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共同的梦想我们的心愿2014年1月18日鑫苑中国共同的梦想我们的心愿战略是什么？为何做？有关吗？鑫苑中国共同的梦想我们的心愿目录中期战略规划(2017-2019)三7月近期战略规划(2014-2016)二A战略规划背景一长期战略规划(2020-2022)及以后四战略寄语五鑫苑中国共同的梦想我们的心愿战略规划背景一鑫苑中国共同的梦想我们的心愿战略规划背景业务分析对标分析行业分析鑫苑中国共同的梦想我们的心愿一业务分析战略规划背景行业发展2001-2012A鑫苑发展2001-2012C核心能力具备？战略准备？团队准备？执行力具备？机会把握？CAGR=16.5%（2007-2012）CAGR=6.8%（2007-2012）数据来源：国家统计局、CRIC、中国房地产测评中心企业网站单位：亿元单位：亿元反思CAGR=21.2%（2007-2012）：过去5年，行业大发展，鑫苑调整期，错过了机遇对标企业2001-2012BCAGR=43%（2007-2012）CAGR=54%（2007-2012）CAGR=101%（2007-2012）阳光城泰禾融创鑫苑中国共同的梦想我们的心愿二对标分析战略规划背景少城市，大纵深少项目，高单产中心城市，中心地段取长补短，合作借力商业综合体品牌输出合作开发，做大规模守：深耕福建攻：进军一线城市策略战略执行管理体系产品定位、营销能力合作开发规模利润与风险平衡自有品牌打造合作开发迅速扩大规模核心城市战略打造品牌ACBD起点近似（11年22亿）高成长（近3年100%增长）起点近似（07年40亿）快速成长（近3年60%增长）2010年扩张商业综合体有特点的商业综合体（家居+百货双MALL共建）起点近似（11年25亿）发展快速选择理由差异化特点销售规模2012年73亿2013年目标120亿2012年356亿2013年目标450亿2012年96亿2012年100亿2013年目标150亿资料来源:CRIC、中国房地产测评中心企业网站启示：近3年，对标企业凭借坚定的战略执行获得快速发展鑫苑中国共同的梦想我们的心愿三行业分析宏观经济发展经济增长GDP增速未来保持在7.5%左右人均GDP人口城镇化2012年已达6100美元预计2035年达70%左右启动“单独”二胎，应对老龄化35.6%20.2%10.1%市场化市场在资源配置中起决定性作用区域规划区域规划推动区域经济发展房产税房产税与不动产登记深远影响房地产行业发展商品房销售面积同比增速行业集中度（前20名）房地产进入新的变革时期，机会与竞争并存2013年房地产行业又进入一个高速增长期数据来源：国家统计局、中国社科院、CRIC、中国房地产测评中心战略规划背景：趋势尚好，但竞争激烈，集中度增加，时间非常紧迫鑫苑中国共同的梦想我们的心愿四结论：抓住机遇、制订规划、迎接变革战略规划背景业务分析对标分析环境分析结束调整，抓住机遇提炼成功基因竞争激烈，乘势而为加强战略执行制订战略规划落实战略保障在全球化背景下，面对新一轮经济周期，鑫苑面临中国房地产行业最后一轮发展机会，如何抓住机会，迅速做大做强，是鑫苑人所要解决的首要战略问题!鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)二鑫苑中国共同的梦想我们的心愿一近期来看：没有规模，就没有一切！近期战略规划(2014-2016)鑫苑中国共同的梦想我们的心愿一没有规模，就没有一切！近期战略规划(2014-2016)14-16年经营目标聚焦客户区域扩张深耕城市体系能力战略主题主营业务快速增长鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)从2014年开始销售收入复合增长率不低于50%，2016年突破200亿CAGR=50%单位：亿主营业务增长（住宅+商业综合体）1.经营目标：抓住机遇，依托主营业务快速扩张，迅速做大规模鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)2014年销售同比增长率将达到86%，销售面积增长达55%1.经营目标：抓住机遇，依托主营业务快速扩张，迅速做大规模同比2013年变化86.8%54.7%11.6%同比增减额53.736.46.8鑫苑中国共同的梦想我们的心愿2.聚焦客户近期战略规划(2014-2016)地块区位项目选址城市级别一线中心二线三线近郊远郊可选不可选客户：首置及首改刚需客户产品：中小户型、中档次刚需产品：聚焦首置及首改客户，提高周转率利润率要求提高鑫苑中国共同的梦想我们的心愿3.区域扩张近期战略规划(2014-2016)“胡焕庸线”以北不进入黑河腾冲环渤海山东半岛长三角珠三角中部西部海峡西岸“黑河-腾冲”线，从黑龙江黑河到云南腾冲全国面积占比：56.8VS43.2%全国人口占比：6.2%VS93.8%全国GDP占比：4.3%VS95.7%“胡焕庸线”“胡焕庸线”以北VS以南中国已经进入多经济中心格局，需要多点布局、分散投资，以降低风险；“胡焕庸线”以北不进入；离散式聚焦扩张：坚持离散式聚焦的区域扩张模式注：东北虽在胡线以南，但建设周期长，不符合高周转原则，原则上不予进入；2014完善经营布局，培育多个支柱型城市公司鑫苑中国共同的梦想我们的心愿4.深耕城市近期战略规划(2014-2016)参考权威机构数据动态调整易居中国《中国城市房地产市场风险排行榜》中国指数研究院《城市风险评测月报》…都市圈城市高铁规划沿线核心产业支持都市圈城市GDP1500亿GDP增速12%人口净流入城区常住人口100万七大经济区都市圈（环渤海、山东半岛、长三角、珠三角、中部、西部）如长三角都市圈：苏州、杭州、南京等北京上海广州深圳A类(一线城市)尽可能进入A类(二线城市)积极进入B类(三线城市)择优进入C类(四线及以下城市)择机进入黑名单城市不予进入城市分类：每年评级（A\B\C）、可升可降、匹配相关资源A类城市：自进入起前三年，销售额增速目标不得低于50%每年扩张4-5个A、B类城市3年布局10个A类都市圈利润率:15-18%利润率:12-15%利润率:18-22%利润率:12-15%：深耕都市圈核心城市，辐射发展周边城市鑫苑中国共同的梦想我们的心愿5.打造体系近期战略规划(2014-2016)房地产价值链微笑曲线投资策划溢价（选址、地价谈判能力、资金模式、政策及配套条件）项目策划溢价（客户、市场、产品定位）项目管理保障体系（计划、生产、质量、安全、销售）运营增值服务增值价值选择（创造）价值实现（服务）价值制造（执行）附加值品牌溢价（细分市场、领先品牌）集团总部强化前端分、子公司强化中间执行专业体系后端增值（物业、商管、酒店等）：沿“微笑曲线”打造金三角组织能力鑫苑中国共同的梦想我们的心愿6.小结：主营业务快速增长，迅速做大规模，周转率50%近期战略规划(2014-2016)经营目标主营业务运营策略产品策略区域策略城市策略增长策略沿“微笑曲线”实现企业价值聚焦首置及首改产品适度扩大产品线离散式聚焦深耕都市圈核心城市辐射发展周边城市扩张与深耕并举鑫苑中国共同的梦想我们的心愿二中期来看：没有内核与结构性支撑的规模，是空中楼阁！近期战略规划(2014-2016)鑫苑中国共同的梦想我们的心愿1.构筑规模增长内核近期战略规划(2014-2016)打造泛地产商业模式，提升拿地溢价能力建立泛地产产业联盟，加大合作并购力度，作为投资拿地补充……证券市场信托平台基金平台银行融资平台资本并购、资本运营……强计划：高周转、快运作强组织：强总部、扁平化强执行：高效执行、严肃绩效强管控：标准规范、流程规划、品质样板……核心能力提升投资拿地能力拓展全球融资能力加强运营复制能力：培育三大核心能力，打造强大引擎鑫苑中国共同的梦想我们的心愿2.优化产品结构近期战略规划(2014-2016)：形成多元化产品线业务结构，实现持续增长导入期成长期成熟期衰退期时间营业规模业务A业务B业务C业务A的生命周期住宅商业综合体地产新业务泛地产业务2014年完善现有业务模式，开工建设1-2个商业综合体鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)孵化新业务养老地产文旅地产产业地产…稳步推进已有业务海外地产地产新业务2.优化产品结构：形成多元化产品线业务结构，实现持续增长鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)海外已有项目海外潜在目标（区域）资源整合美国欧洲亚太稳步推进海外地产占好桥头堡关注移民潮两年三城搭建全球资源平台助力中国产业加速2.优化产品结构：形成多元化产品线业务结构，实现持续增长鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)2.优化产品结构：形成多元化产品线业务结构，实现持续增长鑫苑战略投资部虚拟事业部1虚拟事业部…人力资源部…孵化地产新业务养老、文旅、产业等地产新业务每年至少孵化1条产品线3年孵化成型3年后实现模式可复制第3年销售额占比超过10%通过虚拟事业部支撑地产新业务孵化及运作2014年至少孵化1个新业务样板鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)养老地产：我国老龄化程度加深，远景看好我国65岁以上老龄人口数量我国社会逆抚养比万人注：老年人逆抚养比是老年人抚养比的倒数，代表一个老年人平均由几个劳动人口抚养；计算公式为：15-64岁人口数/65岁以上老年人人数。数据来源：世界银行未来30年，我国老龄人口数保持快速增长我国社会抚养老龄人口压力加大2.优化产品结构：形成多元化产品线业务结构，实现持续增长鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)文旅地产：抓住产业资源，协同传统业务，培养经营能力消费额人均GDP(美元)3000-50005000-1000010000以上备注：2011年中国人均GDP：5432美元；2012年中国人均GDP：6100美元低高中国观光旅游景区、景点观光度假旅游分时度假旅游文化休闲旅游文娱休闲、温泉、主题娱乐我国未来相当长时间将呈现观光与休闲并举局面依靠核心文化、旅游资源前期可与住宅、商业产品协同后期着重培养持续经营能力文旅地产发展三阶段2.优化产品结构：形成多元化产品线业务结构，实现持续增长鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)国家扶持产业政策产业升级满足政府政绩，拿地能力提升降低配套商业与住宅用地价格享受各类税收与贷款优惠国家扶持产业政策产业产业人口人口城镇产业产业素质效率提升生产要素优化技术水平提升管理水平提高产品质量提高结构改善传统工厂高新技术企业新型城镇化城镇化是产业集聚的过程产业升级必须依靠技术进步国家扶持产业政策优惠显著产业地产：重点关注综合性产业园与科技型园区，适当关注物流地产2.优化产品结构：形成多元化产品线业务结构，实现持续增长鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)中国房地产市场已从市场性机会转向结构性机会；如不及时优化产品结构将错失下一轮发展机会；市场性机会结构性机会20132012201120102009……3.小结：地产新业务孵化不能只停留在理论探讨上，必须抓住发展契机，3年出成绩！鑫苑中国共同的梦想我们的心愿三长期来看：如何应对行业生命周期才是最大的战略！近期战略规划(2014-2016)鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)1、如何应对行业生命周期才是最大的战略地产还有10-15年黄金期如何应对？鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)文化产业地产金融积极探索泛地产业务……2、如何应对行业生命周期才是最大的战略顺应行业升级，培育企业发展新内核；鑫苑中国共同的梦想我们的心愿四近期战略规划总结近期战略规划(2014-2016)鑫苑中国共同的梦想我们的心愿近期战略规划(2014-2016)1.近期战略规划总结：坚持一主、一孵、一探索战略基