搜索
CentalineConsultants浙江中原战略投资中心2013年杭州房地产市场年报浙江中原物业顾问有限公司战略投资部2014.01CentalineConsultants浙江中原战略投资中心序言从2011到2013年，“限购限贷”调控了三个年头2013这一年，“国五条”、“杭六条”、“限高令”这些关键词……2013这一年，“地王”、“叫停”、“49%到35%”这些热门话题……但最吸引眼球的字眼是“高库存”！！！库存有多高？为何高？CentalineConsultants浙江中原战略投资中心序言：库存有多高？2009-2013年度供需量价走势2011-2013季度存量走势存量面积（万方）杭州楼市经历2009与2010走量后，2011年又逢“限购限贷”调控，成交萎缩存量激增；尽管2012年“以价换量”成果显著，年末库存得以控制，但2013年供应增加明显，成交较2012年微幅上涨。2009-2013年存量逐步走高，2012年得以控制，2013年末高企。从2009到2013，经历供需跌宕起伏后，2012年末存量得以控制，但2013年末存量突破11万套，约1464万方，同比2012年末存量面积涨幅41.05%。0200040006000800010000120001400016000180002000002004006008001000120014002009年2010年2011年2012年2013年供应面积（万方）成交面积（万方）成交均价（元/平米）414.21597.31995.311,108.621,464.43020040060080010001200140016002009年2010年2011年2012年2013年CentalineConsultants浙江中原战略投资中心序言：库存为何高？初步分析结论：2013年新增供应大，而成交仅微幅上涨。2013这一年供需导致高库存的真实传导机制如何？深层原因是什么？这些有待进一步验证……自上而下挖掘原因2013年末库存高企2012年末存量：2013年供需概况：2013年供应分析：2013年成交分析：在售加推量：首开新增量：成交量价：CentalineConsultants浙江中原战略投资中心2013年供需关系如何引致年末高库存？——2013年杭州商品房供需分析CentalineConsultants浙江中原战略投资中心2013与2012年月度供应面积对比分析2013年全年新增供应1301.6万方，高出2012年总新增供应277.9万方；具体月度新增量来看，2013年供应主要集中在下半年，9、10月份表现尤为突出。2013年主城、余杭及萧山新增供应面积均较2012年有明显增加，其中萧山与余杭增幅较大，分别为35.82%与32.17%。与2012年相比，2013年新增供应量增加明显，新增面积约1302万方（112499套），面积增幅达27.14%。主城、余杭、萧山面积增幅均明显。2013供应分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12年新增（万方）28.021.777.267.689.3108.9116.064.8128.5125.086.9109.813年新增（万方）80.730.5116.7145.0110.474.898.578.7170.5139.7113.2142.80.020.040.060.080.0100.0120.0140.0160.0180.02013与2012各区供应面积对比分析主城供应面积（万方）余杭供应面积（万方）萧山供应面积（万方）2013年605.9450.38245.152012年502.96340.76180.492013比2012年+102.94+109.62+64.662013比2012年20.47%32.17%35.82%CentalineConsultants浙江中原战略投资中心2013与2012新增住宅构成分析与2012年相比，2013年住宅新增供应面积997.9万方，增幅18.52%；商业新增供应86万方，增加15.77万方，增幅22.45%；写字楼新增供应214.62万方，增加103.16万方，增幅92.55%，写字楼增幅显著，主要由于钱江世纪城、钱江新城及城北新城大量酒店式公寓与办公类物业入市，供应面积增幅显著。2013年住宅新增供应中，在售项目加推量约占总新增供应的60%，首开项目新增供应约占40%，与2012年基本一致。2013年新增供应仍以住宅为主，但写字楼供应增幅显著；新增供应仍以在售加推量为主，在售加推约占总新增供应60%，首开体量约占40%。2013住宅供应分析在售项目加推套数在售项目加推体量（万方）首开项目套数首开项目体量（万方）2012年41250488.2731891345.412012年新增总供应中，在售加推约占比59%；首开约占比41%2013年49990605.2237756392.682013年新增总供应中，在售加推约占比60%；首开约占比40%2013比2012+8740+114.19+5485+47.272013与2012年各类物业类型供应对比住宅供应面积（万方）商业供应面积（万方）写字楼供应面积（万方）2013年997.9086.00214.622012年841.9870.23111.462013比2012年18.52%22.45%92.55%CentalineConsultants浙江中原战略投资中心2013首开住宅项目地块成交时间统计2013年住宅新入市体量对应到地块成交时间上可见，2013年成交的土地占比12.02%，2012年占比30.47%；2011年占比16.83%，2010年占比8.19%，2009年前成交地块占比32.49%。2012年住宅新入市体量对应到地块成交时间上可见，2012年成交的土地没有入市，2011年占比9.13%，2010年占比37.69%，2009年占比37.07%，2008年前占比16.11%。2013年首开项目供应周期两极化明显，快速开发并入市趋势已明显显现。2013年首开住宅项目42.49%是13、12年成交土地，而2012年仅为9.13%。2013住宅供应分析2012首开住宅项目地块成交时间统计0.00%9.13%37.69%37.07%16.11%2012年2011年2010年2009年2008年以前12.02%30.47%16.83%8.19%32.49%2013年2012年2011年2010年2009年以前CentalineConsultants浙江中原战略投资中心2013最快开发速度项目前十排行2013年首开项目开发速度前十中，有9个为外来开发商项目，拿地到开盘周期均在10个月以下，平均用时约7.5个月。其中余杭景瑞.御华府速度最快。2012年首开项目住宅开盘最快项目的拿地到开盘周期均在15个月以上，基本都本地开发商项目，平均用时约18个月。其中最快的是主城城东新城远洋.心里。2013年新增首开项目从拿地到开盘周期明显缩短，排名前十项目平均时间间隔约7.5个月，与2012年相比缩短了近11个月。此外，开发速度前十中基本为外来开发商项目，这与2012形成鲜明对比。2013住宅供应分析排序区域项目名称拿地时间开盘时间间隔（月）1主城远洋·心里2011-6-142012-9-24152主城宋都·东郡国际2011-1-112012-5-1163萧山明华·名乐花苑2010-8-112012-1-19174主城中天·官河锦庭2011-7-192012-12-29175主城德信·北海公园2010-10-212012-4-14186萧山至高·钱塘一品2010-9-152012-5-18207萧山华瑞·晴庐2011-1-102012-9-14208余杭美好·桂花溪园2007-3-262012-3-29209余杭赞成·乐山红叶2008-6-12012-4-202010余杭九龙仓·君廷2008-10-222012-11-2520平均时间间隔：约18个月排序区域项目名称拿地时间开盘时间间隔（月）1余杭景瑞.御华府2013-8-12013-12-2752主城中海·西溪华府2012-12-42013-6-1263余杭恒基旭辉府2013-5-212013-12-2974主城绿地旭辉城2013-5-212013-12-2475余杭景瑞·御蓝湾2013-1-312013-9-2886萧山兴耀·星悦湾2013-2-42013-10-3087主城保利·罗兰香谷2013-3-52013-11-2188主城龙湖·名景台2013-2-252013-10-2989主城金地·格林格林2013-3-52013-12-24910余杭朗诗·未来街区2012-10-92013-7-229.5平均时间间隔：约7.5个月2012最快开发速度项目前十排行CentalineConsultants浙江中原战略投资中心2013供应分析2013年新增供应大且快CentalineConsultants浙江中原战略投资中心2013与2012年月度成交量价走势2013年初延续12年成交热度，3、4月份受政策预期影响成交量大；但年中成交略显疲软；9月开始价格有所下滑成交略有回升与2012年相比，2013年三大区整体成交均价均有不同程度上浮，主城成交有6.87%下滑；萧山成交增幅较大；三大物业形态成交均价亦均有不同程度上浮，由于五洲国际广场、万达广场等优质商业入市大大拉升成交均价，投资门槛相应提高，导致成交面积下滑明显；写字楼价格趋稳的背景下，由新增供应带动，成交增幅明显。2013整体成交量不小，与2012年相比微涨4.68%，整体均价上浮12.28%，主城成交面积略有下滑：住宅成交面积微涨，写字楼上升明显，商业成交下滑较大。2013成交分析2013年区域及物业类型成交结构020004000600080001000012000140001600018000200000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月12成交（万方）13成交（万方）12均价（元/平）13均价（元/平）主城区余杭区萧山区整体2013成交面积（万方）461.1337.94140.67939.712013成交均价（元/平）220441124114990171032012成交面积（万方）495.12292.72109.90897.742012成交均价（元/平）18395101811443615232面积涨幅（%)-6.87%15.45%28.00%4.68%均价涨幅（%）19.84%10.41%3.84%12.28%住宅商业写字楼2013成交面积（万方）791.9035.71109.752013成交均价（元/平）1664822738186692012成交面积（万方）758.2342.7895.322012成交均价（元/平）147981766217626面积涨幅（%)4.44%-16.53%15.14%均价涨幅（%）12.50%28.74%5.92%CentalineConsultants浙江中原战略投资中心2013成交分析2011年以来，杭州商业、写字楼虽然不受“限购限贷”调控影响，但成交量价仍未有突出表现。商业需求不旺主要缘于杭州人口规模及消费能力限制，同时遭受网络电商的强烈冲击。2011年限购限贷以来，在有利于商业物业成交环境下，杭州商业、写字楼物业成交未有明显提升，市场主流需求仍是住宅。2011-2013年商用物业成交量价走势37.6442.7835.7184.9695.32109.75384.36814.77860.320500010000150002000025000010020030040050060070080090010002011年2012年2013年商业成交面积（万方）写字楼成交面积（万方）住宅成交面积（万方）商业成交均价（元/平）写字楼成交均价（元/平）住宅成交均价（元/平）CentalineConsultants浙