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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。2011年深圳楼市十大预测深圳中原二级市场战略研究中心ShenZhen.01.2011Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,20102011年楼市十大预测将从下面几个方面进行预测¾宏观环境¾政府政策¾市场走势¾热点关注Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2010¾2010年中国经济高速发展，GDP增速达到10.3%，同时全年CPI达到3.3%，预计2011年中国经济仍将延续高增长高通胀的态势。专家预计2011年GDP增速将维持在10%左右，而全年CPI增长率将在4%左右，通胀压力仍然巨大，政府将继续出台系列政策控制增长速度，抑制通胀。存款准备金率利率信贷额度目前准备金率为19.5%，2011年有可能达到22%的历史最高；按照每次提高0.5个百分点，将可能提高6次左右；按照目前的存款余额，估计回收流动性2.2万亿元左右，银行可用额度将大幅缩减。预计2011年加息空间在75-100个基点，这也意味着将加息3-4次，2月已经加息一次；累计加息对市场的作用开始显现，负利率空间有所收窄，但难以消除；目前部分银行已经收紧首套房贷优惠利率额度，从之前85折优惠利率到目前95折甚至无优惠利率，取消优惠利率相当于加息3-4次；此外，存量房贷利率优惠幅度或将收紧2010年全年新增贷款额为7.95万亿元，预计2011年全年新增贷款额度为7万亿元左右；2011年信贷发放或许不按照传统的“3322”额度发放模式，而是对每月甚至每周的信贷额度进行严格把关。货币政策预测1：通胀压力之下，加息、提高准备金率等政策将轮番出台，资金在回流银行的同时，楼市保值增值需求也较大Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2010预测1：通胀压力之下，加息、提高准备金率等政策将轮番出台，资金在回流银行的同时，楼市保值增值需求也较大¾通胀加息背景下，资金会寻求保值增值渠道。2011年的资金去向将主要有以下几个方面：1.对于一些资金量不大的保守型人群而言，由于多次加息存款利率已经大幅上升，这类人通常会选择定期存款，或者选择银行中短线理财产品以缓解负利率带来的损失。2.资金量不大但比较激进型的人群而言，不断加息增加了投资购房的成本和利润空间，预计这部分资金或通过购买股票和基金保值增值，部分资金会进入楼市。3.对于资金量较大的人群，相比股市、理财产品而言，楼市的保值增值功能更加凸显，因此无论保守还是激进型投资者，对房产需求还将增加，且这部分人群对银行贷款的依赖性降低，因此加息对其影响较小。-2.00%-1.00%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%0701070407070710080108040807081009010904090709101001100410071010-200.00%-100.00%0.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%实际按揭利率中原二手成交量同比抗通胀成为购房的刺激因素（中原二手房）¾据人民银行深圳支行数据显示，截止到2010年12月底，深圳金融机构人民币各项存款余额为2.1万亿元，同比增长20.48%，增幅比上年末下降9.50%,假设2011年同比增长继续下降至15%，其中1成资金进入到房地产行业寻求保值增值，将会315亿元的楼市需求量，而2010年深圳一手楼市成交金额约为859亿元，相当于全年成交量的三分之一。Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2010¾2011年房地产相关税收政策将继续收紧，包括持有环节的房产税和交易环节的契税以及评估价征税等。房产税提高契税税率二手房评估价征税重庆对高档商品房开征房产税获财政部同意，重庆正抓紧完善相关方案，2011年一季度有望出台征收文件；尽管有传闻深圳将成为继上海重庆后的第三个房产税试点城市，但我们认为深圳2011年实施房产税的可能性不大；按照市场猜测的征收方法以及征收税率，征收房产税对市场不可能产生很大影响。湖南已经对契税政策进行调整，根据房屋面积和购买次数相应提高了税率；契税政策调整相对容易，不排除其他城市效仿湖南的做法。二手房评估价征税是深圳楼市调控的保留政策，如果深圳市场房价仍然非理性上涨，“按评估价征税”这只靴子可能在2011年落地。届时，二手房交易税费将大幅上升，政策实施初期对楼市影响将非常大，楼市的“阴阳合同”时代或将终结。预测2：房产税试点试水，契税或上调，二手房评估价征税或启动，政策初期楼市观望气氛加重Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2010预测2：房产税试点试水，契税或上调，二手房评估价征税或启动，政策初期楼市观望气氛加重¾从历次税收政策的调整对楼市的影响看，短期影响大过于长期影响，短期内市场观望气氛加重，成交量下降，楼市呈现价稳和量跌的走势。¾实施房产税政策，理论会延迟购买行为，但由于仅对新增购买房产征税，某种意义上甚至会刺激深圳楼市的新增需求。但二手房评估价征税政策一旦出台对市场短期影响会很大，短期成交甚至可能冻结。03060900601603605607609611070107030705070707090711080108030805080708090811090109030905090709090911100110031005100710091011万㎡010020030040050060006/106/907/508/108/909/510/110/9宝安区龙岗区龙岗区二手房评估价征税政策变动对成交量影响¾深圳市龙岗区曾在2006年前后实行了二手房交易评估价征税，这一政策在2008年底取消。¾短期看，由于当时市场较为平稳，龙岗评估价征税政策的实施和取消均没有产生较大的市场影响。¾营业税政策在2005年和2009年分别出现了调整情况，短期内营业税政策对楼市成交量影响较大；¾短期增加的交易成本令买家观望情绪加重，以及对调控政策的期待也会延迟购买行为。营业税调整与深圳一手楼市成交额变化情况数据来源：深圳中原市场研究部Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2010预测3：保障性住房建设步入加速期，2011年计划筹建6.2万套，但竣工量仅为1万套，难以影响商品房市场需求¾2011年，保障性住房建设将继续成为政府工作的一个重点方面。深圳方面，保障性住房建设进入加速期，2011年计划筹建6.2万套，共计403万平米保障性住房，为“十二五”计划中建设力度最大的一年。但对商品房市场而言可谓“雷声大雨点小”，2011年计划竣工的保障性住房仅为1万套左右，而根据中原统计，2010年深圳全市成交套数约为16.7万套，保障性住房的量暂难影响到商品房市场的需求。公共租赁住房商品房配建（含廉租住房）安居型商品房套数建筑面积套数建筑面积套数建筑面积套数建筑面积（万套）（万平方米）（万套）（万平方米）（万套）（万平方米）（万套）（万平方米）20110.6362.11053.5262.56.2403.520120.2120.8403225427720130.2120.8403225427720140.2121.2603.1232.54.5304.520150.4241.5753.42555.3354合计1.6966.4320161200241616年度合计经济适用住房年度2011～2015新增安排筹集建设保障性住房时序指引表（不包含“十一五”已安排项目）21合计72015年62014年32013年42012年12011年套数年份2011～2015年计划竣工量（万套）数据来源：《深圳市住房保障发展规划（2011-2015）》（征求意见稿）Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2010预测4：融资趋紧，房企格局生变，资源整合为大势所趋¾梳理目前房企的融资渠道后不难发现，房企融资难度越来越大，数据显示，2010年房企对自有资金以及销售回款的依赖性大大增加。据中金报告称，随着2011年调控政策继续深化，下半年将是房企流动性最差的时候。房企除采取更加灵活的销售策略外，房企间的并购整合也将比过往要频密得多，中小房企被大企业兼并重组将愈演愈烈。如最近恒大用16.6亿元购买了深圳建设集团71%的股份，正式进军深圳市场。2009年开发商资金来源比例2010年1-11月开发商资金来源比例数据来源：国家统计局，Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2010¾根据深圳市国土局公布的《深圳市住房建设规划（2011-2015）》征求意见稿，2011-2015年，每年新增供应住房建设用地90万平米，占住宅总供应的15%左右；而城市更新建设用地供应比例加大，占未来住宅总供应的60%。新供应住房建设用地城市更新建设用地征地拆迁返还用地建设商品住房合计套数（万套）建筑面积（万平米）套数（万套）建筑面积（万平米）套数（万套）建筑面积（万平米）套数（万套）建筑面积（万平米）20111904.33871.331206.6359720121903.673301.33120654020131903.673301.33120654020141903.373031.331205.751320151903.333001.331205.67510总计545018.3416506.65600302700规划期数据来源：深圳市国土局预测5：城市更新成主要供地方式，或进一步推高整体房价Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2010¾从上表可以看出，2011年以后新增供应将主要依赖城市更新，而城市更新项目往往建设周期长，成本高，从而进一步形成供应紧缺和二手房价的上涨。¾城市更新项目拆迁赔偿成本高，目前行业内的普遍做法是已经按照拆配比一比一进行赔付，一旦出现“钉子户现象”成本还要上升，再加之建筑成本，未来房价房价预期远远高出目前房价，首先是造成了周边二手房价的上涨，紧接着一手房价也会跟着上涨从而形成了房价的联动上涨。¾2009年政府公布了即将推动的19个城市更新项目后，很快就引起了更新项目本身的抢购，其次是周边二手价格齐齐上涨，例如岗厦旧改项目在短短一个月时间就对星河世纪楼盘造成了3000元每平米的上涨；湾厦、石厦、水湾等旧改项目均已经进入开发阶段，在2011年很有可能形成供应，目前周边二手房价价格已经出现大幅上涨，预计2011年旧改项目的陆续上市将会进一步推动周边二手房价的上涨。预测5：城市更新成主要供地方式，或进一步推高整体房价Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2010¾根据中原市场研究部的统计，目前全市已经取得预售证但尚未完全推售的项目，以及已经施工且2011年有望入市的项目，总共约有131个，预计2011年这些项目可供应住宅约570万平方米，加上2010年底的存量，2011年全市可售住宅约740万平方米，新房供应状况将有轻微缓解。预测6：新房供给力度加大，成交量或有25%左右增长2011年深圳市各区潜在推盘情况区域推售楼盘个数（个）推盘量（万㎡）同比增减（%）全年可售量（万㎡）同比增减（%）罗湖523190.772994.5福田93037.174768.64南山2611548.9814741.09盐田1133386.7236161.25宝安2815525.3120034.51龙岗5221320.7627521.47全市13156937.5173436.99数据