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甲级办公楼租赁市场气氛回暖优质零售项目迎来更多国际品牌2015年第三季度季度成都物业市场回顾仲量联行华西区研究部2015年第三季度成都物业市场回顾城市概况平稳发展添加文本土地市场成交减少甲级办公楼租金下降零售物业租赁活跃高端住宅价格微涨物流仓储成交活跃2土地市场2015年第三季度成都市区土地成交一览3近一年来单季土地成交面积较前一年水平有所下滑住宅用地混合用地商业用地02004006008001,0001Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q15千平方米成都主城区按土地用途成交面积市场积极情绪推动房地产业快速发展，国内外开发商借势大举拿地。房地产行业进入调整期，影响开发商拿地积极性。平均每季度成交约60万平方米平均每季度成交约54万平方米2015年第三季度成都市区土地成交一览4同期土地流拍的比例亦有所增加宏观经济放缓投资活动减弱办公楼及零售物业密集供应住宅市场氛围缓慢回暖0%20%40%60%80%100%0102030401Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q15土地宗数成都主城区成交土地vs流拍土地宗数成交土地宗数流拍土地宗数流拍率2015年第三季度成都市区土地成交一览5无论是从成交总金额还是成交面积来看，本地企业本季度在土地市场都表现活跃本地50%内资33%外资17%2015第三季度土地成交总金额占比本地69%内资21%外资10%2015第三季度土地成交面积占比注：本地企业指成都及其他四川省内城市企业，内资企业指中国其他省市自治区企业76.9亿86.9万平方米2015年第三季度成都市区土地成交一览成交土地基本位于三环路以外，影响成交楼面地价同比有所下降成都市区土地成交金额及楼面地价2015年第三季度成都市区按土地用途成交金额76.9亿住宅用地混合用地商业用地一环路地铁1号线8.521.347.101,0002,0003,0004,0005,00003060901201501Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q15楼面地价(人民币)总成交金额(亿元人民币)土地成交总金额平均成交楼面地价优质办公楼市场82015年第三季度成都市优质办公楼市场指标整体市场甲级乙级总存量(平方米)7,459,5002,502,3004,957,200同比变化+830,000+309,000+521,000环比变化+289,000+24,000+265,000新增供应(平方米)289,00024,000265,000同比变化+89,800-44,100+133,900环比变化+189,000+24,000+165,000净吸纳量(平方米)227,60060,200167,500同比变化-75,300-31,300-44,000环比变化+127,900+48,700+79,200空置率36.0%38.5%34.7%同比变化-5.7个百分点+0.1个百分点-8.6个百分点环比变化-0.6个百分点-1.8个百分点+0.1个百分点平均有效净租金(元/平方米/月)66.594.758.9同比变化-3.6%-4.1%-4.4%环比变化-1.3%-1.4%-0.8%♠甲级办公楼市场仅一个项目建成入市；三个乙级办公楼项目落成。♠退租势头较2015年上半年减缓，且业主采取多种方式以提升入驻率，甲级和乙级净吸纳量环比均显著增长。♠由于空置率仍然处于高位，整体租金水平继续下探。92015年第三季度成都办公楼主要分区域指标备注：*因目前城东片区仅有一栋落成甲级办公楼，甲级办公楼市场数据不具代表性地铁1号线城北片区乙级301,30042,30036.9%59南部新区甲级786,50030,10039.5%79乙级3,268,30098,00035.1%51城西片区乙级196,900-42.3%69人民南路甲级421,900-5,30030.4%98乙级416,50021,10026.5%74城东*甲级73,700N/AN/AN/A乙级194,7004,10037.9%73分区域甲级总存量（平方米）净吸纳量（平方米）空置率平均有效净租金（元/平方米/月）乙级市中心甲级1,220,30033,90040.9%104乙级579,6001,90033.1%74成都办公楼市场供应及需求1038.5%0%10%20%30%40%50%0100200300400500Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3200720082009201020112012201320142015空置率建筑面积（千平方米）甲级办公楼市场新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）34.7%0%10%20%30%40%50%0100200300400500600700Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3200720082009201020112012201320142015空置率建筑面积（千平方米）乙级办公楼市场新增供应（左轴）净吸纳量（左轴）空置率（右轴）南部新区46%市中心39%南部新区供应高峰期间甲级办公楼市场新增供应占比（面积）供应高峰期间乙级办公楼市场新增供应占比（面积）南部新区85%人民南路9%供应高峰：自2012年第二季度供应高峰:自2012年第四季度成都办公楼市场有效租金分析11020406080100120140Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3Q1Q3200720082009201020112012201320142015（元/平方米/月）甲/乙级租金差异甲级乙级甲级/乙级办公楼平均有效净租金及租金差异-12%-8%-4%0%4%8%12%Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q320112012201320142015整体租金涨幅可比项目租金涨幅甲级办公楼整体租金涨幅与可比项目*租金涨幅由于新增供应主要集中在新兴区域，市场整体租金跌幅大于可比项目租金跌幅市场情绪转折点，逐渐由业主市场变成租户市场♠高空置率导致市场整体租金持续下降♠近两年，甲级/乙级租金差保持在37元/平方米/月峰值峰值峰值峰值备注：*可比指的是两个比较的时间段内所包含的物业样本全部相同成都甲级办公楼市场租金强弱图12506070809010011012013010%20%30%40%50%60%70%80%90%100%1Q072Q073Q074Q071Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q15本季度最贵分区域租金值上季度末全市平均租金值本季度末全市平均租金值本季度最便宜分区域租金值全市甲级办公楼空置率平均有效净租金（元/平方米/月）全市平均租金环比下降全市平均租金环比上涨空置率环比上升空置率环比下降最贵分区域租金逐渐趋稳最便宜分区域租金继续探底空置率攀升后市展望：整体租金仍然有下行压力租金下行通道空置率维持在一定水平成都办公楼市场有效租金分布情况及区域分析130481216208080-100100-110110有效租金（元/平方米/月）市中心人民南路城东片区南部新区0510152025306060-8080-100100有效租金（元/平方米/月）甲级办公楼平均有效净租金分布图乙级办公楼平均有效净租金分布图项目数量（个）项目数量（个）分区域竞争力蛛网图市中心南部新区备注：租金水平越高，得分越低，反之亦然项目建筑年代越久远，得分越低，反之亦然♠市中心综合竞争力较强，但交通拥堵、项目老化等问题可能成为其短板♠物业较新且租金水平较低、交通相对通畅等有助于吸引部分租户落户南部新区城北片区交通配套商业配套商务氛围租金水平项目品质建筑年代外企聚集度业权统一度交通通畅度交通配套商业配套商务氛围租金水平项目品质建筑年代外企聚集度业权统一度交通通畅度2015年第三季度成都甲级办公楼新增供应国际金融中心3座（27楼及以上）2Q153Q15九龙仓集团宣布将国际金融中心3座办公部分整体出租给鼎辰集团MFG鼎辰集团正式推出该项目，并以服务式办公形式亮相地铁1号线国际金融中心3座13建筑面积24,000平方米开发商九龙仓运营商鼎辰集团（MFG）业权单一业权2015年第三季度成都甲级办公楼市场需求分析15备注：*数据基于相应季度的甲级办公楼市场新增租赁成交计算**“内资”指除四川省本地企业外的国内企业受大宗租赁成交推动，金融企业成交占比独占鳌头成都对外地企业吸引力逐渐增大新成立需求显著增长0%10%20%30%40%50%60%搬迁*扩租新成立升级贸易零售/消费品公共机构物流运输房地产高科技能源化工制造业专业服务金融服务外资内资**本地交易类型行业来源租户来源2014年第四季度2015年第一季度2015年第二季度2015年第三季度成都甲级办公楼市场需求分析16甲级办公楼市场按行业需求分析（2007年-2018年，按建筑面积）金融服务,19%零售/贸易/消费品,24%房地产/建筑,23%专业服务,15%制造业,11%高科技,4%公共机构,2%物流2%能源化工,1%金融服务,45%零售/贸易/消费品,14%房地产/建筑,11%专业服务,13%制造业,5%高科技,5%公共机构,2%物流,1%能源化工,4%2007-20112012-2015（截至第三季度）2016-2018（预测值）其它行业金融服务专业服务零售与贸易年均净吸纳量90,000平方米年均净吸纳量270,000平方米“互联网+”相关2015年第三季度成都甲级办公楼市场主要成交案例17市中心47YanlordLandmark仁恒置地广场79ChineseEstatesCentre华置中心81AInternationalFinancialSquare(Tower1)国际金融中心（1座）82PingAnFinancialCenter平安金融中心84MaoyaPlaza茂业天地人民南路51RafflesCity.Chengdu成都来福士广场南部新区67AChinaOverseasInternationalCenter(TowerA&B)中海国际中心（A、B座）67BChinaOverseasInternationalCenter(TowerE)中海国际中心（E座）90TongweiInternationalCenter通威国际中心地铁1号线47795167A67B908481满懿（北京）房地产咨询中恒华鑫实业宁波华融普惠楠溪基金韩国旅游局成都办事处搜狐成都分公司极草5X冬虫夏草中天嘉华广东南粤银行成都睿宝商务信息咨询威勃庞尔南非签证中心82外资/合资企业内资企业0100,000200,000300,000400,000500,000600,000700,000800,0002015F*2016F2017F2018F建筑面积（平方米）成都办公楼市场未来供应——甲级18备注：*预测值，2015年供应量包含已落成项目**“2015年之前供应”不包含2015年♠未来三年新增供应将集中在新兴区域♠单一业权项目占比较多，开发商开始更关注后期物业增值2015年-2018年新增供应按区域占比（建筑面积）供应面积按业权占比（建筑面积）人民南路南部新区城东片区市中心其它区域散售物业南部新区,42%市中心,31%城东片区,18%其他区域,6%人民南路,3%48%68%52%24%8%0%20%40%60%80%100%2015年之前供应**2015年至2018年新增供应单一业权散售待定200万平方米0200,000400,000600,000800,0001,000,0001,200,0001,400,0002015F*2016F2017F2018F建筑面积（平方米）成都办公楼市场未来供应——乙级19♠南部新区未来供应量占据绝大部分♠未来乙级办公楼仍以散售业权为主