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事业二部致：广森集团——城市橄榄园项目户型研判纯粹，提升前海路！本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客观研判;通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的在于更准确地找到契合项目的准确定位.本报告采用层层推进的研究方法对项目户型进行系统研判；本报告保留与发展商沟通的必要。影响户型定位的几个必要因素:市场客户档次自身条件宏观政策户型定位研判思路——12345通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析通过本项目客户群体的需求研究进行项目修正通过对“90·70”政策对本项目进行个案分析通过对片区理解，寻找项目定性，通过同类项目的户型区间和比例进行系统分析最终建议户型面积区间和比例意向基本面积区间和户型比例参考基本面积区间和户型比例意向基本面积区间和户型比例策略基本面积区间和户型比例意向基本面积区间和户型比例项目定性分析点：1.对区域的理解，得出区域的档次界定2.本项目在区域的位置，得出基本参考档次；3.项目自身价值点梳理项目概况周边环境优劣分析目的要求：通过区域及项目自身分析，找出项目价值点所在，初步项目定性一.南山区域地产格局:蛇口后海红树林南头前海大南山东填海区月亮湾片区后海大道南海大道前海大道后海滨路月亮湾大道星海名城名家富居缤纷年华悠然天地信和自由广场花园城港湾花园新德家园绿海名都阳光棕榈园鼎太风华前海明珠海韵嘉园半岛城邦滨海之窗蔚蓝海岸招商海月天骄华庭花半里澳城蓝海上城后海公馆宝能三湘皇庭卓越宇马项目光彩项目月亮湾山庄月亮湾花园春树里碧榕湾兰溪谷高质素区中高质素区二.本项目在南山区域中的位置:前海路中轴》位于前海片区；》位于前海大道中轴；》周边目前为新德家园，绿海名都，阳光棕榈园，鼎太风华等，属于典型的传统中高端居住区；》从区域发展角度看，项目将难以逾越区域发展的品质线；总用地：12423．38㎡总建面：108690．68㎡容积率：7．25三.本项目地块分析:项目容积率高，地块临路，总占地面积不大；本案大新村阳光棕榈园前海路学府路金海花园农民房华府花园新德家园南岗商务大厦地铁站项目目前周边环境相对比较差，尤其是东面和南面，比较杂乱，临农民房；北面东面西南面1.老式居民区2.交通网比较密，但也比较乱3.教育设施相对完善4.商业、休闲、医疗配套5.景观资源S：中高质素片区周边生活氛围较浓交通较为便利生活配套相对齐全Ｗ：容积率较高周边居住档次低无景观资源道路噪音影响前海路西面发展好过东面优劣分析——城市高端住宅占有资源中高端住宅占有资源区域气质景观资源配套设施升值潜力成熟氛围品牌企业区域气质不高一定景观资源配套相对完善一定升值潜力生活氛围较浓成长中的品牌代表项目：阳光棕榈园代表项目：天骄华庭综合以上分析，本项目所占有的资源基本符合中高端住宅范畴；由此说明:》以下所有研究方向将围绕中高端住宅进行；》本次研究重点只针对目前项目的户型定位；》从区域类比中,我们将寻找档次对等的项目进行研究;》我们将通过同质项目对应本片区进行系统论证,层层推进得出本项目的户型建议;分析过程:通过片区基本同类项目进行整体分析;选取05、06年的共9个项目进行分析;目的要求:找出基本规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库推导过程1样本容量时间跨度筛选标准21310个2南山区中高档住宅项目片区０5、０６年同类项目分析．．．选取本片区05-06年中高端已售、在售项目为案例：05年：春树里小区、海韵嘉园、信和自由广场、缤纷年华、第五公社06年：新德家园、四海宜家大厦、厚德品园、名家富居、前海金岸项目单房一房两房三房四房复式春树里小区49㎡8%65-75㎡48%96-115㎡41%220㎡1%海韵嘉园62-78㎡56%92-115㎡43%217㎡1%信和自由广场43-55㎡12%57-72㎡49%75-106㎡37%123㎡2%缤纷年华69-79㎡50%93-98㎡50%第五公社35-58㎡61%67-92㎡29%85-113㎡10%新德家园29-30㎡4%35-48㎡25%67-82㎡42%85-102㎡29%四海宜家大厦78-85㎡24%102-121㎡60%158㎡13%厚德品园29-47㎡45%69-92㎡31%107-115㎡22%99-180㎡1%前海金岸27-29㎡44%41㎡9%70-72㎡26%83-99㎡21%名家富居72-78㎡27%107-133㎡60%141-147㎡11%178-579㎡2%05年06年1.选取案例的面积和比例统计面积（㎡）5529一房上限下限所选取案例的面积区间分布较大，为保证推导结果的准确度，我们将选取此面积区间中的集中段。两房三房四房9257133751581232、整体区间分析项目一房两房三房四房复式春树里小区8%48%41%1%海韵嘉园56%43%1%信和自由广场12%49%37%2%缤纷年华50%50%新德家园25%42%29%四海宜家大厦24%60%13%厚德品园45%31%22%1%第五公社61％29％10％前海金岸9%26%21%名家富居27%60%11%2%3、整体比例分析4、典型项目筛选项目位置建筑面积容积率与本项目相似点海韵嘉园蛇口后海湾海滨旁755004．81环境、配套信和自由广场南海大道与东滨路交汇1125136规模、容积率、交通、配套第五公社前海路西侧，南头中学对面1096512．8地段、定位新德家园前海路与学府路交界处1178596．24地段、规模、配套名家富居艺园路西（荔香公园北侧）1624764．43地段、交通单房一房两房三房四房复式总套数海韵嘉园————62-78㎡428套56%92-115㎡334套43%——217㎡6套1%768信和自由广场43-55㎡132套12%57-72㎡552套49%84-90㎡86套7%127㎡22套2%——112875-105㎡336套30%第五公社——35-58㎡810套61%67-92㎡386套29%85-113㎡133套10%————1329新德家园29-30㎡40套4%35-48㎡240套25%67-82㎡396套42%85-102㎡276套29%————952名家富居————72-78㎡270套27%107-133㎡605套60%141-147㎡120套11%178-579㎡18套2%1013比例1%23%39%34%2%1%参考区间1-5%20-25%35-45%30-40%2-5%1-5%典型项目比例分析根据所选取的5个典型案例进行分析：得出一房比例约为20-25%，两房比例约为35-45%，三房比例约为35-45%，四房比例约为2-5%。通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现两房、三房是所有可参考项目的主力户型。由此我们首先对两房、三房的变化进行细致的分析求取所选案例的户型比例平均值，得出各种户型的比例区间两房三房海韵嘉园信和自由广场第五公社新德家园名家富居45㎡60㎡70㎡80㎡90㎡60㎡70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡5、两房和三房面积区间两房面积区间集中：60-80㎡三房面积区间集中：80-100㎡100-120㎡6、关于单房设置单房的项目少之甚少，仅占1%的比例；单房品质不够，影响项目档次，不符合本项目中高档定性；我们建议不设单房！项目单房新德家园29-30㎡前海金岸27-29㎡一房春树里小区信和自由广场新德家园厚德品园前海金岸29㎡35㎡40㎡45㎡50㎡55㎡一房集中区间为40-50㎡，尺度偏舒适型7、关于一房项目四房信和自由广场123㎡名家富居141-147㎡5个典型项目中设置四房的只有两个项目，面积区间在123-147㎡之间，仅占2%的比例；设置120-140㎡面积段的四房不能提升本项目的品质感，但如果加大四房面积去满足四房的品质，客户是否愿意为大面积、高总价的前海项目买单？同时必然与东填海区形成竞争？我们建议：舍弃四房！8、关于四房9、关于复式项目复式春树里小区220㎡海韵嘉园1217㎡四海宜家大厦180㎡名家富居178-579㎡据中原前海片区的销售经验总结，本片区复式单位销售速度缓慢；复式单位总价过高，不符合本项目中高端定性，不利于未来销售；复式仅占1%的比例；建议不设复式！10、关于社区品质一房和两房的比例均适当调低5%；三房的纯粹设计，以保证项目整体的档次，建议适当调高15-20％比例（融合舍弃的四房和复式以及调低的一房和二房比例）；考虑市场价格提升，对总价的影响；舍弃单房、四房和复式。一房两房三房面积区间40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套数比例15-20%30-40%50-60%说明:以上户型区间和比例是基于对片区市场研究,目前只作为本项目研究的参考值;在初步户型面积参考的基础上,需要层层论证以求出项目最终面积和比例;由于目前只是推断,所以在此我们初步用区间表达户型的比例;接下来将通过潜在竞争项目修正来完善本项目的户型比例;第一步结论一推导过程2分析过程:通过对片区潜在竞争项目的户型区间和比例进行系统分析；选取4个潜在竞争项目进行分析;目的要求:第一次修正基本户型由潜在项目的竞争分析对初步推导的户型比例进行修正;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库潜在竞争项目分析潜在竞争项目筛选筛选原则——为合理规避竞争，修正比例筛选标准——与本项目开售时间接近；同等片区之内或同质片区；中高质素项目项目（暂名）所属片区位置开发商建筑面积(万㎡)预计推出时间厚德项目月亮湾学府路南月亮湾大道东厚德地产开发2.308年美地佳项目月亮湾月亮山庄西北面美地佳置业房地产开发6.2508年光彩项目月亮湾南山月亮湾荔湾路与兴海大道交汇处光彩集团2.808年下半年宝能项目东填海区工业八路宝能地产开发2708年中08年潜在竞争项目面积和比例统计08年潜在竞争项目中，我们可以看到三房四房仍是主力户型，并且四房的比例大大增加！也说明该片区的质素在增加。项目一房两房三房四房四房以上厚德项目70㎡36%90㎡44%140㎡20%——美地佳项目——160㎡30%180-210㎡60%250-300㎡10%光彩项目40-50㎡10%60-70㎡45%80-100㎡35%——180-200㎡10%宝能项目75-85㎡17%110-135㎡45%140-180㎡35%220－270㎡3%一房二房三房四房四房以上面积区间40-5060-8580-100100-110110-145140-180180-210180-300套数比例2%25%40％28％5％潜在竞争项目主力户型区间和比例统计结论一：主力户型区间和比例统计一房两房三房面积区间40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套数比例15-20%30-40%50-60%分析原则:为合理规避竞争，修正比例.针对本项目结论一：1房存在空白点，暂作保留；两房60-80㎡存在竞争,建议减小比例;三房仍可适当增大比例。说明:将两房比例调低；作为主力户型三房比例可以上调;一房比例不变;接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间。结论二通过潜在竞争分析，第一次修正户型比例一房两房三房面积区间40-50㎡60-80㎡80-100㎡100-120㎡套数比例15-20%20-30%60-70%推导过程3分析过程:通过片区三级市场的成交户型和需求户型系统分析;目的要求:第二次修正基本户型由三级市场成交和需求户型/面积对本项目进行户型区间修正;数据来源:中原深港研究中心/中原三级市场数据库项目名称主力成交户型成交均价鼎太风华两房：71-86㎡16000三房：115-130㎡19000绿海名都两房：70-74㎡16000三房：106-121㎡17000阳光棕榈园两房：74㎡17000三房：110-12518000四房：140-144㎡18000星海名城两房：50-60㎡17000三房：90-125㎡15000三级市场主力成交情况分析点：从三级市场数据可见，市