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第1页共77页目录第一章宏观经济及政策............................31、2010年宏观经济运行现状..............................................32、2010年房地产政策盘点................................................83、郑州市城市规划.....................................................114、同致行观点.........................................................13第二章郑州市年度土地市场分析...................141、2010年郑州市土地交易分析...........................................142、2010年重点成交地块.................................................183、同致行观点.........................................................19第三章郑州市年度房地产市场指数分析.............201、商品房市场.........................................................202、商品住宅市场.......................................................213、商业用房市场.......................................................224、写字楼市场.........................................................235、二手房市场.........................................................236、区域指数分析.......................................................247、小结...............................................................26第四章、区域房地产市场分析......................271、金水区.............................................................272、郑东新区...........................................................303、中原区.............................................................334、二七区.............................................................365、管城区.............................................................406、惠济区.............................................................42第2页共77页第五章郑州市年度楼盘销售分析...................451、2010年郑州地产营销事件回顾.........................................452、2010年郑州楼盘销售金额TOP20........................................453、典型楼盘展示.......................................................46第六章年度开发企业分析.........................641、2010年郑州地产名企销售额TOP20......................................642、郑州地产名企2010年TOP10竞争分析...................................64第七章年度代理企业分析.........................691、2010郑州市代理市场占有率...........................................692、郑州市代理公司市场占有率排名........................................70附表：..........................................721、关键政策方向.......................................................722、土地政策...........................................................723、财政金融政策.......................................................734、行业政策...........................................................75第3页共77页第一章宏观经济及政策1、2010年宏观经济运行现状1.1、郑州市宏观经济运行现状及未来走势分析2010年郑州市整体经济延续着09年全国经济复苏后的高调增长态势，全年GDP即将接近4000亿元，增幅13%。居民消费水平受经济的快速增长也有较大幅度的提高，全年全市社会消费品零售总额即将达到1700亿元，社会零售额涨幅接近20%。1.1.1经济持续高速增长，全年GDP总量接近4000亿元新高（数据来源：同致行研究中心数据库）郑州市2010年前三季度GDP总量达到2753亿元，较去年同期增长13%，远高于国家10.6%的增长速度，属于高速增长状态，预计郑州市全年GDP将会接近或达到4000亿元大关。纵观今年GDP增长速度呈现逐渐放缓趋势，一季度增长16.6%，二季度累计增长15.1%，三季度累计增长13%，第四季度增速将会有继续下降的趋势。2011年郑州市招商引资力度增大，预计2011年郑州市GDP增速将持续稳定，保持在15%左右。1.1.2郑州市三产业结构比例稳定，第二产业主导地位稳固第4页共77页（数据来源：同致行研究中心数据库）郑州市本年度三产业结构保持稳定，第二产业依然是经济结构主力，第三产业比重比2009年略有降低。与一线城市相比，郑州市的经济发展相对落后，决定了郑州市以第二产业为主导的经济结构仍将保持一段时期。但随着城市经济的日益发展、人口的不断增加，为第三产业的繁荣奠定基础，未来郑州市的第三产业发展空间巨大，利好商业、商务地产的繁荣。1.1.3城镇居民人均消费性支出高速增长，1-9月份同比涨幅达到20.7%（数据来源：同致行研究中心数据库）近几年，郑州市城镇居民人均可支配收入保持快速稳定增长。2010年1-9月郑州市人均可支配收入14093元/人，较去年同期上涨9.4%。预计2010年郑州市人均可支配收入可达到18500元/人。郑州市2010年1-9月份城镇居民人均消费性支出为9516元/人，同比涨第5页共77页幅高达20.7%。2010年郑州市CPI涨幅维持高位，抬高居民消费支出。未来随着经济的发展，郑州市城镇居民的收入和消费支出仍将保持稳定增长。1.1.4居民消费额逐年递增，涨幅趋缓，1-11月同比上涨18.8%（数据来源：同致行研究中心数据库）2010年1-11月，郑州市实现社会消费品零售总额1527.4亿元，同比上涨18.8%。随着居民收入的增长，消费力的增强，以及CPI的上浮，社会消费品零售额逐年攀升。预计2010年全年郑州市社会消费品零售总额将会达到1700亿元。2011年郑州社会消费仍将保持稳定增长，但增幅将逐渐趋缓。1.1.5房地产开发投资上涨明显，占固定资产比例创历史新高（数据来源：同致行研究中心数据库）第6页共77页2010年1-11月郑州市城镇固定资产投资2150亿元，同比上涨22.5%；房地产开发热情高涨，2010年1-11月投资额达到649亿元，同比上涨高达50.7%，占固定资产投资比重的30.2%，创历史新高。郑州市城镇固定资产投资近年来持续高速增长。受2008年市场低迷的影响，2009年房地产开发投资增长率仅为19.52%，随着2009年市场迅速恢复活力，2010年郑州市房地产开发投资热情再度高涨。未来随着国家政策的不断加码，2011年房地产开发投资将理性回归。1.2、全国房地产市场运行现状及未来走势分析1.2.1全国房地产市场运营情况（数据来源：同致行研究中心数据库）全国房地产开发投资热情高涨，全年涨幅增速迅猛2010年1-11月全国累计完成固定资产投资21万亿元，房地产开发投资4.3万亿元，较去年同期分别增长24.9和36.5%；其中房地产开发投资增速较快，占到1-11月份全国固定资产投资的20.26%，比09年有较大的提升。由于2010年全国市场行情向好，行业信心倍增，导致了房地产投资的大幅上涨。预计2011年全国房地产市场投资热情仍将保持，全年或将突破4.5万亿元。第7页共77页（数据来源：同致行研究中心数据库）全国商品房销量维持高位，销售额稳中有升2010年1-11月份全国商品房累计销售面积8.3亿平米，与2009年同期相比增长9.8%；商品房销售额4.2万亿元，同比增长17.5%。2010年年初全国房地产市场延续着2009年的火爆，不过随着国家宏观政策调控的逐步深入，市场受到一定程度的影响，部分一线城市成交量甚至出现下滑迹象，在随后的一段时间，房地产市场处于政府调控与开发商的相互博弈之中。纵观2010年全国房地产市场，商品房销售量价均出现一定幅度的上升，但没有出现09年市场那样的量价飙升。预计2011年随着国家调控的继续加强和货币政策的改变，市场销售量上涨将会受到一定的抑制。1.2.22010年重点城市商品房销售量出现不同程度下滑，但整体价格却保持较大涨幅（数据来源：同致行研究中心数据库）2010年全国重点监控的一、二线城市商品房交易量出现不同程度的下滑，其中深圳、杭州2010年商品房成交量分别为320万平米和404万平米，分别较去年下降49.94%和第8页共77页43.96%。市场成交量下降幅度较大的多为沿海房价较高的一线城市，而这些城市的本年度商品房成交价格上涨又是最高的。这是因为在市场极度低迷的08年，一线城市房地产市场受挫极大，年度房地产投资及土地投放量因此也受到影响，一般情况下房地产项目由投资到销售的周期为两年，受2008年房地产投资低迷的影响，造成2010年多数一线城市市场供应量严重不足，因此成交价格在2010年出现报复性上涨。而郑州市作为二线城市受政策影响较小，本年商品房成交量与去年基本持平，而成交价格涨幅也相对平稳，因此相对于大起大落的一线城市的房地产市场，郑州房地产市场十分健康。2、2010年房地产政策盘点2.1、年度政策解读2010年郑州市房地产政策示意图郑州市房地产市场较为宽松的政策环境在09年年末开始收紧。步入2010年，随着国家严厉的宏观调控政策陆续颁布，市场压力逐渐增加。由上图可知，2010年全年先后颁发重大调控政策4次，金融调控也先后在第一季度和第四季度密集出台。从2010年全年商品房销售量走势图上也可看出，金融政策和重大调控政策对商品房的销售量影响最为显著，但全年郑州市房价受政策影响微弱，保持快速上扬势头。预计2011年政策环境将更为严厉，中央政府对房地产市场的调控仍旧不会放松。累积政策将对商品房市场的销售量和价格产生影响。2.2、2011年房地产政策展望2010