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万科城一期V-HOUSE定价说明万科城营销组2006-10-12一期V-HOUSE综合信息•总建筑面积：约52,773m2–情景：33,350m2–趋优：约9,800m2–优尚：9,623m2•总套数：304套–情景：204套–趋优：56套–优尚：44套一期总平图趋优house（D区）250m2优尚house（B区）情景house（C区）200m2优尚house（A区）首批可推售（具备预售证）单位户型套数面积m2情景house14423560250m2优尚164004200m2优尚205619175m2优尚2349合计18233532四大维度设置•参照四季花城的经验，V-HOUSE的四大维度设置将以景观维度为主，其权重最大。•其他维度（朝向、户型、安静度等）将视产品的实际情况予以考虑，在个别维度对客户心理产生较大影响时适当提高权重。情景HOUSE维度设置•在户型方面，由于细分至各层单位定基准价，同类型产品的户型基本一致，因此不列为考虑范围之内。•部分单位受开创大道噪音影响明显。•在朝向方面，分为厅南向以及房间南向两种类型，各有优势，不作区别，但客户明显注重东南单边，其次为西南单边。•权重分配：–景观55%–安静度25%–朝向20%•系数设定：0.12~-0.12情景HOUSE景观维度（55%）等级分值评估标准一等：0.12水景+荔枝林景二等：0.04水景/宽阔园景三等：0较宽园景四等：-0.08单边/缝隙园景五等：-0.12前后对楼情景HOUSE安静度维度（25%）等级分值评估标准一等：0.12一面临路二等：0.05二面临路三等：-0.05三面临路/稍微受开创大道影响四等：-0.09较靠近开创大道/地库出入口五等：-0.12临开创大道，噪音明显情景HOUSE朝向维度（20%）等级分值评估标准一等：0.12东面单边（东南）二等：0.00西面南向（西南）三等：-0.12非单边情景HOUSE单价分布71147727931568827596915871857869946279409122110446882759690396995759690397326805795687236768891306283693482526396693482527326805795687407787693546283693482526283693482526282693482527407787693547176789193716396693482526732743189616964756291196996769292527168761391586402706685276665723187257445818898427076751290376870756291186851756291196401706685277367800896277159789194896689706685286964756291196552723187247240769292526775744889617114772793157001772793147240769292526832751290376515706685286552723187247420789194896832751290376552723187246515706685286996769292526719711785676562724387386376691283457006770392656957738088806402706685276402706685286401706685278049898910886660771678649649471678648717177949372722479449551693278699462699575969159610766157992599366157991599466157992642470618500713175729108644371118581情景HOUSE总价分布15197134145951321681011391771161621459513114995130163103140169981341338711913687118163103140173101137133871191338711813387119173101137160101137136871181429313014895131156981361679713413588123142901251661041441659613314595132145951311358812317210214116010013914288122148951311389012616998136151951311519713414897135169981361529613213988122138901261731011391529613213890126139881221569813615791126139911261368612015698136162941301358812313588122135881231881151601409012413790125166100138161101140155100139149951311308311512783115127831151439012516697134136891240100020003000400050006000700080009000首层二层顶层花城六期万科城一期情景HOUSE测算价格首层二层顶层小计面积9870.578581.9414897.3833349.89均价8,9817,4736,8507,641金额￥88,645,132￥64,134,444￥102,052,506￥254,832,082套均价￥1,303,605￥943,154￥1,500,772￥1,249,177最高单价1104491228049共204套最低单价799166155993最高总价￥1,619,085￥1,164,176￥1,877,830最低总价￥1,145,830￥826,936￥1,266,620情景house价格区间分布总价区间（单位：万）80~9090~100100~110110~120120~130130~140140~150150~160160~170170~180180~190顶层复式32014111451二层2133122首层花园102130511单价区间(单位：元/平米）5000~60006000~70007000~80008000~90009000~1000010000~1100011000~12000顶层复式242231二层105251首层花园3293411优尚house维度设置•将优尚house统一基准价以及维度，全面考虑四大维度。•把系数绝对值放大至正负0.50，确保拉开价差，体现优尚house的差异优势。•权重分配–景观50%–朝向10%–户型10%–安静度30%•系数设定：-0.50~0.50等级分值评估标准一等：0.50水景+泳池+荔枝林景+高差二等：0.24水景+泳池+荔枝林景三等：0.18长纵深水景+高差/荔枝林景四等：0.05长纵深水景/宽阔荔枝林景五等：0纵深水景/荔枝林景六等：-0.10水景/果树+宽阔视野七等：-0.15果树景八等：-0.20宽阔视野九等：-0.25遮挡不明显，有果树十等：-0.50前后楼距窄优尚house景观维度50%1113622355466555573434447776677777786991010101010108等级分值评估标准一等：0.50厅房南向二等：0.15厅南向、房北向三等：0.08厅北向，房南向四等：0.03东向，带南单边五等：-0.02西偏南，带南单边/西南六等：-0.10厅房东向七等：-0.16厅房北向八等：-0.50西向优尚house朝向维度10%5555846466466212115855147373712121112121273715等级分值评估标准一等：0.50250户型TA-1，一层入户二等：0.20250户型TA-2，二层入户三等：-0.20200户型TA-1、TA-2/175户型TD1四等：-0.50200户型TA-3，主人房较窄优尚house户型维度10%2222211111111333432223443343433433433434343343等级分值评估标准一等：0.50位处社区较深位置，噪音极小二等：0.20受社区道路影响三等：0靠近社区主干道四等：-0.15二线临近开创大道五等：-0.50面临开创大道优尚house安静度维度30%2222311222223154442221121244513334455443111222优尚house价格分布12642250万12057248万14675361万18159449万16565407万18159449万19036468万21359528万21883538万22977568万15178385万15722398万17119437万16715424万16386414万18815480万22010558万23049588万10741221万12028238万10953217万11319233万10809189万14439252万10772214万10868224万11885235万12202242万12680261万13167260万13094260万14897306万15487306万12293244万11980246万12411245万14587289万11786242万12078239万12584249万11911245万12036239万11490227万12895265万13978277万21762428万优尚HOUSE测算价格175200250小计面积349.345619.344003.859972.53均价12,62412,74718,61015,096金额￥4,410,039￥71,629,955￥74,510,041￥150,550,035套均价￥2,205,020￥2,558,213￥4,656,878￥737,990最高单价144392176223049共46套最低单价108091074114675最高总价￥2,522,040￥4,280,000￥5,880,000最低总价￥1,888,000￥2,137,185￥3,607,763优尚house价格区间分布200平米优尚house总价分布统计总价区间（单位：万）200以下200~220220~240240~260260~280280~300300以上套数02810413200平米优尚house单价区间统计单价区间(单位：元/平米）10000~1100011000~1200012000~1300013000~1400014000~1500015000~1600016000以上套数45123211250平米优尚house总价分布统计总价区间（单位：万）350~400400~450450~500500~550550~600套数36223250平米优尚house单价分布统计单价区间（单位：元/平米）14000~1600016000~1800018000~2000020000~2200022000以上套数34423附加值设置-1地下室可改造地下室私家花园露台庭院天面客厅吹拔卧室吹拔首层全部都附有面积51-52平米的地下室，不计算附加值。部分有、部分没有，按照1000元/平米计算。全部都附有面积33-34平米的私家花园，不计算附加值全部附有面积1.8平米的露台，不计算附加值。————————二层全部都附有面积38-39平米的地下室，不计算附加值。————全部附有面积18-19平米的露台，不计算附加值。————————三层——————面积从10-17平米不等，超出10平米部分按照600元/平米计算。——面积基本在63平米左右，但一般面积分有顶跟无顶两种，有顶的按2万元/套计算。分5.8米跟7.2米两种，7.2米的按照吹拔面积以1000元/平米计算。分4.2米跟7.8米两