中国房地产住宅项目开发与设计实施导则_301页

授课人：中国建筑北京设计研究院总建筑师薛峰房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268《住宅开发与设计实施导则》目的是什么：简言之：总结实施的规律性,少走弯路。我们研究的是集合住宅，什么是集合住宅：简言之：除了独立别墅以外的住宅均称为集合住宅。提出的问题：如何塑造了高品质住区？房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268：---“实施导则”涵盖的范畴1、站在城市和区域的高度研究住区2、总结规律、明确要点、少走弯路3、确定标准、运用技术、提高品质房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268,严禁外传,群号:127644268“十大关系”•1、住区与城市•2、住区与交通•3、住区与环境•4、住区与生活•5、住区与风情•6、住区与住宅•7、住区与技术•8、住区与节能•9、住区与细节•10、住区与开发房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268，将中国集合住宅规划与建筑设计创新归纳为以下十方面：1、住区主入口规划6、短板结构优点2、容积率与开发策略7、拿来主义风情3、院落单元与环境8、户型设计亮点4、地形再造与环境9、细节与材料语言5、车行道路与环境10、环境部品与品质房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、住区主入口规划第一讲、住区主入口规划1.1、住区主入口规划分类1.2、住区主入口风情规划1.3、城市轮廓线与主入口房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、主入口空间与集中环境空间相结合的开敞型入口空间1.1.2、主入口空间与住区文化活动、生活配套等功能相结合的风情型入口空间1.1.3、主入口空间密植高大乔木，使其与建筑物形成互映关系的密植型入口空间1.1.4、将以上三种手法综合使用并结合地形和住区交通规划形成复合型入口空间第一讲、住区入口及城市轮廓线房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、主入口空间与集中环境空间相结合的开敞型入口空间：将景观环境与大尺度的开敞空间相结合，并将休闲、健身等功能融入其中。例如：深圳万科城、北京顺驰领海等主入口。第一讲、住区主入口规划房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、开敞型入口空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、开敞型入口空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、主入口空间与住区文化活动、生活配套等功能相结合的风情型入口空间用适宜的空间尺度，将景观环境与居民文体活动，购物、小型餐饮、会所、居民休闲广场等功能相结合，凝聚人气、展示住区的主题风情。例如：深圳万科四季花城、北京绿城百合苑等主入口。——密度高，打造文化、景观，低档社区第一讲、住区主入口规划房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、风情型入口空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、风情型入口空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、风情型入口空间对于规模较小的组团型住区，将会所作为住区的步行主入口，将会所定义为整个住区的 “城市会客厅”，以体现住区的生活品质。房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、主入口空间密植高大乔木，使其与建筑物形成互映关系的密植型入口空间将高大乔木及各类灌木密植于入口空间，以入口空间作为景观节点，运用多种造景手法塑造建筑与植物的融合关系，创造绿茵茂密的自然氛围。例如：深圳中海香蜜湖一号，龙湖佛罗明戈等主入口。——看不到高层对入口的压抑；比风情入口小，高档，不希望有太多的人气。第一讲、住区主入口规划房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、密植型入口空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、密植型入口空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、将以上三种手法综合使用并结合地形和住区交通规划形成复合型入口空间——结合地区和交通规划；主入口空间对外开放；作为展示区和配套；密植和风情/商业街结合。以上三种手法并非只能独立使用，很多住区加以综合使用，并将主入口空间对外开放，既作为项目开发的展示区，同时又保证了生活配套设施的经营效益。例如：深圳万科城、深圳金地香蜜山，广州星河湾主入口等。第一讲、住区主入口规划房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、复合型入口空间小区入口房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、复合型入口空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、复合型入口空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、复合型入口空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、复合型入口空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、住区主入口的风情强化住区主入口建筑造型的风情符号及建造细节，以强调和明示住区的风情主题。植物配置细节、环境硬景细节、建筑构造细节、材质配置细节、部品设计细节是住区主入口风情化韵味的基础。例如：重庆龙湖佛罗明戈，广州万科蓝山等。——形式不重要，关键要有风情第一讲、住区主入口规划房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、住区主入口的风情房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、住区主入口的风情房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、城市轮廓线与主入口住区规划应强调城市轮廓线的丰富变化和空间纵深层次的通透性。主入口空间应强调多、高层建筑体量之间、环境硬景与植物配置之间的相互映衬与对比。——多高对比，软硬对比；丰富的空间组合线第一讲、住区主入口规划房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、城市轮廓线与主入口房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、城市轮廓线与主入口房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、容积率与开发策略第二讲、容积率与开发策略2.1、容积率为1.5-2.0的混合类高层规模住区2.2、容积率为2.5-3.0的全高层规模住区——3.0以上是另一种手法房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、容积率为1.5-2.0的混合类高层规模住区2.1.1、多、高层分区规划2.1.2、产品开发策略——大于3.0采用另一种手法；高容积率要从公建解决第二讲、容积率与开发策略房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、多、高层分区规划（规模住区限定为占地约20公顷或建筑面积约为20万平方米以上住区）从开发策略出发，该类住区一般采用多层住宅与高层住宅混合建设，多、高层住宅分别被规划成独立的区域。 2.1、容积率为1.5­2.0的住区房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、产品开发策略容积率1.5的住区产品，一般采用联排+高层；容积率2.0的住区产品，一般采用花园洋房+高层。多层住宅及多层配套公建形成具有风情特征的建筑群体，并以多层区作为一期开发，提升品质，拉升售价。 2.1、容积率为1.5­2.0的住区房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、容积率为1.5­2.0的住区容积率1.5房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、容积率为1.5­2.0的住区容积率2.0房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、容积率为2.5-3.0的全高层规模住区采用高层低密度开放街区规划手法，以邻里单元为基础，形成独立管理单位，对城市开放部分街区和景观环境，以解决高容积率、高人口密度情况下的生活组织、交通组织和服务组织的有效合理，避免住区与城市的割裂。——中小户型；开放部分空间，街区式；解决交通是关键；忍耐极限：1.5分钟车程第二讲、容积率与开发策略房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、容积率为2.5­3.0的住区房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、院落单元与环境第三讲、院落单元与环境3.1、院落单元的构成3.2、院落单元的环境房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、院落单元的构成组团可划分为若干院落单元。院落单元是居住者居家生活和交往的基本单元，即：由少量建筑群体组合，以建筑、院墙或植物绿篱等围合形成的、不受机动车干扰的单元空间。第三讲、院落单元与环境3.1.1、积极空间3.1.2、消极空间消极空间积极空间消极空间积极空间房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、积极空间院落单元的向心围合空间是居民生活的共享空间、更具有领域感、更方便居民的熟识，所以称之为“积极空间”。 3.1、院落单元的构成房地产交流群内使用,严禁外传,群号:127644268、积极空间房地产交流群内使用,严禁