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常熟市2010年房地产市场年报目录一、2010年中国房地产市场总结.....................................................................................................................31、2010房地产政策环境............................................................................................................................32、2010年房地产市场.............................................................................................................................10二、2011年中国房地产市场展望..................................................................................................................111、宏观经济和货币政策...........................................................................................................................112、房地产业政策......................................................................................................................................153、市场走势展望......................................................................................................................................17三、常熟市房地产市场...................................................................................................................................201、常熟土地市场（只含住宅、商业、办公）...........................................................................................202、常熟房地产投资..................................................................................................................................25一、2010年中国房地产市场总结1、2010房地产政策环境概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用。回顾2010年房地产政策的变化，可大体分为三个阶段，各阶段的代表性政策及市场变化如下：1-4月，第一轮调控。2010年1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“国十一条”），增加保障房和普通商品房有效供给，抑制投资投机性购房需求，由此拉开了新一轮房地产调控的序幕。但随后几个月的市场并未降温，2-4月全国商品房销售面积同比增速仍在20%以上，70个大中城市房价环比涨幅持续上升，北京等热点城市“地王”频出。这直接导致了4月17日“国十条”的出台。4月-9月，第二轮调控。2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，“国十条”），随后的几个月，信贷、土地、税收等政策密集出台。房地产市场也在5-8月显著降温，其中5月和6月全国商品房销售面积分别同比下降3.4%和2.7%，7月和8月扩大至15.4%和10.1%；70个大中城市房屋销售价格指数4月环比涨幅达1.4%，但5月即下降到0.2%，6月更是下降0.1%，7-8月持平。9月市场回暖带来第三轮调控。9月全国及重点城市显著升温，当月全国商品房销售面积同比增长16.6%，中国房地产指数系统数据也显示，9月100个城市住宅价格环比上涨0.7%，十大城市上涨0.8%。房价的再度上涨导致中央及相关单位在9月底密集出台了相关政策，包括更严格的信贷政策，将首套房的首付比例统一提高至30%，全国性限制第三套房按揭贷款等，统称为“9·29新政”。从2009年开始，楼市“高烧不退”，从2010年4月开始，国家从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控：其中经济手段包括不断地强化和严格实施差别化的信贷和税收政策，如全国范围内提高首次购房和二套住房的首付比例和利率，停止对家庭第三套住房的贷款等；行政措施方面，在部分城市限定家庭购房套数、限制外地人购房贷款，以问责省级政府和力促地方政府及各部委出台配套措施的方式抓落实等。各项政策的持续出台和逐步落实，对包括地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。2010年调控轨迹如下：时间政策标题内容新一轮房地产调控启动1月10日国务院重申二套房首付不低于40%1、对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率严格按照风险定价。2、严格执行有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。1月12日上调金融机构存款准备金率0.5%从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,农村信用社等小型金融机构暂不上调。2月12日央行决定上调存款准备金率0.5%从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调。3月11日国土部出台“国19条”1、确保保障性住房土地供应不低于住房建设用地供应总量的70%。2、各地土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，开发商拿地先缴20%保证金。3、土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。4、公开住房供地计划，严禁向别墅供地3月18日国资委：78家央企退出房地产业务1、公布了16家以房地产为主业的中央企业2、78户不以房地产为主业加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。4月15日国务院：二套房首付不得低于50%1、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。详细2、对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。3、对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。第二轮房地产政策调控4月17日国务院：遏制部分城市房价过快上涨1、实行更严格差别化住房信贷政策，抓紧制定二套房认定标准2、房价上涨过快地区，可暂停发放购买第三套及以上住房贷款3、限制异地购房贷款，房屋售价按申报价明码标价4、保障性住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%5、严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发6、建立考核问责机制，发挥税收调节作用4月20日住建部四举措再调楼市1、加强市场监管：可售房源必须一次公开，楼盘须10日内公开每套价格2、商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名详细3、完善预售制度：预售资金纳入监管账户4、加强期房质量管理：明确开发商对商品房质量承担首要责任5、清理预售房项目：未开盘项目限期开盘5月2日央行年内第三次上调存款准备金率从5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。6月5日史上最严二套房认定标准出台1、“认房又认贷”，针对以家庭为单位，有购房记录，有贷款购房记录。2、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行。7月21日《成品住房装修技术标准》1、成品住宅定义:套内所有功能空间的固定面铺装或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设施等全部完成，已具备基本使用功能的住房2、适用范围：廉租房、经适房同样适用，既有住房装修也可参照执行3、使用质量合格、环保材料，基层质量验收合格后再施工，装修一体化4、先做样板房再施工，装修质量不低于样板房，分户验收。7月28日江苏：大力发展公共租赁住房1、三类人群可以申请公租房，初次承租期为3～5年2、政府投资房按名单轮候保障，只能自住，不得出借转租闲置3、严格控制在60平方米以下，政府每年要掏腰包建设一批。9月26日两部委调控：囤地超一年禁拿地1、因企业原因造成土地闲置1年以上的企业，禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。2、在房价高的地区，增加中小套型限价住房建设供地数量3、不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让4、坚决制止擅自调整容积率等问题房地产调控政策继续深化9月29日中国楼市再出五大重磅调控措施1、房贷首付提高至3成，停贷三套及以上住房贷款2、在一定时期内限定居民家庭购房套数3、严格限制异地购房，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策4、发挥税收在房地产市场调控中的作用5、增加供应推进保障房及中小户型商品房建设6、加强监管，督促地方政府落实“国十条”，强调问责制。10月11日江苏省出台“省六条”1、刚需购房契税优惠减少：90平米以下唯一普通住房征契税1%2、改善型购房需求契税优惠减少：90-144平米唯一普通住房征契税1.5%，非唯一住房契税一刀切：3%3、个税优惠退出楼市4、明确执行时间：本通知自2010年10月1日起执行，已购房但未缴纳契税的有缓冲时间。10月19日央行首次加息0.25个百分点1、执行时间：自2010年10月20日起2、金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%3、一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%4、其他各档次存贷款基准利率据此相应调整11月10日央行上调存款准备金率0.5%从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。11月19日央行上调存款准备金率0.5%2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。12月10日央行上调存款准备金率0.5%从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。12月25日央行年内第二次加息从2010年12月26日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。12月19日国土部落实房地产用地调控政策1、未完成2010年保障性住房建设用地供应任务的城市控制年底土地出让。2、溢价率超过50%、成交总价或单价创新高的地块，2个工作日内上报。3、严禁保障性住房用地改变用地性质。小结：2010房地产调控政策特点2010年我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理有力加强等，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨得到遏制