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本报告是严格保密的。1水岸花城209地块物业发展建议(产品规划篇)谨呈：陕西世纪绿园置业有限公司泰盈置业水岸花城项目组2010年9月25日2物业发展总体思路项目分期开发建议产品规划设计建议项目物业管理建议3物业发展总体思路450万㎡北城滨河品尚社区360°门户都市生活形象定位5北城门户。品尚社区。6最爱「泊」生活。7项目发展总策略：以产品力与高性价比入市，保证销售顺畅；后期通过产品创新与升级，以强势产品力建立市场新标杆，赢得品牌与溢价。创新方式采用该种方式的原因影响关键点规划建筑1、最容易被感知，提升产品价值2、新增成本最少客户感知的第一印象社区配套1、周边配套缺乏，社区必需2、提升产品档次的手段3、配套能够独自实现较高的市场价值周边配套状况建材设备1、在此增加的投入能够被客户感知，实现足够高的溢价2、开发商追求长期品牌效应客户感知范围内本体条件项目周边符合目标客户需求的配套设施成熟；本项目受区位与成本限制，难以凭借强势配套实现产品力；市场中对新型建材设备的认知度有限，材料创新成本较高；本项目难以通过建材设备的创新实现产品力区域市场其他项目规划建筑设计水平较低，通过建筑规划形成产品的市场机会较大采用在规划建筑方面创新的方式8产品发展方向——规划建筑发力规划价值北城门户品尚社区体现品尚社区感以高层产品形成视觉中心，与周边低层环境形成强烈视觉反差以大面积水景园林景观冲击客户感官以满足业主日常生活所需的超市、餐饮等商业完善区域配套不足的劣势以社区广场形成业主公共活动空间，营造社区人文环境以景观主轴、组团围合打造社区感社区边界、物业管理形成封闭社区9规划方案1——全高层社区产品分级建筑形式价值贡献标杆型产品点式高层和洋房项目价值的标杆主流型产品一梯两户的点式高层主要的利润贡献实惠型产品一梯两户或一梯三户快速回现项目产品分级建议在景观资源最好的区域设置楼王，作为项目的价值标杆；在销售时可作为样板房展示出来，暂时不销售，制造新闻热点，提升项目知名度。总占地容积率总建筑面积万平米3.2万平米项目总指标10方案2——80%高层+20%花园洋房社区产品类型建面比例建筑面积（万平米）在项目中的作用市场评价多层洋房20%1.多层的形式启动市场，降低风险；2.丰富社区意向；3.产品线多样化。创新的品质多层亮相市场，引爆市场亮点。超越市场的普通多层，一举树立项目高价值。高层80%项目主要的产品形式，塑造项目的品尚形象以及门户建筑观感以纯粹的都市社区形象，与市场多层产品形成明显差异，形成高价值的滨河品尚门户社区的居住感受。合计100%备注：容积率3.2首期启动部分“实惠型高层产品”，稳妥启动市场，降低入市风险；同时通过产品创新，依次推出“主力型高层产品”，引爆市场亮点；最后推出“标杆型多层洋房产品”，树立项目价值标杆。11产品规划设计建议12产品规划设计的「五个一」工程在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.13在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.“北城门户品尚社区”—整体规划14本项目规划设计示意图——整体花瓣式布局+组团围合形式震撼：整体采用花瓣布局，克服全高层社区天际线过于平淡的不足，丰富社区规划意向；轴线贯穿：主轴线不必垂直统一，形式适当倾斜，使尽可能多的楼座享受到主轴景观；资源倾斜：主入口及中心景观局部放大，聚焦形成社区活力核；空间围合：以叶瓣支线为组团核心，排布住宅组团，组团内相对围合、空间形式丰富；规划设计示意图规划设计思路：主景观节点次景观节点主轴线副轴线15物业排布及社区入口建议主入口：原规划209地块的主入口在泾渭八路。从泾渭八路到本案入口是商业街。建议：一、与前期档次较低的多层住宅形成区隔，建议再规划入口广场，彰显昭示性和进入性；二、商业街务必做适当的品质提升，营造商业情景，建议先行招商。物业排布：为避免不同物业之间的遮挡，建议围绕中心水景广场一次排布多层洋房和高层，均能分享中心广场的景观，形成开阔的视野。主景观节点次景观节点主轴线副轴线16集中体现项目规划价值——入口广场入口广场是项目的形象开端，是第一眼的亮相。建议以绿植加小型喷泉广场，打造热闹的、具展示性的社区主入口，开阔的入口意向与周边挺拔的现代感的建筑形成对比。凸显入口广场的形象。入口广场社区大门住宅开阔——社区旋律的启势17集中体现项目规划价值——社区主轴社区主轴是社区主要的资源带，要形成持续不断的视觉冲击。这是一条耐人寻味的轴线，行走其间，多个景观、设施节点，让人流连忘返。点线结合——社区旋律的起伏18集中体现项目规划价值——中心景观中心景观是社区主轴的聚焦点，也是整个社区园林展示之集大成。中心景观集合了社区园林主题的核心元素，集中表现景观风格；同时尽量放大园林空间，体现现代都市的尺度感。集中放大——社区旋律的高潮19集中体现项目规划价值——组团空间组团空间是社区内部的私密空间。建筑之间形成一定围合，其主题景观元素的应用，与主轴风格互相呼应，整个社区相映成趣，构建统一形象。呼应——社区旋律的尾声组团景观20在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.“北城门户品尚社区”—城市界面21重点打造临长庆大道一侧，展示一个富有品质感的城市界面长庆大道一侧是项目对外形象的最核心展现，要集中打造富有品质感的城市届面，给人先入为主的品质感。底部商业和上层住宅统一建筑形象，共同构建现代化的项目形象。一条富有品质感的城市届面22建议现代风格，鲜艳、清晰，稳重的暖色调，富有都市气息建筑风格：因项目周边自建房形象较差，建议采用现代风格，强化城市意向，让项目从周边环境中脱颖而出。强调竖向线条的打造，体现现代化的都市感。色系：西北天气条件较差，可采用鲜艳、清晰、稳重的暖色调，大气而不失沉稳，也与区域楼盘的颜色形成对比。23立面用材：面砖为主，大面积的玻璃面与面砖的搭配，体现品质感，提升档次面砖能有力展现项目立面的高档品质。建议以面砖为主，可采用两段式，建筑上部位置辅以少量涂料。可采用大面积的玻璃面与面砖相搭配，共同体现品质和高档次。24注重细节：细部处理兼顾功能与建筑美感尤其是临长庆大道一侧，要统一形象外立面需要考虑到细节处理，提升品质感；外露落水管影响美观，且存在安全隐患，建议设置管道井。对于空调位空间，建议采用百叶方式处理；沿长庆大道一侧是本项目主要的对外展示面，尤其要注重整体建筑形象，关注细节处理。管道井25通过弧形阳台或弧形板楼设计，丰富建筑外观建筑朝向景观的一侧，通过局部的弧形阳台设计，或者弧形板楼的设计，体现建筑与外部景观的呼应和互动，同时在景观中，丰富的建筑外观也成为了景观的一部分。26在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.“北城门户品尚社区”—园林景观27本项目园林景观建议1.主题风格建议：滨河水景园林，将水景元素植入社区园林景观之中。2.在入口处和中心景观施以浓墨重彩，形成2-3个有震撼力的景观节点，集中展示景观特色，形成项目园林形象的示范和标签。3.社区中的组团景观和其他次要节点，只需将主题元素植入，与主景观相呼应，不需大面积表现主题风格，以节省成本。园林景观建议1.项目定位：在泾渭区域板块，打造区域中高端项目就要形成一定的话题效应，需要通过有主题的园林景观，给市场鲜明的印象，让大家可以口碑相传。2.可实现性：项目所处位置属于滨河地块，选择适合本项目的景观植被，所需成本不高；3.园林与建筑的关系：通过水景和园景的规划营造，让社区形象更加“亲水近景”。而且可以降低现代建筑带来的冰冷的感觉。原因28入口广场：与两侧热闹的商业相结合，形成公共休闲空间主入口广场体现大气、开阔的都市意向，将成为项目销售时的重要展示区广场设计应体现趣味、动感，同时要结合项目园林的东南亚风情主题；水系可以增加体验感，建议通过在小面积广场内设置旱地喷泉，喷水时为喷泉广场，无水时可作为人们嬉戏、停留的公共空间。喷水时为喷泉广场无水时可作为人们嬉戏、停留的公共空间29社区主轴：景观主要的展示面，立体绿化、路面铺装，节点布置休闲设施主轴线是社区开放的休闲空间，以原生树木、地面铺装和休闲座椅为主要元素；可利用地块中原有的成树，让主轴线旁的原生树木构成生态环境的重要组成部分，与路面铺装、座椅结合形成自在休闲的社区气氛。节点处布置休闲凉亭或休闲座椅等，形成丰富的节点变化，不易产生视觉疲劳。30社区主轴：道路铺装的改变，绿植造型和节点设施的变换，产生步易景移的感受道路铺装：不同节点变换不同的样式。变换地砖、石头等材质或颜色，形成不同的感受。绿植：采用不同的方式造型，包括不同的盆栽容器，不同的树木造型等。节点处布置休闲凉亭或休闲座椅等，形成丰富的节点变化，不易产生视觉疲劳。31中心水景：水是本项目景观的核心要素，建议以浅水面营造特色氛围，形成社区核心中心水景结合旁边的主题广场设计，增添社区活力；从节约成本考虑，建议做浅水，可用石块在水中堆砌出一定高低层次感，让水上下流动起来，保持活水的清澈。中心水景底部的石块可不规则造型，在无水时也值得观看。这样水池中的水量不必长期保持，也可节约部分维护成本。水池底部也是好看的造型32水岸处理：石砌驳岸、动物雕像、亲水连廊，不同材质搭配，再现滨河水景风情在水面与地面的交界处，卵石铺成较为自由的曲线，形成不规则的驳岸。曲线组织水岸景观，木质的休闲步道，亲水的连廊，水岸配以动物雕像，生动再现东南亚自然风情。33主题广场：滨河水景元素小品的集中展示，结合中心水景，打造主题风情广场形象墙，描绘体现滨河水景的花卉或者人物。可驻足欣赏中心园林美景，同时兼有休憩交往功能体现滨河水景的情趣小品，增加情趣感34线形水景，贯穿主轴尾声。浅浅的溪流，也是社区动起来的景观。水系的驳岸处，点缀小型东南亚元素小品，呼应中心景观，成为社区西侧建筑的中心，也是项目推盘后期的一个卖点。轴线尾声：呼应中心水景，点缀元素小品，形成一条耐人寻味的轴线35组团景观：以绿植为主，细节处注意滨河水景元素的体现组团景观尽量多铺绿，丰富的植被空间，成为高层住户的景观。休闲座椅或者其他公共空间等细节处，注意滨河水景元素的体现，给居住其间的人以深刻的印象。36组团内部道路：蜿蜒的道路，不同材质的铺装，回家的路也让人倍感惬意社区公共道路道路尽量蜿蜒曲折，造成视觉层次感强烈，避免空间狭小，单一。步道可用不同材质铺设，如石头、鹅卵石、玻化石等。37在一个尚未进入精细化比较的市场中，我们不需要“面面俱到”。我们需要的是几个震撼点，聚焦眼球，让人们津津乐道，口碑相传。一个极具震撼力的整体规划1.一个体现品质感的城市界面2.一个极具展示性的入口广场3.一个独具风格的主题园林4.一系列城市化的社区配套5.特色会所360度商业“北城门户品尚社区”—社区配套38会所功能儿童娱乐老年活动图书娱乐健身游乐幼教器具、儿童玩具棋牌室、麻将室儿童书刊、报刊杂志、科普读物室外小型儿童游乐设施、室外健身设施1.功能不一定要很多，主要在于切合目标使用者的需求。而且对比市场其它项目“没有会所配套”，