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武汉万科城市花园-大一期营销推广计划上海合美-武汉万科项目工作组武武汉汉万万科科城城市市花花园园————产产品品定定位位建建议议一一、、【【万万科科城城市市花花园园大大一一期期————规规划划与与工工程程节节点点说说明明】】在本报告内独立设置工程节点的目的是为了能够以此作为制订本案整体营销推广计划的最终依据，以便本案大一期的营销推广计划能够与工程施工节点有一个良好的衔接和互动。1、规划方案建议说明作为正式踏足武昌光谷的万科城市花园大型住宅社区，除了需要进一步延续和光大万科地产这一全国品牌的市场知名度和信誉度以外，更需要从项目实际出发，切切实实把握市场脉搏和需求动态，做到合理规划，推陈出新，同时充分考虑武汉区域市场消费群体的消费心理和消费能力，做到合理有效地控制面积和户型配比，降低和规避不必要的市场风险。1）项目总体规划建议说明本案地块的位置、面积和区域现状是很典型的城市空间的郊区化扩展，故我们认为在开发模式上应以低密度的住宅社区为导向进行有序的开发。由于人气的冷清是大多数开发区所均有的通病，而区域配套的不完善和商业气氛的淡漠更是造成这种人气冷清的致命伤。为了能够给这一区域注入活力，我们在此提出以“新城市主义理论”为核心的理念支持，并以本案辐射区域内的文化氛围和人文气息为导向，结合武汉市政府整体规划中的“新城市快速交通网络——地铁”进行全方位的推广宣传。而同时以“新城市主义理论”为主导思想，积极保留地块内的原生态自然资源，突出本案大一期规划设计的创造性和新城市主义的原味特色，并积极倡导邻里关系的重新建立与重塑，真正使其成为武汉地域，乃至全国的标志性大型生态住宅社区。武汉万科城市花园-大一期营销推广计划上海合美-武汉万科项目工作组2）新城市主义社区的开发模式在城市建设与发展过程中，重视居住文化中的城市情结，用街坊式的开发模式打造优美的社区环境、完善的社区配套，使人们都能享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境，这就是我们所倡导的新城市主义理论。——形象地说：新城市生活主义的开发模式=产业化打造的换代住宅＋街坊化的配套与服务＋和谐优美的自然环境＋浓郁迷人的文化氛围长期以来，我们居住社区的分类一直沿用居住区、居住小区、居住组团这种分级体系，新的居住社区开发往往以这种概念为前提，但事实上城市住宅一直存在着另一种更具城市形态的居住形式——街坊型社区。这种社区由街道、街区等基本构架单元组成，比起一般居住社区，更强调具有城市味的序列空间体系。其自成体系的小城式居住空间的公共空间排列、居住街坊及温馨的小城生活给购房者留下了深刻的印象。此外，新城市生活主义所倡导的街坊型开发模式，超越了小区配套的常规概念，主张通过营造与公共空间紧密结合的社区商业气氛，使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、办公都能在社区中得到基本解决。而同时在建筑设计和社区规划方面必须充分考虑社区居民的生存的、生活的、文化的需求，开发人文环境、提高居住品质，让入住社区的居民生活得更加舒适、方便、宁静、自然，最大限度地满足人们的各种需求。武汉万科城市花园-大一期营销推广计划上海合美-武汉万科项目工作组新新城城市市主主义义————社社区区开开发发模模式式借借鉴鉴一一览览表表：：特点优点缺点新传统城镇紧凑的开发规划模式：街道采用简单的方格“棋盘式”、建筑离道路比较短、混合使用空间的合理运用、强烈的行人导向、建筑户型和社区设计上强调传统风格。——主要参考19世纪末美国传统城镇的布局设计风格统一，具有历史和文化韵味，品味比较高雅、方格式的道路布局，标志性的公共建筑，宽敞的公共空间，区域性概念强烈、行人导向设计出彩，减少社区内汽车流量、强烈的社区感、多元选择的户型和建筑风格、采用房屋背后的道路作为服务性的车辆通道，减少了区内视觉上汽车流量冲击。方格型街道系统使住宅与自然环境的衔接比较困难、必须采用传统建材，造价比较高步行口袋1、具有一个以上行人步行的方向，以“步行口袋”为主要导向设计，或以购物中心为步行导向，2、高品质的步行区域规划；3、社区内部的吸引点-娱乐、休闲、购物和学校；4、高水平的街景设计，形成特有的城市文化和风格、5、道路设计多样化-棋盘格局、方格格局、弯曲格局；6、道路和住宅之间距离比较短，但是部分设计也保持了较大的栋距；7、通过住宅建筑占地面积少、经济安排居住空间的规划原则，使价格能够为不同层次的客户接受；8、设计时考虑到管理费用，尽量使社区内部的吸引点不至于耗费太大的管理资源强烈的行人导向观念、混合使用各种类型的户型，目的是要保证区内步行方便和住户能够步行到公共交通枢纽要设定公交站时比较困难、在步行通道系统和外部公共交通系统的结合上比较困难3）整体布局武汉万科城市花园（大一期）占地约42公顷，规划总建筑面积达40万平方米，规划户数近3000户，分四期开发。总体容积率约0.94，绿化覆盖率达21%。以情景花园洋房为主，兼有小高层电梯公寓和TOWNHOUSE联体别墅，是一个超大型、低密度的综合性休闲住宅社区。武汉万科城市花园-大一期营销推广计划上海合美-武汉万科项目工作组着手建立便于业主日常交流，并具有一定亲和力的领里关系开发模式本案造城计划与单一的楼盘开发不同，而复合型开发是本案最为理想的开发模式。作为“新城市主义社区文化”的确立，本案项目的定位表现力是非常重要的，“新城市主义开发模式”更加注重的是街坊和邻里社区的建设，功能复合、环境保护是挖掘和创建社区文化的平台所在。我们提出“新城市主义开发模式”的缘由主要还是在于本案项目周边区域目前尚未形成一个适宜日常居住的城市商业圈或区域商业中心（CENTREPOINT），加上极其不完善的交通网络和生活配套，将会在相当程度上制约本案推出和预热期间目标消费群体的探知欲望。而本案要想成为整个光谷乃至武汉区域市场的标志性建筑群体和居住新坐标，势必需要代替部分政府职能工作，先期出资建立完善的社区配套和以本案区域为中心的功能性服务场所，以此作为本案市场预热和正式推出期间人气交流与聚集的实景场所，也是为本案项目的市场推广制造卖点和由头。建立有效辐射整个武昌地区的共享平台最适合居住的新城市主义生活社区概念的确立为了能够有效利用和发掘本案地块的最大优势，势必需要充分借助本案区域的政府开发资源，将本案项目的整体规划有效地融入到板块区域的城市规划中去，通过相辅相存的有机形式，突现武昌、光谷和本案项目的三位一体，并以此作为一个整体形象来予以规划和推广，以便使本案项目达到价值和效益最大化。建立万科城市花园的项目共享平台武汉东湖-光谷高新技术板块作为中国最大的光电子生产基地，目前只是单一的高科技概念，而从中国很多此类的高新技术区的开发模式来看，人气淡薄一直是困扰其区域商业繁荣和房产发展的根本所在。而万科“新城市主义生活”就是希望通过本案项目的规划兴建来扭转这一观念，使其成为光谷、武昌，乃至整个武汉地区的新城市坐标建筑群，为人们提供的不仅仅是居住的概念，更要提供的是一个武汉万科城市花园-大一期营销推广计划上海合美-武汉万科项目工作组适合人群交流、购物、休闲娱乐的中心场所，并以此带动和提升整个区域市场的价值空间和整体形象。而如何将万科城市花园、光谷高新技术开发区、武昌区三者联系起来，最直接有效的方式是建立三者之间的共享平台。共享形象平台建议万科城市花园的整体建筑风格以简约和人性化的自然随性为基准，同时以软性涂料来突出本案色彩装饰的视觉冲击力，并以此作为天际线来中和整个区域板块内现有建筑的生硬感。共享功能平台根据有效数据统计分析，目前本案区域内已经规划的公共服务设施规划用地面积约为5000亩。规划内容包括：剧场、艺术中心、科技公寓、远程教育中心、医疗保健中心、会展中心、国际技术交流中心、情报中心、会展中心、情报中心、光电子博物馆、人才资源中心、体育中心和图书馆等公共设施。为了能够使本案在今后充分利用上述规划，并以此作为共享功能平台的优势互补，建议万科公司与政府部门通力协商，挑选上述规划中的一个或两个项目与政府进行合作建设或开发，尽可能争取使其充分融入到本案项目的整体规划中去，并以此来作为本案项目营销推广的一道闪亮点，譬如：楚文化艺术中心、远程教育中心等。武汉万科城市花园-大一期营销推广计划上海合美-武汉万科项目工作组共享生活平台由于本案区域内的生活功能配套极为单一，同时档次较低，无法形成较为集中的区域商业链，为此建议本案项目在对餐饮、购物、医疗、服务等配套设施进行全面设计规划的时候充分考虑区域市场的兼容性，以便本案项目能够具备适度开放上述服务空间的流动通路，在有效保证本案业主居住便利性的前提下，也能够同时满足区域市场的日常生活所需，形成资源互补和吸引人气的生活共享平台。共享休闲娱乐平台作为生活配套设施，人性化最大的功能表现就是休闲娱乐功能，作为现代大型居住项目中不可或却的一部分，休闲娱乐区域是为了能够给业主的日常人际交流提供一个平台，同时也是为了能够借此营造出些许相应的社区文化内涵。为此建议本案项目在进行整体设计规划时应充分考虑和优化本案项目中对于开放式中心绿地、中心广场和湖泊资源的有效利用，以此作为聚集和吸纳人气的公共交流场所，起到主导和引领的双重功效。共享运动教育平台运动教育功能是万科城市花园造城计划中的重要亮点，为此建议在进行功能设置和整体规划时应充分考虑与各大院校建立资源互补的功能共享平台，以基础教育为主建立本案自身社区内的教育体系，从学龄前的双语制幼儿教育到中小学的初等教育概念，可选择与武汉重点名校合作,或者全面引入封闭式管理的外教管理模式，以此来吸引更大辐射圈内消费群体的注意力。而对于运动共享功能则可以采用俱乐部的形式来发展会员，建议在进行规划设计时应充分考虑到对外开放的功能预设，形成运动、教育和居家一体化的运动社区概念。武汉万科城市花园-大一期营销推广计划上海合美-武汉万科项目工作组共享文化平台“新城市主义”社区文化的导入是本案项目的又一特色，而“新城市主义文化”的传播与交流将作为一个重要的社区共享平台，将文化这一主线与居家生活由表象到实质全面联系起来。可通过与政府联合规划艺术中心，将其划入本案项目的整体规划中去，除了需要具备表演、展览和欣赏的功能之外，还应具备召开会议、聚会和电影播放等功效。建议可设计成为本案区域市场乃至武昌最大的艺术活动中心。而这就需要发展商在进行本案的整体规划时充分考虑到上述活动场所的优化设计，包括路网、交通等。共享网络信息平台建议在对本案进行线网布局的设计时，充分考虑建立社区局域信息网络，便于本案业主的信息交流，同时也便于物业管理，以及商业、娱乐、休闲、运动和教育等功能之间的沟通与信息发布，实现信息互动和资源共享。4）空间布局及栋群组合A、万科城市花园应大致划分成四大功能各有侧重，相互渗透的板块进行有序开发，具体如下：——社区文化娱乐类、休闲居住类、度假酒店类、主题活动休闲类，四大类之间具有较高的渗透性和复合性。社区文化娱乐类包括传统商铺、购物休闲街、餐饮文化街等设施；度假酒店类包括高档联体别墅、花园洋房、乡村会所；文体休闲类包括艺术文化中心、学校、图书馆，各种运动体育俱乐部等设施；另外还有与之相配套的公共社区服务设施及动力、水电、锅炉等设施。武汉万科城市花园-大一期营销推广计划上海合美-武汉万科项目工作组一期：阶段性开发定位于社区文化娱乐类，考虑到前期开发投资回报及快速提升社区人口密度（吸引光谷的集团购买力）的因素，建筑形式建议以多层住宅为主，约占80％，另外20％为联排别墅。由入口提示区、文化休闲活动区、过渡区、生活会馆区构成一条主线，中间用商业步行街作副导入区，结束于北端入口区。具体划分为以下四大组团：阳光广场阳光风情阳光森林阳光水岸二期：阶段性开发定位于文体休闲游憩类，主要规划布置大型的公共配套设施，分为两大类，一类由文化公园（围绕基地内建筑遗迹展开）、核心绿地、晨练广场等构成，由北向南构成一条主线，连接居住与度假两大功能板块，起到调节空间节奏的、丰富行为活动内容的作用。另一类为中央商圈、艺术文化中心、中小学校、图书馆组成，自成富有节奏变化的游憩空间。三期：阶段性开发定位于