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杭州市房地产2010年总结及2011年市场趋势研究同策咨询·杭州2011-01-08一．宏观政策二．整体市场表现三．二手房市场四．供需预测及趋势研判报告大纲：宏观政策10年回顾——宏观政策1月新年打出第一拳新春督促央企退市4月祭出限购令5月限购令地方版纷纷出台1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，二手房转让营业税优惠政策就此终止2月3月4月5月6月1月7日，“国十一条”，抑制投资投机性购房需求3月11日，“国十九条”90平方米以下住宅用地须占七成1月10日，“新国五条”，规定购买二套房的家庭，贷款首付比例不得低于40%;房地产企业必须“公开房源+明码标价”3月18日，国资委一纸“清退令”，要求78家非主营房地产的央企退市4月14日，“新国四条”，二套房首付50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍4月17日，“新国十条”，要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等；住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可开发商不得收取定金5月1日起，北京、上海、深圳、厦门等纷纷出台限购令……4月保障防体系出台5月19日，规范土地增值税清算问题4月19日，住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可开发商不得收取定金；5月31日，提出房产税改革问题，增大房产税即将试点的预期6月4日，住建部等三部门出台房贷二套房认定标准：认房又认贷7月8月9月10月11月12月10年回顾——宏观政策929新政，强调差异化住房信贷政策、限购和调整契税、个税优惠9月再出重拳9月26日国土部、住建部联合发文称，闲置土地一年以上的房企禁拿地。11月初，调整公积金贷款：第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。9月初，国家统计局首次明确表示进行空置房调查7、8两月，银监会、住建部、国土局等职能部门反复强调：将严格执行国家的宏观调控政策，坚决遏制投机、投资需求，在控制风险的前提下支持保障性住房建设中国人民银行决定从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这已经是国家银行第六次连续上调人民币存款储备金率。政策密集，调控力度加大；银根收紧，置业成本增加10年回顾——地方政策10年杭州出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调控力度有所弱化4月16日，杭州公积金中心规定，二次贷款首付最低50%6月初，杭州多家银行确定二套房认定标准：既认房又认贷11月18日，杭州市商品房预售资金监管21条实施细则出台1月10日，“杭29条”出台，明确在杭州市区因首次置业或改善型需求购买普通住房，均可享受房款总额1.3%的购房补贴。1月1日，杭州取消税费补贴3月30日，杭州放宽经济适用房准入条件4月30日，浙江省出台新细则：严格执行购房实名制；购房须提供一年以上缴税与社保证明10月11日，杭版限购令出台商品房市场10年杭州市商品房周量价走势4月新政后，成交陷入低迷8月新政效应弱化，成交上扬929新政后，成交短暂下降后迅速增长春节假日及优惠政策到期影响，成交下降10年杭州楼市受政策影响较大：成交相比09年降幅约五成，价格较平稳上半年整体市场表现低迷，下半年市场有所回暖，成交量迅速增长；最后一周成交1675套，周均成交670套，相比09年周均1251套下降46%；成交价格走势总体较为平稳，全年成交均价21182元/平米，与10年首周成交价格持平。杭州市商品房月度量价走势2008年月均供应3447套2008年月均成交1917套2008年成交均价14688元/㎡2009年月均供应3868套2009年月均成交5526套2009年成交均价14722元/㎡2010年月均供应量4063套2010年月均成交2958套2010年成交均价21182元/㎡10年相比09年，杭州楼市月均供应增大，成交减少，价格上涨10年杭州楼市受政策影响，市场表现相比09年波动性较大，整体成交量相比09年减少约47%；供应量来看，10年是近三年来供应量最大的一年，环比09年增长5%；虽然10年整体价格表现较为平稳，但由于09年年底开始的涨价潮，直接拉升10年的整体价格水平，涨幅达到44%；序号楼盘开发商板块套数(套)成交均价1金地自在城金地地产三墩2104190422保利东湾保利地产下沙1856156833世茂江滨花园世茂房产下沙1483130684滨江万家星城滨江房产城北1429219375广宇上东城广宇丁桥1368138586泰地北上泰地置业华丰897116917绿城西溪诚园绿城房产西溪848323378远洋公馆远洋房产市中心794342159金隅观澜时代金隅房产下沙7761592410德信早城德信房产下沙75516181合计12310杭州市商品房10年成交top1010年成交前十的楼盘共计成交12310套，占总成交的35%10年由于市场影响，各楼盘表现冷热不均；成交前十的楼盘均有以下一些共同点：1、开发商品牌较好；2、产品性价比高，增强竞争力：低开，或与前期持平的价格推出，同时增加产品创新，增大产品附加值等，以期提高产品性价比；3、多数位于市郊板块杭州市商品房月底存量走势10年由于供应增大，成交减少，导致月底存量持续增长12月月底存量已达到25000套以上，目前的成交情况来看，2011年1月底存量还有继续扩大的趋势；二手房市场10年二手房周量价走势10年相比09年，杭州楼市周均成交478套，年度均价20207元/平米10年二手房市场受政策影响相比商品房大，4月新政后，整体成交量保持不温不火的态势；周均成交478套；10年整体价格表现较为平稳，在20000元/㎡的水平线上下波动；4月和9月的新政后，价格出现明显的下降趋势；4月新政后，成交陷入低迷，价格有明显的下降8月新政效应弱化，成交上扬929新政后，成交短暂下降后迅速增长春节假日及优惠政策到期影响，成交下降10年二手房月度量价走势10年相比09年，杭州楼市月均成交减少46%，价格上涨38%10年二手房市场亦受政策影响，市场表现相比09年波动性较大，整体成交量相比09年减少约46%；虽然10年整体价格表现较为平稳，但由于09年年底开始的涨价潮，直接拉升10年的整体价格水平，涨幅达到38%，小于商品房涨幅；4月和9月的新政后，价格出现明显的下降趋势；2008年月均成交1186套2008年成交均价12301元/㎡2009年月均成交3903套2009年成交均价14680元/㎡2010年月均成交2111套2010年成交均价20207元/㎡2011年供需预测及整体市场趋势研判11年宏观政策预测由于2011年为政府权力交接年，政策继续趋严或放松的概率都不大，预计政策将以平稳过渡为主，对于房产市场的影响力将有所减弱；加息、十二五规划、房产税试点、以及保障房申请条件的放宽将是各地房地产业的主要看点；其中房产税试点将为房地产市场带来较大的冲击；11年商品房供应量预测据最新统计，杭州2011年预计供应量达到756万方，按照10年成交套均面积113平米计算，约有66903套，月均约5575套，相比10年增长37%板块在售楼盘未售楼盘楼盘个数剩余体量（万平米）楼盘个数体量（万平米）市中心52310121下沙893.73579.85九堡559.98548.28丁桥华丰421.7711137.73西溪蒋村455.66110.16申花三墩364.99790.69城北桥西273.67753.72滨江330.189161.11城东————431.53钱江新城216.29————之江转塘454.66550.9城东新城笕桥13.5467.44祥符————543.31合计41497.4373895.72数据说明：截止当前，杭州主城区有41个在售住宅楼盘，剩余体量合计约497万平米，预计80%将在11年上市，即398万平米；未售楼盘是09年(含)以前出让的住宅用地(含商住用地)，到目前为止尚未开盘销售的楼盘，合计可形成供应量896万平米，预计其中40%将在11年上市，即358万平米；两者合计约756万方。998010286105561419014649184831236411231151141984522739231042087205000100001500020000250000200040006000800010000120002007年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2009年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月当月供应当月销量成交均价杭州07-10年月度供、求、价情况07年上半年成交增长，下半年价格大幅上涨春节长假影响，成交、供应均有明显的下降08年金融危机及政策影响，成交持续低迷，价格上半年小幅增长，下半年因万科降价带动为引起价格大幅下降09年因为政策放松，大环境转好，成交、供应、价格齐齐飙升，市场十分火爆10年因政策收紧，成交量波动性增大，供应量大幅增长，价格持续在高位徘徊。调控政策影响，成交下降调控政策影响，成交下降历史数据：11年商品房市场预测历史数据分析：价格整体呈现上涨趋势，其波动性主要受到政策和需求两方面影响：需求旺盛带动成交大幅增加，同时促进价格大幅上涨，如07年、09年特别明显；另外，个别情况也能造成价格下降及成交量持续萎靡，如08年的经济危机；尽管政策持续打压，但是由于大环境通胀形成，国内抗通胀产品的缺乏导致成交量和房价保持在高位徘徊，如10年，这些都为未来房价走势预测提供了宝贵的经验；当年市场如果供不应求，将导致次年供大于求，主要体现在市场好加速产品的推出以及土地指标的增加两方面。当年市场供大于求，可能产生次年供应量的下降，因为土地推出量相应调整减少以及产品避开竞争放慢投放速度。成交情况会受政策一定影响，主要体现在政策公布后的一段观望期：08年受经济危机以及政策调控影响，成交量持续低位，价格下降，随后带动成交，加之政策松动，09年成交飙升，同时带动价格飙升，两年市场变化，让市场上的购房者趋于理性，对政策变化具有一定的免疫力。从10年的政策调控可看出，市场对调控敏感，对政策的响应时间却更短。因此，根据历史数据再结合宏观政策环境，对2011年市场走势作如下预测。11年商品房市场预测11年商品房市场预测结合历史数据、政策走势与供应预计情况：预计2011年国家政权交接的大环境下，市场出现大起大落的情况不大，政策基调以平稳过渡为主；预计2011年商品房市场走势以量微增价平稳的态势为主，也不排除在房产税推出之前有一波较大的市场行情；因为根据现有说法，房产税主要是对增量房、多套房、非普通住宅等征收，可能会在房产税出台前引起一波抢购潮；2011年市场存量增大，供大于求的概率增大，市场竞争激烈，销售压力增大，加上房产税预期影响，整体成交量相比2010年不会有太大的上涨，但由于总供应量的上涨以及房产税推出前的行情，总体成交量会微增，预计达到500万方左右的成交水平（此数据也和历年成交的趋势预测相符）；价格方面：由于2011年市场大环境以平稳过渡为主，但政策面仍会继续延续10年的调控基调，加上市场供应竞争压力较大，因此，价格快速上涨的可能性较小，预计到2011年底（12月）市场同比（2010年12月）增长幅度将维持在5-10%的水平。2011年商品房量价走势预测2011年全年价格总体走势平稳为主，整体有小幅上涨；判断2011年成交量价走势将在房产税推出之前有一波较大行情，我们预计这一政策可能在二季度出台，即4月-6月之间（杭州），在这个时间点之前，房价将呈量价齐涨局面，明年的价格升幅也主要在这一波行情之中。由于政策效应滞后性，导致市场将在7-8月表现出观望萎缩，随着政策趋势明朗，市场成交量将在9月后开始回升，并趋于平稳；10