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2013年房地产市场总结2014.0121、2013年中国房地产市场动向——中央着力深化改革，调控以稳为主，不同城市政策分化2013年2013.32013.32013.5要求扩大个人住房房产税改革试点范围。2013.9国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”2013.8浙江温州市出台《农村产权交易管理暂行办法》北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则。目前全国已有40个城市完成住房信息联网习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。2013.102013.2国务院常务会议出台楼市调控“新国五条”2013.1今年新增建设用地指标原则上不低于去年2013.10北京发布“京七条”，首次提出自住改善型商品住房概念2013.11013年11月底，上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应3调控政策差别化，未来会更加趋于市场化——从本轮周期来看，一二线城市房价仍继续领涨，但政府并没有像过往那样出台全国性的政策全面打压房地产市场，相反是各个城市根据具体情况出台相应的调控政策，我们认为在调控长效机制的导向下，未来区域调控政策差别化将常态化。地方政府政策微调政策点评温州本地户籍家庭已有1套住房的，可以再购买1套，无房的可以购买2套住房。市场表现不佳，政策趋松芜湖在市区就业满3年的本科及以上学历高校毕业生或具有技师及以上职业资格、中级及以上专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税和2万元安家补助的总额。专科学历高校毕业生或具有高级工职业资格、初级专业技术职务的人才，其购房补助标准为所购房屋需缴纳房产契税的50%和1万元安家补助的总额。市场表现不佳，政策趋松郑州未满20周岁的无住房单身人员，暂停其在本市限购区域购房;年满20周岁的无住房单身人员，限购一套住房;持有本市居住证明3年以上，在本市缴纳社保或个税一年以上的非本市户籍居民家庭，限购一套。市场过热，收紧限购政策北京1、针对居高不下的房价推出了限房价、竞地价地块。2、10月13日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，俗称“京7条”。价格上涨过快，平抑房价营口2012年以来，营口不断出台救市政策，连续三次推出购房者契税全额返还、行政事业收费减免政策，并由财政出资给市直机关事业单位职工发放住房补贴，以刺激楼市消费。市场表现不佳，政府救市上海上海11月8日公布的“沪七条”要求，将二套房的首付比例由60%提至70%，同时延长非户籍居民家庭购房缴纳税收或社保费年限房价上涨过快，政策收紧深圳出台“深八条”，将二套房首付比例提至7成。房价上涨过快，政策收紧广州“穗六条”于11月18日公布。广州市要求，第二套住房贷款首付比例由60%提高到70%，从11月25日起执行。此外，非本地户籍居民限购一套房屋的社保缴纳年限从1年延长为3年。房价上涨过快，政策收紧舟山将自2010年10月开始实施的仅允许新购1套住宅的原规定，调整为自2013年年初起未买房的家庭允许新购1套住宅，且不计购买者是否为本地居民，及其已拥有的住宅套数。市场表现不佳，政策趋松451、2013年中国房地产市场动向2013过去了，今年中国楼市经历了重重波折，在楼市限购松绑，金融政策调整等传闻不断情况下，中央各部委一次次强调调控不放松，坚决不让房价反弹，为了遏制异地炒房，出现以下政策，每个政策都将深深影响到未来.事件一：国五条及细则出台·楼市调控效应减弱事件二：十八届三中全会召开·强调市场化利楼市事件三：一线城市领涨全国·长效机制亟待建立事件四：中央城镇化会议召开·明确六大主要任务事件五：地王现象成为热点·楼市调控压力凸显事件六：温州楼市持续降温·市场价值理性回归事件七：二手房征20%个税·催生三月末班车效应事件八：房企海外扩张加速·国际视野继续拓宽事件九：土地增值税引争议·税费改革有望加强事件十：两部委发紧急通知·小产权房转正无望678910全国商品房成交面积结构情况11从客户来看，12年至今的回暖投资客占比基本不超过15%12从年龄段来看，购房客户年轻化，65%客户年龄低于35岁13业绩靓丽，上市房地产开发商超额完成任务的数量不少14房地产开发商运营稳健，标杆房企拿地稳健15161718192021222324全国楼市市场展望1.宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化(1)宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长(2)货币环境：保持稳健，信贷平稳以维持经济增长(3)房地产调控：一刀切调控不复存在，长效机制建立2.市场展望：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓需求：销售面积继续增长但增进放慢，上半年增速较高下半年趋缓供应：土地成交推动新开工继续增长，但多数城市潜在供应充足，销售增长趋缓、货币政策稳健背景下，全国新开工和投资增速放缓价格：供应加大促热点城市市不应求矛盾缓和，信货投放趋稳缓解房价上行势头252013年福州市房地产市场分析——宏观调控整体趋稳，福州楼市整体呈量价齐升态势福州楼市重大事件26市区土地放量增加，然商住放量不足致需求外溢，闽侯成为主角，迎来土地的“侯时代”2012年福州土出总成交额仅有65.41亿元，相较2011年的224.45亿元，大幅下滑71%，2012年整体土地财政严重缩水，进入2013年，政府明显加快土地供应，全年供应54幅地块，其中上半年供应13幅，下半年供应量达41幅；全年共出让34幅用地，其中商住用地共出让9幅，仅占26%左右，成交总规模仅173.6万方，相较2012年的100万方有所回升，但仍处低位。2013年福州市区土地供应量开始大幅增加，福州市区成交总建达391.4万㎡，环比上涨125%，闽侯楼市火热，土地放量亦保持高位，较去年减少57万㎡，为425.6万㎡。使今年福州土地平均成交楼面价创历史新高，达5830元/㎡；闽侯2013年多幅地块高溢价成交，促土地楼面价达2610元/㎡，创历史新高。27福州土地成交具体情况28福州土地成交具体情况29福州土地成交具体情况30福州土地成交具体情况31福州土地成交具体情况32福州土地成交具体情况333、2013年福州市房地产市场分析福州市区商品房市场——2013年价格涨幅较大，成交情况与2012年不相上下，但供应量较前年增加较多2009年2010年2011年2012年2013年12年同比11年增长增长值增长幅度供求比1：1.411：1.012：10.96：11：1.2————供应量（万平米）364.74245.49342.94238.294302.16327%成交量（万平米）515.29248.5175248.529260.6125%成交套数4698218928158152113921500361002%成交面积109.8131.3110.6117.6121成交价格（元/平米）825012036126991387016089221916%成交总额（亿元）425.46299.1222.2344420343、2013年福州市房地产市场分析——房价走势364.9万㎡-236.4万㎡”2013福州市区商品房销售量为364.9万㎡，较去年上涨6%，其中除办公物业销量下跌外，其余各物业均呈上涨态势，共同促进市区商品房销量上行；闽侯区域销量为236.4万㎡，较去年上涨36%。“16847元/㎡-9576元/㎡”2013年福州市区商品房成交均价为16847元/㎡，较去年上涨16%，除别墅物业微跌1%，其余各物业表现为不同程度上涨，亦一定程度拉升商品房市场价格，创历史新高；闽侯全年价格为9576元/㎡，环比上涨12%，除办公物业下跌8%外，其余各物业价格均呈上涨态势。353、2013年福州市房地产市场分析——商品房供销面积量情况“1.2-1.1”2013年市区全年新批普通商品住宅302.1万㎡，较去年上涨50%，销售量为260.6万㎡，上涨8%，供需比为1.2，市场火热，供应量大增，促整体呈现供略大于求态势；闽侯全年新批普通商品住宅213.7万㎡，较去年上涨75%，销售量为196.6万㎡，上涨39%，供需比为1.1。随着市区产品单价高企，刚需购房主力转向位于市区外围的闽侯区域，带动区域热度不断提升，促本年度闽侯区域供需攀高。16089元/㎡-8901元/㎡”2013年市区全年普通商品住宅成交均价16089元/㎡，上涨16%，13年第一季的涨价潮带动价格一路上行，6月时突破1.75万元/㎡，达到年内均价高峰，进入7月份后，价格开始高位震荡，然全年整体价格依然表现涨势明显；闽侯全年普通商品住宅成交均价8901元/㎡，上涨15%，全年月均价稳步攀升，区域热度推动价格上行。363、2013年福州市房地产市场分析——商品房供销售面积段情况59%-71%”2013年，市区普通商品住宅供应产品改善型为主，其中90-144㎡的首改型产品合计供应占比达59%，其次144-180㎡的再改型产品占比为16%；闽侯供应则以70-90、90-120㎡首置首改型产品为主，其供应占比为71%，其次为120-144㎡产品，占比为14%；54%-68%”2013年，市区普通商品住宅去化产品结构中，以90-120㎡、120-144㎡首改型产品最为畅销，合计占比为54%，其次144-180㎡再改型产品占比为19%；闽侯成交产品以70-90㎡、90-120㎡产品为主，共占区域销量68%，为区域市场主流产品；整体来看，首置、首改型产品为目前福州市场主流产品。373、2013年福州市房地产市场分析——成交面积及总价情况“121㎡-93㎡”2013年，市区全年套均面积为121㎡，其中8月份在世欧王庄、仁文大儒世家·江语城、融侨锦江悦府等项目集中备案影响下，全市住宅成交套均面积为全年最大值，达134㎡；闽侯在售项目以首置及投资型产品为主，全年套均面积为93㎡，基本与去年相符；“195万/套-82万/套”2013年，随着市区价格的不断上涨，套均总价亦随之上升，全年套均总价为195万/套，环比去年160万/套上涨22%；闽侯在套均面积维持稳定的基础上，区域销量上涨，价格上扬，产品总价随之攀升，2013年全年套均总价为82万元/套，环比去年71万元/套上涨15%。383、2013年福州市房地产市场分析——开盘当天成交情况“48%”市区全年开盘当天成交率月均值为48%。除7月受新榕金城首次开盘低价入市影响，月均销售率攀升至74%，前三季度月均去化在多在3-5成，四季度外围板块项目入市，补充中高端产品库存，促月均成交率攀升至5-6成；“73%”闽侯全年开盘当天成交率月均值为73%，区域推出产品符合刚需客户需求，单总价亦相对较低，全年楼市表现火热，从分月来看，平均开盘成交率在6-8成之间，领先市区。393、2013年福州市房地产市场分析——各区域商品房供销售面积情况“21%”2013年全市以南屿青口板块供应量最大，达111.9万㎡，占全市供应的21%，随着区域热度不断攀升，今年在售项目逐渐增多，亦促进板块供应量大幅上涨，遥遥领先其余板块；市区金山板块供应量则仅次于南屿青口、荆溪甘蔗板块，占全市供应量13%；“18%”成交量方面，荆溪甘蔗板块去化87.7万㎡，占全市销量18%，世茂上游墅、西海岸项目集中备案促板块销量位居首位；市区成交量则以金山板块为首，去化61万㎡，占全市销量13%。403、2013年福州市房地产市场分析——商品房存销售面积情况“249万㎡—11.4个月”据统计，福州市区目前在售存量约为249万㎡，以近一年月均去化21.7万㎡的速度测算，住宅存量约须11.4个月去化周期，近一年市场放量持续加大促全市库存量走高，后市压力不容忽视。“75.4万㎡—4.6个月”目前闽侯在售存量约为75.4万㎡，以近一年月均去化16.9万㎡的速度测算，须4.6个月的去化周期，近一年区域市场表现火热，在售产品及价格切合刚需需求，促区