XXXX年烟台房地产市场半年报

2013年烟台房地产市场半年报克而瑞烟台机构2013年7月绝对保密目录Part.1政策篇••••••••••••••••••••••••••••3Part.2土地篇••••••••••••••••••••••••••••8Part.3市场篇••••••••••••••••••••••••••••13Part.4项目篇••••••••••••••••••••••••••••26Part.5建议篇••••••••••••••••••••••••••••37PART1政策篇PART1政策篇—宏观经济上半年经济增长仍处于下行趋势，保增长、促消费仍为当前的主题。2013年上半年经济仍处于下行趋势，经济增长处于近五年来最低值，——保增长成为当前的主题。在当前的经济环境下，做为我国经济增长的重要支撑行业—“房地产业”从中受益，政策层面得以持续宽松。2012年11月15日，中央经济工作会议中李克强总理明确必须保证经济持续健康的发展。2013年4月14日，李克强总理主持召开经济形势会议，强调要依靠制度来增强经济的后续发展。2013年6月19日，李克强总理主持召开国务院会议，助推销售升级，保持经济稳定增长。4%6%8%10%12%2008年2009年2010年2011年2012年2013年至今同比增幅今年GDP增长目标7.5%近五年我国GDP增长走势调控前调控后PART1政策篇—全国政策2月份国务院常务会议出台“国五条”新政，依然坚持房地产调控不放松。绝对博弈中央政府地方政府国五条限购、限贷、房产税、保障房2013年上海：抑制投资投机性购房，严禁发放第三套及以上购房贷款北京：20%征收个人所得税，提高二套房贷首付款比例济南：商品住房价格涨幅低于城镇居民可支配收入增长幅度厦门：房价涨幅低于居民收入增幅公布商品房价格控制目标广州：增加普通住房用地的供应天津：商品住房价格涨幅低于城镇居民可支配收入增长幅度南京：商品住房价格涨幅低于城镇居民可支配收入增长幅度本次“国五条”新政，与2012年延续一整年的喊话调控有了根本性转变。但是，地方政府消极的响应态度，使得本轮调控面临失效的尴尬，控制房价上涨是本次调控的“底线”。PART1政策篇—烟台政策烟台并未针对国五条出台响应政策，放宽公积金是上半年的新政，但较全国来看，滞后性明显。土地管理法修正案草案提交全国人大常委会审议自2013年4月1日起烟台契税执行3%的税率2月国务院常务会议出台“国五条”新政2013年1月2月3月4月5月全国烟台3月初国务院办公厅出台“国五条”细则3月底北京、上海、重庆出台楼市调控地方版细则对限购、信贷、限价、供应等多方面都有明确政策4月全国19个城市陆续出台“国五条”细则房产税试点扩容提上日程，中东部市场有望先行4月10日出台公积金新政，贷款及提取条件都有所放宽中国银行烟台分行首套房利率回归9折6月6月，国务院常务会议提出支持居民家庭首套自住购房PART1政策篇—小结经济下行，保增长、促销费仍为当前的主题国五条出台，政策面“明紧暗松”烟台放宽公积金条件，刚需购房者入市受到鼓励PART2土地篇2012年1月-2013年6月全国土地市场供求走势数据来源：CRIC2013数据口径：非工业用地、配建用地上半年全国土地市场成交量价齐升，成交量同比上涨33%，成交金额同比上涨81%。PART2土地篇—全国土地单位：万㎡2012年1-6月全国土地成交31959万㎡，4387亿元2013年1-6月全国土地成交42486万㎡，7935亿元单位：亿元㎡2013上半年楼板价1868元/㎡2012上半年楼板价1373元/㎡单位：万㎡2011年1月-2013年6月烟台土地市场供求走势2011年土地供应建面1053万㎡，成交建面871万㎡。2012年土地供应建面676万㎡，成交建面631万㎡。数据来源：CRIC2013数据口径：非工业用地、配建用地上半年烟台土地市场供求量双双爆发，供求量达到近两年半的峰值，在市场回暖的背景下企业拿地的意愿明显。PART2土地篇—烟台土地开发区上半年成交量：约137万㎡；成交土地幅数：6宗；福山区上半年成交量：约99万㎡；成交土地幅数：9宗；芝罘区上半年成交量：约278万㎡；成交土地幅数：13宗；莱山区上半年成交量：约57万㎡；成交土地幅数：5宗；牟平区上半年成交量：约64万㎡；成交土地幅数：22宗；高新区上半年成交量：约111万㎡；成交土地幅数：10宗；做为城市的核心区及当前市场的热点区域–芝罘区成为2013年上半年土地释放的主力区域。PART2土地篇—分布格局住宅仍为拿地的热点，商办类用地成交占比明显增加，提升城市的商业能级同时也将未来的竞争趋势由单一向多元化转变。2012年六区各性质用地成交占比2013年上半年六区各性质用地成交占比数据来源：CRIC2013PART2土地篇—土地性质上半年土地市场供求双双爆发，企业拿地意愿明显芝罘区土地成交占主力，两翼区域略有下滑商办类比例增加，未来竞争由单一向多元化转变PART2土地篇—小结PART3市场篇PART3市场篇—全国市场上半年全国市场“涨”声一片，市场成交明显优于去年上半年。2013年上半年各线城市商品住宅销售情单位：万㎡能级城市2012.1-6销售面积2013.1-6销售面积同比变化一线北京49264230%上海38460457%广州47259827%深圳16125659%二线成都973135439%武汉42966555%南京31848753%青岛27450584%三线东莞22629832%福州9415363%徐州9614652%连云港11120585%合计4030591347%数据来源：CRIC2013PART3市场篇—烟台商品住宅市场上半年烟台六区供应178.4万㎡，成交157.3万㎡，供求量明显高于去年同期，其中成交量同比去年大幅上涨109%。2012年烟台六区供求比为1.8，2013年1-6月供求比为1.1，市场呈现供求平衡态势，明显优于去年上半年；2012年共成交238万㎡，2013年1-6月成交157.3万㎡，占2012年全年的66%，成交量涨幅明显。2012年1月-2013年6月烟台六区商品住宅供求走势6月份成交量下滑主要的原因在于热销项目备案的减少及重点项目推案的延期导致单位：万㎡数据来源：CRIC2013PART3市场篇—烟台商品住宅市场上半年烟台六区成交均价呈现稳步上涨态势，首置产品仍为成交主力，改善型产品成交略有起色。2012年1月-2013年6月烟台六区商品住宅成交均价走势单位：元/㎡数据来源：CRIC2013PART3市场篇—烟台商品住宅市场截止于2013年6月，烟台六区存量为521万㎡，存销比为17个月，市场风险较为缓和。单位：万㎡单位：月2012年1月-2013年6月烟台六区商品住宅存量与存销比走势数据来源：CRIC2013PART3市场篇—烟台商品住宅市场上半年成交仍以首置、首改产品为主，但成交占比有所下滑，再改、多改类产品的占比有所增长。数据来源：CRIC2013PART3市场篇—烟台商品住宅市场总价在40-60万的产品仍为市场成交主力，80万以上产品成交较为冷淡。数据来源：CRIC2013PART3市场篇—烟台商品住宅市场上半年芝罘区表现优异，位列烟台六区成交金额与成交面积的榜首，开发区位列第二。2013年1-6月烟台商品住宅区域成交金额排行榜排名区域成交金额（亿元）成交量（万㎡）1芝罘区29.2344.292开发区17.7229.983莱山区16.6020.244福山区16.0328.855高新区10.7917.106牟平区9.3416.84排名区域成交量（万㎡）成交金额（亿元）1芝罘区44.2929.232开发区29.9817.723福山区28.8516.034莱山区20.2416.605高新区17.1010.796牟平区16.849.342013年1-6月烟台商品住宅区域成交面积排行榜数据来源：CRIC2013PART3市场篇—烟台商品住宅市场高新区牟平区福山区开发区莱山区芝罘区12个月以下12-18个月18-24个月24-36个月1.0以下1.0-2.02.0-3.03.0-4.0供求比去化周期36个月以上4.0以上2012年区域风险域安全区域中度风险高度风险牟平区开发区莱山区福山区芝罘区高新区12个月以下12-18个月18-24个月24-36个月1.0以下1.0-2.02.0-3.03.0-4.0供求比去化周期36个月以上4.0以上安全区域中度风险高度风险2013年6月区域风险域上半年各区域市场风险再次得到缓解，福山区、芝罘区风险处于市场低位。PART3市场篇—烟台商业市场目前烟台商业主要布局在芝罘区、莱山区、开发区，位于区域的核心商圈。中粮大悦城华润中心美联时代广场龙湖葡醍海湾富饶综合体天马广场证大大拇指星颐广场新天地都市广场红星美凯龙万象城万达广场五彩文化广场烟台典型商业布局图迎春大街长江路南大街在售项目待售项目核心道路PART3市场篇—烟台商业市场上半年烟台六区商业共成交6.9万㎡，成交量同比上升146%，商业市场正处于发展期。2012年1月-2013年6月烟台六区商业供求量价走势单位：万㎡单位：元/㎡烟台商业市场起步较晚，随着万达、中粮等一线开发商相继进入后，商业地产开始抬头，目前正处于发展期；烟台商业均价受单个项目影响呈现起伏不定，目前典型项目的成交均价在20000-30000元/㎡。数据来源：CRIC2013PART3市场篇—烟台商业市场单位：万㎡单位：元/㎡2012年1月-2013年6月烟台各区商业供求量价对比数据来源：CRIC2013芝罘区做为烟台的商业核心区，近一年半的供求量价均为六区之首。PART3市场篇—烟台办公市场目前烟台办公与商业分布基本一致，主要位于区域的核心商圈。华润中心富饶综合体证大大拇指星颐广场新天地都市广场万达广场烟台典型办公布局图迎春大街长江路南大街在售项目待售项目核心道路财富广场第一国际鲁东国际华夏传媒金长城第三城飞龙天润祥隆国际世贸PART3市场篇—烟台办公市场烟台办公市场发展缓慢，去化周期漫长，月均去化仅为0.4万㎡。2012年1月-2013年6月烟台六区办公供求量价走势单位：万㎡单位：元/㎡相对于商业，烟台办公市场发展更为缓慢，主要是由于烟台办公市场相对饱和，市场容量有限；烟台办公市场价格较低，目前典型项目的成交均价在9000-15000元/㎡。数据来源：CRIC2013PART3市场篇—烟台办公市场烟台办公供求集中在芝罘、莱山、开发，各区供过于求态势明显，市场竞争风险巨大。单位：万㎡单位：元/㎡2012年1月-2013年6月烟台各区办公供求量价对比数据来源：CRIC2013PART3市场篇—小结全国市场“涨”声一片，市场明显优于去年烟台住宅量增价稳，刚性需求带动市场走量烟台商办市场正处于发展期，高端项目涌入引领升级芝罘区、开发区成为当前市场的热点区域PART4项目篇排名项目名称区域成交金额（亿元）成交量（万㎡）1容大东海岸高新区5.129.342黄海明珠山庄二期莱山区3.283.383康和新城芝罘区3.065.354福利莱万和城福山区2.595.144澎湖山庄开发区2.594.596蜜橙开发区2.424.157万泰花园芝罘区2.193.418假日润园福山区2.143.509东尚蓝湾福山区1.973.3710中铁逸都莱山区1.962.682013上半年烟台商品住宅项目成交金额排行榜2013上半年烟台商品住宅项目成交面积排行榜排名项目名称区域成交量（万㎡）成交金额（亿元）1容大东海岸高新区9.345.122康和新城芝罘区5.353.063福利莱万和城福山区5.142.594澎湖山庄开发区4.592.595蜜橙开发区4.152.426假日润园福山区3.502.147万泰花园芝罘区3.412.198黄海明珠山庄二期莱山区3.383.289东尚蓝湾福山区3.371.9710桦林颐和苑芝罘区3.001.75烟台本土企业“逆袭”是上半年市场新的表现，刚需楼盘仍为烟台市场的热点楼盘。数据来源：CRIC2013P