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郑州金沙湖高尔夫项目物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：河南和谐置业有限公司定位回顾与物业意向原则物业发展建议专题研究报告思路：整体规划建议建筑意向建议产品设置建议园林景观建议配套设施建议2、启动区策略1、方案比较与评价3、产品设计要点精装修建议BOSS关注的问题1：郑东新区二手洋房价格高于新房价格，以温哥华山庄为例，本月二手房成交均价：26703元/㎡——搜房网二手房温哥华山庄项目区位郑东新区农业路与众意路交叉口建筑风格北美物业类型别墅、花园洋房规模20万方，820户容积率1.6销售价格2008年5月开盘时洋房起价7000，2010年清盘时成交价一度达到18000产品140-260花园洋房别墅成交价格在30000元-50000/㎡以上，洋房成交价格15000-3000030000元/㎡，整体均价26703元/㎡。郑东新区二手洋房房价普遍高于高层新房价格。主要是洋房物业类型BOSS关注的问题2：以蓝堡湾为例，高层平层豪宅的销售速度难以保障，实现溢价水平不高279.65㎡3室2厅3卫市场典型高层大平层项目正弘蓝堡湾项目区位金水东风路与花园路交会处物业类型高层规模25万方容积率3.51均价9800元/平方米（平层）户型区间蓝堡湾的户型面积从110－120平米的两房、140－180平米的三房、200平米左右的四房、到220-490平米平层官邸销售情况：今年年初推出196-248平米大平层，30套左右，至今销售20余套，单价9800元/平米，普通高层9447元/平米。销售速度不及普通高层的1/5;销售单价相对于普通高层溢价5%，不明显。总价200万，甚至更高，面临别墅项目客户争夺。1、目标立意：领袖中原，力争打造郑州第一、全国一流的项目，使之成为郑州影响力第一、产品的中国名盘。2、发展方向：区域运营，多核驱动。炒热区域，并充分整合用企业汽车、高尔夫资源，构建项目核心竞争力。3、去中间化：两方案都去除了小高这种产品，体现了去中间化思想，所不同的是去中间化的程度有所不同。4、建筑排布：各地块价值排序基本类似，建筑排布顺序吻合；且开发次序较为相似，均以最优地块率先启动。前期的【定位报告】中我们与和谐达成的广泛共识——本项目必将成为郑州史无前例的顶级豪宅和谐每一步，都是郑州新高度豪宅KPI特征本项目匹配点1先天资源占据城市核心的地段、优良的自然资源、独一无二的人文资源拥有不可复制的城市高尔夫资源2产品制胜精装修通过顶级品牌系统嫁接，实现表里如一的高品质；郑州首个豪装项目震撼样板间科技智能化最新科技及智能的应用，将便利性及舒适性进行到底；引入客户可感知的科技化设置高科体验区产品创新通过全新的创新产品突破市场，创造市场新热点产品形态创新3生活模式通过资源的整合及挖掘，创造一种全新的生活方式和谐会资源整合、圈层效应星级酒店式物管带来的客户专属服务4资源私享将稀缺的资源独享化，少数人占有多数人资源规划中的内外城概念、内水系分割组团5顶级配套将顶级配套专属化，仅供少数人专享星级酒店、豪华会所、精英教育、滨水商业总结顶级豪宅的共性，具备五大特征，本项目可与之匹配：同时，我们还要发掘本项目符合目标客户预期的、与众不同的理念7边缘客户重要客户核心客户高级财富阶层这部分客户财富积累充足，因事业成功带来的成就感较强，渴望对稀缺资源的占有和独享，以及以此带来的身份标签。对他们而言，与顶级财富人群为邻，进入财富圈层，也是重要考虑点之一。高收入的白领及泛公务员群体他们是讲究的一群人，对生活、居住，都不愿将就。不妥协于买经济适用型的房子，讲究环境和品位，相信自己有能力匹配更好的房子。【客户定位回顾】：以顶级财富阶层为核心目标客户，以高级财富阶层及中产阶层为重要客户中产阶层在满足了基本的居住功能之后，他们对品质和环境有了更高的要求，与他们日益上升的地位相符，同时也是对家人的照顾。顶级财富阶层他们具有国际化开阔视野，作为财富和生活理念的最佳结合群体，是项目重要的客户群之一。他们较看重高尔夫生活的稀缺性，并肯为好的作品投资。目标客户精神描摹：他们渴望回归家庭、回归自我、回归自然顶级财富阶层：他们前半生的主旋律是奋斗，历经了人生的酸甜苦辣，看淡了得失宠辱。他们希望回归家庭，给家人更多的照顾和关怀。高级财富阶层：他们在追求财富的路上有过太多的情非得已：为了事业，放弃了爱好；为了孩子，放弃了享受……是时候回归自我了，“在我该在的位置，过我该享受的生活”。中产阶层：他们受够了城市的喧嚣和尘埃，厌倦了日复一日神经紧绷的焦躁。他们更希望回归自然舒适的生活状态，给自己一片自由呼吸的天地。回归家庭自我自然建筑具有前瞻性的第四代复合度假社区伟大尝试----“在家度假”社区标准：VacationatHome“可以凝聚圈层的”——志同道合者共享的精神乐园“可以生活的”——配备完善的生活配套“可以度假的”——优质的度假资源和氛围“可以家庭共享的”——全家人参与的空间与环节自然家庭自我精神需求：必备要素：在金沙湖●高尔夫，生活可以丰富多彩。引入顶级配套，打造全配套体系：商业——欧陆风情的水岸商业街酒店——花园式温泉主题五星级酒店+特色villa酒店会所——集高尔夫服务、售楼、形象展示功能于一体教育——伊顿双语幼儿园+省实验学校+高尔夫、网球、国学等精英教育机构物管——金钥匙酒店式管家服务，提供尊贵、贴心、细致的客户专属服务有空闲的时间有“闲”的居家生活在金沙湖●高尔夫，度假就在家中。18洞国际标准高尔夫球场花园式温泉主题五星级酒店+特色villa酒店有闲适的心情有休闲的意愿家庭的每一个成员，都可以得到很好的照顾少年高尔夫夏令营老年大学太太高尔夫俱乐部健康养生运动私人家庭医生在金沙湖●高尔夫，家庭可以其乐融融。在金沙湖●高尔夫，圈子是自然形成的。在这里，您拥有的远非一套房子，而是一群志同道合的伙伴和谐会Hexie.club郑州最大的文化精英圈层，与顶层人士比邻而居的感觉！高尔夫俱乐部豪车6s体验店绿色私人餐厅艺术品、奢侈品展厅私人红酒、雪茄吧将豪宅KPI与“在家度假”理念相融合，得到本项目物业发展建议的指导原则——稀缺的先天资源极致化产品生活模式营造资源私享专属化顶级配套可以度假的可以圈层的可以生活的可以家庭共享的物业发展建议指导原则高尔夫功能复合产品领先市场圈层文化资源私享专属顶级全配套体系参与性和闲适感在此指导原则之下，制定本项目物业发展建议的发展方向：规划建筑产品园林配套功能复合产品领先适度成本利用湖景及高尔夫资源水系环绕，个组团自然分割复合社区理念双拼独栋化洋房别墅化精装成品交付主空间尺度放大的赠送独栋拥景、其它别墅近水、户户观景多维观景阳台/露台科技化园林五无障碍设计领域性的入口DIS系统、符号文化元素运用18洞高尔夫五星级酒店全配套体系和谐会私享、专属会所珍稀名贵树种纬度采集豪华入户大堂滨水商街精英教育豪华会所酒店式物管圈层文化资源私享顶级配套适度成本休闲参与资源最大化私有多重景观规划地下行车系统情趣小品、动物亲水度假氛围法式、新古典主义风格无障碍设计高档材质用在客户视觉接触面原味建筑语言物业发展建议整体规划建议建筑意向建议产品设置建议园林景观建议精装修建议配套设施建议世界高尔夫豪宅项目规划两大趋势2、专属私享在规划上的集中体现区域资源整合，配套规划私享周边环境的私有化处理，区域边界的延伸1、形成复合社区将高尔夫主题扩散，形成与度假、居住、旅游、教育的全配套组合规划与周边环境的融合托乐嘉观澜湖高尔夫国际社区黄金海岸高尔夫社区项目核心规划理念——对资源的最大化享受产品规划共识：低密度作为价值标竿，高层作为价值主体，但由于高层和低密度的比价关系，保证低密度最大化的前提下，尽最大可能保证高层的舒适度和品质需在保证高层的绝对品质的前提下，适度增加别墅体量。产品排布要点建议：1.作为对资源的最大化享受，离高尔夫的距离决定着物业的配置，2.一线临高尔夫产品为别墅产品，其中在最佳位置为独栋，其次为双拼、联排3.二线景观为创新型洋房，作为项目先期重要现金牛产品4.三线景观主要为高层产品，其中紧靠洋房区为大平层产品，无景观资源区为普通高层产品其它要点建议：1.主入口置于经南八路和第八大街交叉口2.以水系区隔内城外城，使之成为一道天然的景观屏障内城外城资源的最大化享受外城形象上统一，价值上分离，增加两者间的互动与交流形象统一价值点1——人车分流统一社区内交通系统建议采用完全人车分流系统，车辆直接由区间道路进入车库。小区组团内部全部为步行系统，消防通道与步行道路结合设计。小区主入口位置的确定根据景观布局及进入小区的方便性，但不要设置在主要干道上，建议4个地块主要开口设置在经南九路上，采用回行交通设置。各地块主入口主要是步行入口，入口前结合道路布置入口广场，展示小区形象。形象统一价值点2——外围环境改造统一社区环境延伸至外围（红线部分），大手笔改造周围环境对周边河道和高尔夫人工湖进行改造对市政道路的绿化及公共设施进行改造对周边街道进行重新铺装先期投入打造强势资源通过外围景观体系的呼应，将社区范围向周边外延，将周边区域纳入社区整体规划形象统一价值点2——外围环境改造手法统一街角处理创造丰富景观，主要道路的交叉口，四角都有一定的后退，建造形态各异的景观喷水池采用铁艺围墙实现“透绿”通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观，从上至下的分明层次的变化使道路景观丰富高尔夫:提升形象为项目穿上靓丽外衣五星级酒店：实用功能顶级物管：为项目添加实用功能引入高端物业管理——金钥匙酒店服务特色花园式温泉主题酒店（主楼+villa），并将酒店服务引入别墅区高尔夫软硬件升级，强化高尔夫的价值感及吸附力启示：虚实结合、多核驱动，增强项目综合竞争力商业配套：郑州首席欧陆风情滨水商业，体量3万方，中高端档次教育配套：郑州首席国际精英教育体系，国际双语幼儿园、六年制国内实验学校、特色教育中期中期前期后期前期形象统一价值点3——全配套体系统一高端形象的高层公寓国际的/创意的/中原的国际的视野创意的产品本土的元素开放的国际社区外城新时尚的中原人文城市居住名片以领袖中原为目标的项目动态实施计划——复兴郑州的“人文豪宅”实施计划低密度+高层经典外观/人文栖居/闲适生活私密的高尚社区内城领袖中原的豪宅居住梦想分离内城：01、02地块的中央文化风情低密度高尚社区外城：03、04地块内形成的两个大组团及两大水主题园林景观体系的国际社区价值分离点1——内外城分离外城价值分离点2——水系区隔分离高层呈现街坊式或围合式布局，低密度主要以组团式布局高层与低密度之间通过水系的区隔，提高混合社区中低密度物业的相对私密性；通过立体植被或景观轴线有效区隔高层组团与低密度组团之间的关系。价值分离点3——高尔夫景观资源占有程度不同分离建筑向景观面倾斜，达到观景面均好通过局部地坪抬高和错开的方式实现后排建筑观景道路高层金沙湖水面别墅高尔夫景观洋房高尔夫与金沙湖景观资源小结整体规划建议内城、外城形象上统一，价值上分离，增加两者间的互动与交流统一分离道路交通——人车分流外围环境改造全配套体系内外城分离水系区隔资源占有程度不同物业发展建议整体规划建议建筑意向建议产品设置建议园林景观建议精装修建议产品设置建议园林景观建议配套设施建议林溪湾清华忆江南正商红河谷思念果岭市场客户对于具体某一种建筑风格感知力不强，整体来说，对欧式风格认可度高于中式风格，对古典主义风格认可度高于现代风格。市场现有别墅风格欧式多于中式、古典多于现代，其中绝大多数为西班牙风格，同质化现象较为严重。项目名正商红河谷林溪湾国瑞城思念果岭山水天伦庄园鑫苑逸品香山天地湾怡丰森林湖清华忆江南美景菩提清华大溪地建筑风格西班牙西班牙西班牙地中