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12010物业管理工作调研汇报材料景安物业管理公司在胜北社区党委、社区中心及有关部室的正确领导与帮助下，以“争五杯、促和谐”“打造胜利大本营”“比学赶帮超”“精细管理年”“三基”创建及85次岗检活动为载体，强化各项管理和服务，全面打造景安物业服务品牌，在日常工作中不断探索新思路，服务中不断扩宽领域，顺利的完成了小区建设，生产经营等工作目标，现将2010年工作及下步工作打算，需协调的问题向各位领导汇报如下：一、2010年工作回顾（一）深入开展“创先争优”活动，营造干事创业氛围我们本着广泛动员、深入发动、把握重点、重在落实的原则，认真开展“创先争优”活动，并以“创建先进基层党组织”活动为切入点，在干部职工中开展“解放思想，科学发展”大讨论和“物业管理精细化标准”大讨论；引导党员干部“争当优秀共产党员”。借党建巡查这一契机，进一步增强党员的先锋模范作用和党支部的战斗堡垒作用，加强制度建设，全面完善党支部资料，开展党支部特色创新活动，使党建工作再上新台阶。组织公司团委“天使服务队”、百花站“小蜜蜂服务队”、市政队“郑泽存服务车”班组对50余户小区孤寡老人、困难居民定期帮扶。使党员干部在深入基层和作风转变上实现新提高、在为居民排忧解难上实现新进展、在密切物业与居民关系共建共享上实现新跨越，实现了科学发展与实际工作的完美结合。文化活动丰富多彩。我们将“同创共建”活动作为工作重点和努力的方向。公司积极整合小区公共资源，以四家党员服务社为基础，积极组织2非在职老党员参与小区和谐建设，通过开展六十一周年国庆及建党八十九周年系列文体活动、红色电影周活动、景安辖区党员服务社庆“七一”党群大联欢活动，使非在职党员积极投身小区和谐建设；以公司老年管理站、戏曲茶社为基础，组织小区老年戏曲爱好者参与“金秋戏曲晚会”活动；联合老年管理站共同举办卡拉OK演唱赛、乒乓球比赛和健身球表演，把社区和谐文化建设不断推向新高潮。针对小区人员结构老化、外来人口多、孤寡老人多等特点，成立了非在职党员义务奉献队，每天开展小区巡逻保平安、组织爱心结对帮扶活动，为促进小区平安建设与和谐建设作出了积极的贡献。(二)以各项主题活动为突破口、全面加强精细管理结合管理局“争五杯、促和谐”“打造胜利大本营”活动，公司专门下发了相关文件，成立了活动领导小组，制定了活动方案和运行大表。争“五杯”工作落实到人头，加大考核力度。在全员中开展了以学局金牌队争当优胜单位、学服务标兵争当岗位明星为主要内容的“双学双争”活动，在全公司营造了良好争创氛围，使活动开展的扎实有效。一是环卫工作全天保洁、垃圾日产日清，楼道保洁严格按照“一周二扫一拖”的工作要求，保洁人员做到环境卫生整、洁、净。结合爱国卫生月活动，先后开展了“卫生周”、“卫生日”、“争当小区美容师”活动，净化了小区整体环境，受到小区居民广泛好评。2010年共计清理卫生死角40余处，清运垃圾400余方，外运生活垃圾2900余方。二是绿化工作实施三级网络管理。即：领导包面、基层干部包片、职工包区域。为了进一步实施绿化美化战略，2010年我们把绿化的主攻方向放在了苗木结构调整上，本着高低错落、乔灌结合、颜色搭配的原则，力求绿化美化效果。为使绿地内品种、色彩多样化，3我们将国庆节期间摆放的4000余盆国庆菊移植在花池内，引进了美人蕉，自己动手繁育了一串红、鸡冠花、万寿菊等2万余盆，分别对部分绿地内进行了点缀，使苗木与苗木、树木与环境相呼应。规划布局突出把绿化文化理念融入绿化成果中，提高了绿化的观赏性，提升了小区的艺术品位。三是加大小区治安管理力度。坚持24小时值班巡逻，加大小区门卫管理力度，严把小区出入关，对进出车辆严格登记制度。对门卫实行了夜间值班查岗签字制度，有效的提高了小区门卫人员的责任心。为了更好的抓好小区治安工作，我们建立“治安联动网络”，派出所、物业站、治安队、楼栋长等公开值班电话，发现可疑情况及时联动，最大限度的消除了各类治安隐患。四是以440维修服务为平台，全面打造景安维修服务品牌。要求维修人员挂牌上岗，文明微笑规范服务，一块抹布、一双鞋套、入户服务居民满意等活动。同时以“郑泽存服务车”为依托，开展了结对服务，为孤寡老人、残疾人献爱心活动，师傅带徒，郑泽存承诺服务等活动，使景安440服务品牌得到了进一步提高。2010年共计报修3609项，其中电路950项、给水1365项、排污管线200项、下水道疏通460项、公共设施534项、其他100项。（三）积极开展文明和谐示范小区创建工作，打造和谐新景安按照中石化关于开展文明和谐示范小区创建工作的整体部署，我们结合实际成立了创建工作领导小组，制定了创建方案和运行大表，加大了宣传力度，定期召开创建工作运行会，认真分析创建中存在的问题，详细研究整改方案。小区整洁、优美、文明、和谐是我们此次创建工作的指导思想和工作目标，围绕这一主题，我们先后自行修复地面花砖400平方，换坑板90余块，花池板200余块，粉刷住宅楼外墙3600平方，清理卫生死4角20余处，清理私搭乱建19处，调整苗木400余棵，进一步清洁了小区整体环境。在基础资料上，完善了8大类35项，规范了小区基础资料管理。同时在小区设置了意见箱，便民服务箱，对树木制作了树卡，设立了楼道文化墙等。一方面加强了和居民的沟通，宣传了社区文化，另一方面也给广大居民提供了便利。11月24日在中石化文明和谐示范小区的验收中，受到检查团领导及专家的好评。（四）加强经营管理、开源节流并举、实现公司经营良性发展一是全员强化成本控制意识，紧紧围绕“精细管理”工作主题，发挥管理优势，凝聚职工群众智慧，树立节约意识和成本效益观念，积极推进“五招”措施破解控本、节本、降本、增效、促效难题，较好的促进了景安实现又好又快发展。二是物业管理费收取。我们本着早组织、早准备、早动手的原则、为了方便居民缴费，四个小区物业站安排人员周六、周日正常收取，对部分不能及时上缴物业管理费的居民，站干部挨家挨户做工作、听意见，确保了收费工作的顺利运行。目前已圆满完成全年物业费收缴工作。三是加强能源管理。首先公司对所有队站、办公室，以及公共耗能进行了量化，并利用每周生产会就本周耗能情况与上周相比增减情况予以通报，使大家在比较中找差距，学经验。其次通过社区职能部门及公司与有关专业化公司多次协调沟通，报停了一台自用变压器，自报停以来，每月节约费用1万余元。在社区大力支持下，率先启动了节约型软件平台，此项工作的开展，对各项能源综合指标数据的采集，各用能板块横向，纵向的比对分析起着积极作用，并且将精细管理工作又向前推进了一步。四是完善月度预算运行模式，做好月度经营分析。按月编制收支预算控制指标，做到以月保季、以季保年。加大费用支出的监管力度，从严控制各项5费用支出。在成本控制和管理上，对各项变动费用做到横向到边，纵向到人，实行严考核、硬兑现，以制度保落实，确保各项经营指标控制在年度预算之内。通过以上有力措施，对全年经营指标完成奠定了坚实的基础，现将全年收支、补贴情况预测如下：预测全年收入完成情况：全年预算收入130万元。1-10月份实际收入116.76万元，11-12月份预计收入32.06万元，预计全年收入148.82万元，预计完成全年预算收入的114.47%.预测全年支出完成情况：全年预算支出1355万元。1-10月份实际支出1104.9万元，11-12月份预计支出267万元，预计全年总支出1371.90万元，预计完成全年预算支出的101.25%.预测全年补贴完成情况：全年预算补贴1225万元，1-10月份实际完成补贴988.14万元，11-12预计完成补贴234.94万元，全年预计完成补贴1223.08万元，预计完成全年预算补贴的99.80%.（五）积极完善小区维修配套工作、强化硬件建设2010年在社区领导及有关部室的大力支持与帮助下，先后实施了樱花物业站办公室装饰，樱花小区污水池盖更新，樱花、桃园、百花、槿园四个小区安装监控系统，住宅楼屋面防雨，市场大棚拆除部分零星维修等维修项目有效地提高了辖区硬件水平。（六）全面强化安全管理，确保安全生产在安全工作中我们丝毫不怠慢。一是严格推行HSE管理体系，不断完善和规范各项管理制度。以85次岗检为载体，全面加强安全生产考核力度，认真整改日常工作中存在的隐患，使生产更加安全。二是开展职工安6全意识教育。分别利用生产会、班组会等形式，提醒干部职工加强安全意识，创造一个健康、安全、环保的生产和生活环境。三是在设备管理方面开展了“三化三零”活动，更加细化了设备管理。在消防工作中完善了应急预案，举办了一次消防知识讲座，开展了一次消防应急预案演练，使实战操作水平得到了进一步提高。2010年工作打算（一）加强思想政治工作创新，引领科学发展2011年，公司将在精细管理，优质服务上建立长效机制，坚持以思想政治工作为先导，以能力建设为根本，以作风建设为基础，以制度建设为保障，以发展的眼光看待问题，以实事求是的态度解决问题。严格对照GOM党建工作标准，坚持“三会一课”制度，完善党员责任区和示范岗，发挥党员“三先”工作机制优势，引导党员干部“学理论，提素质”，提升党员干部的学习能力、自控能力、工作能力和创新能力。坚持民主集中制原则，发挥好党支部战斗堡垒作用，党员干部先锋模范作用，将基层党员教育和党员示范作用相结合、先进典型和整体提升相结合，开展好“党员责任区、示范岗”活动，夯实思想政治工作基础，达到“抓党建促管理，抓党建促发展”的目的。（二）加强日常工作绩效考核，全面提高管理服务水平。在2010年的基础上，进一步完善绩效考核标准和办法，全面实施日常管理绩效考核制度，力求对所有考核项目进行量化，做到考核有标准，奖惩有办法。一是开展“走动式”、“即时”管理，即随时发现问题当场整改。二是“三查法”，即基层队“日查”、“生产办“周查”、公司“月度检查”，通过各项工作的考核开展月度“流动红旗”评选、季度“明星”评7选、季度“精品绿地”评选、“五星设备”评选等活动，进一步激发干部、职工的工作积极性。（三）“四保”工作开展“精、细、美、快、优、灵”全面打造景安服务品牌一是环卫工作做到“精、细”开展争当小区“美容师”活动，高标准严要求的做好环卫工作。二是绿化工作严格按照绿化美化的目标实施管理，开展“精品绿地”评选活动，提升小区美化度。三是治安工作开展“治安示范区”“样板”门岗活动。四是440维修服务全面打造440服务一号通品牌，做到“快、优、灵”。开展承诺服务，诚信服务，让辖区广大居民感受到440的快捷和诚信。（四）严控成本、确保收支平衡在成本管理上，严格核定细化成本考核，实施月度材料用能维修办公等单项月度成本分析，制定内部成本奖惩制度，确保全年收支平衡。同时在力所能及的情况下逐步开拓外部市场，如承包辖区主营单位的办公楼，绿地管理等，增加自身造血功能，增加经济创收点，逐步适应现代企业的快速稳步发展。（五）全面做好各项管理和服务工作，提高物业费收缴率在2010年的基础上，进一步做好物业费收缴工作，强化各项管理和服务，提高居民满意率，积极完成社区下达的经济指标。（六）与辖区居民搭建沟通桥梁，广泛征求居民意见和建议，更好的做好管理服务工作，提高居民满意率。在新的一年里，充分利用楼栋长会议、440接待室、居民意见箱、小区居民监督员的作用，大力加强与居民的沟通，广泛听取居民的意见和建议，结合自身实际，调整思路，改进管理，更好的服务居民。8（七）积极开展小区文化建设、活跃居民文化生活以老年戏曲茶社，党员服务社等为阵地，组织广大居民开展丰富多彩的业余文化生活，如：消夏文化、金秋晚会、秧歌队等，让广大居民共享社区大家庭的温暖和快乐。需社区领导协调解决的问题2010年年初，我公司共计上报社区维修配套项目19项，2010年共计完成了，樱花物业站办公室配套维修，樱花小区污水池盖更新，市场大棚拆除，屋面防雨，户内排污管线更换，樱花桃园百花槿园四个小区按监控设备，部分零星维修等七余项。需协调解决的问题：基础建设方面1、建议社区在公园内盖部分住宅楼，以解决部分居民住房面积小的实际问题，随着外围住宅楼的建设，东安部分居