XXXX年郑州市房地产市场年报

做中国最有价值的房地产服务机构郑州市金水路与未来路交汇处曼哈顿广场11号楼24楼电话Tel：[phone]传真Fax：[phone]邮编：45000812012，稳中求进谋发展2011年，调控不断加码，年初“国八条”出台，保障房开工，房产税落地，拉开了全国范围行业调控的序幕；地方政府逐步跟进，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，限购城市从年初的不足20个大幅增加到46个；年末中央经济工作会议明确指出2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。这一年楼市在调控中起起伏伏，一路纠结不断而又充满期待：开发企业纠结降与不降，期待销售量回暖，期待更多现金流，期待政策转向……购房者纠结买与不买，期待房价下跌，期待实在的优惠，期待贷款利率下调……然而无论有多少纠结和期待，市场的最终结果已呈现在我们面前：3月起，在全国重点城市范围内，商品住宅成交量迅速下滑，至12月份，全国范围内几乎所有大中城市无可幸免地遭遇寒潮，企业信心指数下降，土地市场成交量和房地产投资额全面收缩。时值年终岁尾，这一年郑州楼市成绩如何？据同致行研究中心监控数据显示，2011年，全市商品房销售面积655.24万㎡，同比下滑43.1%，销售均价7938元/㎡，同比上涨29.33%；商品住宅方面，全市销售面积493.69万㎡，同比下滑49.1%，销售均价6326元/㎡，同比上涨14%；商业和写字楼市场同样出现销量下跌均价上涨局面。一面是销量几遭“腰斩”，一面是价格大幅上涨，楼市已陷入深度博弈之中。目前调控效果已经初步显现，需求被抑制，市场压力不断增大，降价已从一线城市蔓延至二三线城市，从城市外围逐步扩大至中心城区，楼市早已陷入全面促销的境地。2011楼市唱衰，在调控中告别了爆发式增长的时代，2012楼市由“堵”到“疏”已是必然，势必会稳中求进谋发展，吸引暗潮汹涌的刚需和改善型需求入市。那么在2012年政策能否转向、限购影响是否在削弱、房产税能否接棒限购令、行业信心是恢复还是继续收缩，同致行《2011年郑州楼市白皮书》从多方面对楼市进行全面回顾剖析，通过宏观经济、政策、土地、营销、开发企业等篇章，还原最真实准确的2011年郑州楼市历程，并对2012年行业走势做出研判。做中国最有价值的房地产服务机构郑州市金水路与未来路交汇处曼哈顿广场11号楼24楼电话Tel：[phone]传真Fax：[phone]邮编：4500082目录第一章经济政策篇................................41、2011年宏观经济运行现状...............................................42、2011年房地产政策盘点................................................103、郑州市城市规划.......................................................11第二章土地篇...................................131、2011年郑州市土地交易分析............................................132、2011年郑州市土地供应分析............................................143、2011年郑州市土地成交分析............................................164、2011年郑州市土地价格分析............................................185、2011年郑州市典型成交地块............................................196、同致行观点...........................................................20第三章楼市指数篇...............................201、商品房市场...........................................................202、商品住宅市场.........................................................213、商业用房市场.........................................................224、办公用房市场.........................................................235、二手房市场...........................................................246、区域商品房指数分析...................................................257、同致行观点...........................................................27第四章营销篇...................................27做中国最有价值的房地产服务机构郑州市金水路与未来路交汇处曼哈顿广场11号楼24楼电话Tel：[phone]传真Fax：[phone]邮编：45000831、2011年郑州地产营销事件回顾..........................................272、2011年郑州楼盘销售金额TOP50.........................................283、2011年郑州典型楼盘展示..............................................30第五章预测篇...................................621、2012年入市楼盘盘点..................................................622、2012年保障房、安居房入市量盘点......................................653、2012年郑州市场走势研判..............................................66第六章开发企业篇...............................661、2011年郑州地产名企销售额TOP20.......................................662、郑州地产名企2011年TOP10竞争分析....................................67同致行简介......................................71做中国最有价值的房地产服务机构郑州市金水路与未来路交汇处曼哈顿广场11号楼24楼电话Tel：[phone]传真Fax：[phone]邮编：4500084第一章经济政策篇1、2011年宏观经济运行现状1.1、郑州市宏观经济运行现状及未来走势分析2011年郑州市宏观经济延续着高速增长态势，全年GDP总量预计将达到5000亿元，增幅13%左右,全年全市社会消费品零售总额将达到2000亿元,居民收入以及消费水平也有较大幅度的提高。2012年在世界经济形势严峻的大背景下，围绕组团规划增投资促发展，全面推进中原经济区、郑州都市区建设，调结构、促转变、保增长将成为明年经济工作的重点。1.1.1经济持续高速增长，全年GDP总量有望迈进“5000亿元俱乐部”（数据来源：同致行研究中心数据库）郑州市2011前三季度完成生产总值3607.7亿元，同比增长12.8％，高于全国9.4%的同比增长速度，属于高速增长状态。其中第一产业增加值107.8亿元，同比增长3.5%；第二产业增加值2100.3亿元，同比增长16.8%；第三产业增加值1399.7亿元，同比增长8.5%。在2011年12月29日召开的郑州市年度经济工作会议中预计全年GDP总量将达到4900亿元左右，有望迈进全国大中城市“5000亿元俱乐部”。1.1.2郑州市三产结构比例稳定，第二产业主导地位稳固做中国最有价值的房地产服务机构郑州市金水路与未来路交汇处曼哈顿广场11号楼24楼电话Tel：[phone]传真Fax：[phone]邮编：4500085（数据来源：同致行研究中心数据库）郑州市本年度三产结构保持稳定，第二产业依然是经济结构主力，第三产业比重略有降低。与一线城市相比，郑州市经济发展相对滞后，决定了以第二产业为主导的经济结构仍将保持一段时期。但随着经济的日益发展、人口的不断增加、中原经济区战略的出台、郑州市作为区域核心城市的地位日益突出，这些为第三产业的繁荣奠定了基础，未来郑州市的第三产业发展空间巨大，将利好商业、商务地产的繁荣。1.1.3城镇居民人均可支配收入及消费性支出高速增长（数据来源：同致行研究中心数据库）郑州市城镇居民人均可支配收入保持稳定增长。2011年1-9月郑州市人均可支配收入16193元，较去年同期上涨14.9%。预计全年人均可支配收入将达到21500元，历史性突破做中国最有价值的房地产服务机构郑州市金水路与未来路交汇处曼哈顿广场11号楼24楼电话Tel：[phone]传真Fax：[phone]邮编：45000862万元大关；2011年1-9月份城镇居民人均消费性支出为10693元，同比涨幅12.4%。2011年CPI高位运行，一定程度上抬高了居民消费支出。1.1.4社会消费品零售总额逐年递增，涨幅趋缓（数据来源：同致行研究中心数据库）2011年1-11月，郑州市实现社会消费品零售总额1807.8亿元，同比上涨18.4%，预计2011年全年将会接近2000亿元。随着收入的增长，消费力的增强，以及一定的通货膨胀影响，社会消费品零售总额将逐年攀升。1.1.5城镇固定资产投资及房地产开发投资额上涨，但房地产开发投资增幅下降（数据来源：同致行研究中心数据库）2011年1-11月房地产开发投资额828.1亿元，同比上涨27.6%，增幅较2010年下降较大，预计全年增幅将有更大程度的下调，受调控的影响，市场前景不甚明朗，开发企业投资更趋谨慎。1.2、全国房地产市场运行现状及未来走势分析做中国最有价值的房地产服务机构郑州市金水路与未来路交汇处曼哈顿广场11号楼24楼电话Tel：[phone]传真Fax：[phone]邮编：45000871.2.1土地市场1.2.1.1全国土地出让面积仍有增长，但住宅市场土地出让面积下降明显（数据来源：同致行研究中心数据库）2011年1-11月，全国133个城市招拍挂市场成交各类土地面积同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交低迷，降幅持续扩大，而商务金融用地、工业用地最近两个月也出现不同程度的下降。1.2.1.2总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著全国133个城市各类土地出让金同比增长率-70%-50%-30%-10%10%30%50%70%90%201061.0%81.5%62.0%64.6%2011.1-11-15.4%42.3%44.6%-1.8%2011.10-11-67.3%-31.6%-35.6%-59.4%住宅用地商务金融用地工业用地合计（数据来源：同致行研究中心数据库）2011年前11月，各类土地总出让金小幅下降1.8%，住宅用地出让金降幅达15.4%，且有继续扩大之势，而其他用地皆同比有不同增长。住宅用地楼面地价显著回落，溢价率下行至历史低位，10月跌破3%，创历史新低。2012年在调控