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商业项目考察总结（南京篇）凤凰商业小组2008/11/102目录第一章南京市宏观分析............................................3一、南京市概况：................................................3（一）城市功能和地位..............................................3（二）经济运营环境................................................4二、南京市商业概况..............................................9（一）南京城市分区................................................9（二）南京市主要商圈分析.........................................10第二章、南京市商业项目研究.......................................17一、水游城.....................................................17二、德基广场...................................................33三、金轮新天地广场.............................................45四龙江新城市广场.............................................52第三章在建项目简介.............................................63一、虹桥新城市广场.............................................63二、万达河西广场...............................................68三、大观天地Mall...............................................71四、明发广场...................................................77第四章后记.....................................................813第一章南京市宏观分析一、南京市概况：南京是中国江苏省的省会，总面积约为6,500平方公里。南京地处华东区域长江下游，北临淮安市，东接常州，南靠安徽和浙江，西连安徽。南京的总人口约为600万人，共由11个区和两个县组成，市中心区域包括玄武、白下、鼓楼和建邺，并向外延伸至秦淮、下关和江宁。南京的浦口和六合两区北向延伸至长江。南京市还下辖溧水和高淳两县，均位于南京市南部。南京历史渊源流长，考古研究表明早在30万年以前，南京就有“猿人”的生活痕迹，原始村落在6,000年前逐步形成。南京从字面上可以理解为“南方的首都”，顾名思义，南京曾为多个朝代的首都，历史上包括吴、东晋、宋、齐、梁和陈等6个朝代均曾在此建都。南京还曾被称为“金陵”或者“石头城”，在国外，南京亦被称为“Nanking”。明朝以后，南京被正式命名为“南京”，简称“宁”。在南京，完好保存下来的古代建筑和历史名迹使游客流连忘返。相比中国其它古城，南京古城的重要特色就是它的明城墙和城门。（一）城市功能和地位南京，江苏省省会，是长三角地区重要的政治、经济、金融、商贸和文化中心。1．南京是中国重要的综合性工业生产基地南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。已形成了以石油化工、电子信息、汽车、钢铁四大产业为支柱，以机械装备、纺织服装、轻工食品、新型建材和生物制药等九大产业为主导，拥有36个工业行业，200多个工业门类，2000多个大类产品的综合工业体系。2．南京是华东地区重要的交通、通讯枢纽南京是华东地区重要的交通、通讯枢纽，建立了全方位、立体化、大运量的交通运输网络，铁路、公路、水运、空运、管道五种运输方式齐全，拥有现代化的通讯体系。确立长江国际航运物流中心的地位，不断增强南京作为长江流域江海转运枢纽、全国公路铁路枢纽、长江下游重要的物流基地和国际航空货运中心的地位。43．南京是全国四大科研教育中心城市之一南京的教育体系完善，资源丰厚，全市有高校48所，研究机构500余家，科技人员32万人在宁中国科学院院士42人，中国工程院院士23人，科技综合实力居全国城市前列。建成全国重要的创新基地、教育名城和人才集散高地，各类人才规模持续增长，研发经费投入、专利数量、技术交易额、在校大学生数和人才规模总量等核心指标力争全国领先。4．南京的经济发展在长三角中发展的作用也不可小视2007年，南京经济规模为3275亿元，在长三角16个沿线城市中排名第6位，江苏境内排第3位，落后于上海、苏州、杭州、无锡、宁波，高于其10个城市。5．其它荣誉被国家9个部委列为中国投资硬环境“四十优”城市之一。先后被评为中国城市综合实力“五十强”第五名.国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国科技兴市先进城市、全国双拥模范城市、全国城市环境综合整治10佳城市、全国科技进步先进城市、国家环境保护和国家卫生城市等称号。南京是中国最具经济活力的城市之一，列中国城市综合竞争力第七位，是国际上看好的二十一世纪亚洲太平洋地区最具发展前景的城市之一。（二）经济运营环境商业：南京的零售市场十分繁荣，辐射到安徽、山东、河南、浙江、江西等省10多个城市。美国的沃尔玛、英国的百安居、特易购、德国的麦德龙、法国的欧尚、家乐福均已落户南京。金融：南京已建立起由商业银行、信用社、信托公司、财务公司、租赁公司、证券公司和保险公司组成的现代金融体系。国际金融公司（ＩＦＣ）、法国巴黎银行与南京市商业银行合作，成立了股份制银行，并已在上海证券交易所上市；渣打、联合、恒生以及东亚银行也已在南京设立分行。旅游：南京是国家旅游局评定的“中国优秀旅游城市”，是全国七大旅游城市之一。中山风景区和秦淮风光带两处被列为“全国风景名胜四十佳”，享誉海内外。对外投资：目前为止，南京已批准100多个国家和地区的共计万个项目来宁投资，累计实际利用外资近200亿美元。其中，有80多家世界500强企业在宁投资了近150个项目，主要有德国巴斯夫、西门子、拜耳；荷兰壳牌、飞利浦；英国BP；瑞典爱立信，意大利菲亚特；美国福特、摩托罗拉、百思买、金佰利-克拉克、爱默生；日本夏普、伊藤忠、日立、富士通、三菱重工；韩国LG、三星等。对外贸易：南京有2000多家企业与世界200多个国家和地区建立了贸易关系，年度进5出口总额超过350亿美元，出口超过200亿美元。主要出口产品有：机电产品、高新技术产品、机械五矿、纺织服装和医药化工品等。对外经济合作：南京与世界60多个国家和地区开展了建筑、通讯、电子、机械、勘探、海运、卫生、港湾建设、成套设备安装等30多个行业的大中型承包工程、技术承包业务、劳务合作等。南京在美国、新加坡、澳大利亚、俄罗斯等40多个国家和地区设立了独资企业、合资企业和办事机构170多个。上述分析中，南京整体对内对外经济运行环境良好，商业、工业、金融、旅游以及对外贸易等发展迅猛，城市综合实力发展迅速。主要经济指标增长情况全社会生产总值平稳增长近年来，南京经济发展又好又快，年增长均保持二位数增长，2007年，发展的势头进一步巩固，持续保持平稳较快增长。据初步统计，2007年实现地区生产总值3275亿元，按可比价计算增长15.6%，高出计划增幅2.6个百分点，人均GDP值为44852元，较上年增长11.5%；2008年1-6月份,南京实现地区生产总值为1760亿元，同比增长13.3%1576.219102413277432751768.915.117.315.215.115.61305101520010002000300040002003年2004年2005年2006年2007年2008年1-6月南京2003至2008年上半年全市GDP值增长情况金额(亿元)增长值财政收入稳步提高近年来，随着南京全社会生产总值的快速增长，城市的财政收入也在稳定提高，2007年，全市财政策收入为628.53亿元，较上年上涨27.1，2000年以来的第二个历史高位，其主要因素是在当年房地产市场带动下实现的快速增长。2008年上半年，南京财政收入为393.73亿元，同比增长22.5%，但较今年一季度而言回落7.1个百分点。335.03403.65510.17603.91628.53393.731827.619.518.427.122.505101520253001002003004005006007002003年2004年2005年2006年2007年2008年1-6南京2003至2008年上半年财政收入增长情况金额(亿元)增长值6产品结构进一步得到优化产业结构是反映城市发展后劲的重要因素，近年来，城市产业结构进一步得到优化，从2003年至2007年间，第一产业所占GDP比重下降了1.5个百分点，第二产业比重下调了2个百分点，第三产业比重上升了3.5个百分点，以工业为支柱，以第三产业为新的经济增长点的整体发展趋势得以显现，城市发展后劲较足。4.13.73.332.62.35152.650.449.54848.844.943.746.347.548.448.92003年2004年2005年2006年2007年2008上半年2003年至2008上半年三产结构调变化情况第一产业第二产业第三产业固定投产投资逐年增大固定资产投资是城市建设投入、城市面貌改善程度的体现。借全国第十界运动会2005年在南京召开的契机，2003年，南京拉开了城市大建设的框架，当年固定资产投入同比增长了58.2%，随着城市GDP值的快速增长,地方财政收入的稳步提高,带动了整个城市的快速发展，即2003年后，用于城市建设的投资也在逐年增加，从2003年至2007年，用于固定资产资金额就达7040.15亿元，整体形成了一个较为良性的城市发展生物链。人口、城市居民生活与消费情况随着城市化进程的不断加速，城市面积的不断扩张，城市人口也呈稳步增长势头。从2005年至今，城市人口由689.8万人增长到741.3万人，三年来增长51.5万人，增幅达7.5%。其中城市户籍人口由2003年的595.8万人增涨至617.2，增加21.4万人，增幅达3.4%，市区人口从2003年的513.4增涨至534.4，涨幅达4.1%。689.8595.8513.4719.1607.2524.6741.3617.2534.4总人口户籍总人口市区人口2005年至2007年人口增长情况2005年2006年2007年954.041201.881402.721613.551867.961050.258.22616.71515.824.801020304050607002004006008001000120014001600180020002003年2004年2005年2006年2007年2008年1-6南京2003至2008年上半年城市固定资产投资增长情况金额(亿元)增长值7人口的增涨，促进了城市的经济发展和繁荣，城市经济的发展促进了人民生活水平的提高，从2003年至今，南京城镇居民人均可支配收入从10195.6元增涨至2007年的20317元，5年来，增长了99.3%，年均涨幅均在10%以上，其中2005年增幅最大，达到19.9个百分点，2008年上半年，城镇居民可支配收入达到12447.8元，同比增长14.6%。人均收入的提高，促进了消费品市场的活跃，城镇居民人均消费支出从2003年的7725元起增涨到了2007年的13278元，5年来，涨幅达71.9%。