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2012年上海房地产市场年报2013-01-15中国房产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。12012年上海房地产市场研究报告2012视点2012房地产市场总结2010年以来，房地产（住宅）市场进入到第三轮从紧性调控，受此影响上海的商品住宅市场出现了近三年的下行态势，尤其是2011年1月26日“国八条”出台后，上海市场探底运行，受限于资金压力，部分开发企业降价快销，降幅超过15%。直至2012年第三季度，“以价换量”几乎是上海楼市市场营销的唯一措施手段，调控效果明显。临近年末，上海楼市出现翘尾，楼盘价格趋势出现分化，不少楼盘出现价格回升，上海房价将进入“触底缓升”的局面。2012年上海房地产市场现状分析，具体情况如下：一、房地产投资：新投资持续上升，新开工大幅下降从投资规模来看，虽受调控影响，但上海房地产开发投资额则并无减少的迹象，自2010年以来，房地产开发投资额及住宅开发投资额均呈现上升的局面，但增幅下降明显。上海房地产开发投资情况单位：亿元、万平方米年份房地产开发投资住宅开发投资商品房新开工面积住宅新开工面积数值同比数值同比数值同比数值同比12年1-11月21507.712830.22532-23.11464-33.111年21709.6139913.7364420.2247417.210年198135.3123033.9303121.7211122.7数据来源：上海市统计局、CRIC系统从开工规模开看，2012年无论商品房还是住宅开工，同比均出现明显下降。其中，2011年和2012年分别新开工1700万平方米和1100万平方米（2012年计划年开工1100万平方米，实际情况或略多于此规模）保障性住房，扣除保障性住房后纯商品住宅新开工分别为774万平方米和364万平方米（2012年尚未加入12月份数据，预计全年商品住宅新开工约500万平方米左右）。不仅同比呈现明显下降，与两年分别730万平方米和934万平方米的一手商品住宅成交量相比也有相当差距。并且，受限于近两年的土地市场规模（详见第二部分土地市场），上海商品住宅新开工规模降维持低位，一手市场未来供应规模将继续下滑。二、土地市场22012年上海房地产市场研究报告（1）收入减收，规模缩小2012年，上海土地市场规模再度萎缩，经营性用地总成交金额仅954.42亿元，与2011年同期1187亿元、2010年同期1472亿元相比，下滑明显。分属性来看，除工业用地成交金额略多于去年同期，其他属性用地均呈萎缩的局面。特别值得注意的是，2012年商品住宅建设用地实际成交可建建筑面积仅为547万平方米，与商品住宅成交934万平方米相比，缺口明显。据CRIC统计，2005年以来上海商品住宅成交面积累计达10655万平方米，而2003年以来上海商品住宅建设用地累计成交仅6538万平方米，土地供应缺口明显。2010年-2012年上海经营性用地出让情况单位：幅、公顷、万平方米、亿元时间土地属性供应成交土地幅数土地面积建筑面积土地幅数土地面积建筑面积总金额2012年商品住宅63314.5525.855308.2546.8400.30商办93250.5589.680198.9493.2354.76住房保障49282.6523.445260.4484.6106.27工业4101207.51992.44441384.82304.193.09其他20.50.300.00.00.00所有6172055.63631.56242152.33828.7954.422011年商品住宅69430.6716.163365.5680.2415.82商办124320.3780.8112288.4691.5492.72住房保障91530.0920.094559.2950.9197.96工业4451459.82291.64781472.32237.280.13其他210.212.310.20.20.06所有7312750.84720.77482685.64560.01186.692010年商品住宅52415.5686.167545.1791.8815.55商办78311.2625.286354.7716.0472.50住房保障61419.8685.255369.1615.1122.22工业3601202.91645.43531175.71587.860.04其他61.30.692.31.71.31所有5572350.73642.55702446.83712.41471.62数据来源：上海市规土局、CRIC系统土地市场萎缩供求两方面各有原因。需求方面，从去年延续至今年上半年，一方面，开发企业受调控的抑制，融资渠道不畅以及销售资金回笼困难，造成拿地的资金不足。另一方面，对于未来调控走向、经济形势仍有一定的不确定性，因此上半年拿地工作进入观望，直至下半年才出现名企积极拿地，竞争激烈的态势。供应方面，土地推出规模大幅缩减，因此成交量也不可能出现增长。按照上海规土局公32012年上海房地产市场研究报告布商品住宅用地2012年度供应计划为400公顷（实际仅完成315公顷）。十分明显，由于房价下滑，土地价格也必须相应调整，但市场格局尚不明朗时，区县地方政府对于土地底价的制定陷入为难。一方面，定价过高，则会出现流标；而另一方面，如果定价过低，流标不会出现，则溢价率必然提高。（溢价率超过50%为异常土地）（2）流标趋少2012年，上海商品住宅用地流标2幅；商业办公用地流标11幅；工业用地流标6幅。商品住宅用地流标情况明显好转。而2011年，上海商品住宅用地流标16幅；商业办公用地流标9幅；工业用地流标15幅。（3）名企积极拿地进入下半年，企业拿地积极性回升，特别是知名企业为补充土地储备，积极行动。据CRIC统计，2012年在上海知名企业共取得45幅住、商、办用地，土地总支出432亿元，占全部住商办土地成交总额的比例为57.2%；其中知名企业取得商品住宅用地35幅，土地支出320亿元，占全部商品住宅用地成交总额的比例高达80%。其中，绿地、旭辉、新城控股分别取得8幅、5幅和4幅土地，排名前三位；而土地支出总金额排名前三位的分别是保利地产、绿地和万科，分别为88亿元、69亿元和62亿元，遥遥领先与其他企业。（4）地价不高鉴于供应土地具有分散性的特性，不能直接对比平均楼面地价。只能从个别属性相同、条件相似的可比地块进行价格对比。从具体地块成交价格对比来看，从2011年开始，上海土地价格就出现明显下降，最小降幅也在30%以上。（详见附件）三、一手商品住宅市场情况42012年上海房地产市场研究报告（1）市场供求数据来源：CRIC系统从上图可以看到，2010年以后上海商品住宅销量、年度销售率均呈逐年下滑的态势。2012年，在开发企业大规模降价，消费信心明显提升，加之新增供应大幅下滑的共同作用下，供求关系基本实现了供求平衡。2012年全市一手商品住宅新增供应889万平方米，同比减少了16.8%；成交累计934万平方米，同比增加了27.9%；供求比1:1.05，实现供求平衡。数据来源：CRIC系统分月度来看，2011年1月26日“国八条”、1月27日上海房产税出台后，上海住宅市场受到巨大的影响，成交量跌至历史最低。2011年2月、3月、4月的成交量均为上海历史同期的最低；52012年上海房地产市场研究报告5-7月成交量略有上升，7月26日，上海地方出台“沪四条”，禁止非上海户籍补税购房的情况。令上海商品住宅市场二次探底，此后，除9月成交略比08年同期稍多外，其余月份的成交量均处于历史同期的最低点。2012年3月起，上海商品住宅市场需求释放，销量同比、环比均出现大幅上升，上升趋势较为明显。6月首次突破百万平方米。年末11月、12月更是出现翘尾行情，12月月度成交量达到118万平方米，成为新国八条出台以来月度成交峰值。媒体普遍将之称为市场回暖，但我们认为这还不能称为回暖，只能称为回暖的迹象。原因在于：（1）降价房源数量增加。去年3月，国八条、新房产税等调控政策出台实施仅一个月有余，开发商普遍存在“政策松动、执行宽松、市场回暖”的幻想，因而降价楼盘仅为个例。较大规模的降价主要出现在10月以后。而今年，已经降价楼盘持续低价，而新开项目继续低价入市，市场降价房源数量明显增加。（2）自住政策微调。3月1日上海正式执行新的普通住房标准，中小套型购房的税费成本下降。央行连续两次降息，并且不少商业银行增加了首套购房的利率优惠。（3）政策见底。中央反复强调今年房地产调控不会放松，但种种迹象也表明了，政策的严厉程度不会超过2011年。（4）政策见底提升了消费的信心。3月以来，看房人群明显增多，加之降价房源的催化作用，市场销量出现了明显上升。（5）从实际成交的个案项目来看，能够成为热销的楼盘依然是降价楼盘，而价格没有调整的楼盘销售速度依然缓慢。甚至上海出现了个别价格“折返跑”楼盘，销量前后反差明显。（2）成交结构62012年上海房地产市场研究报告数据来源：CRIC系统从单价成交结构来看，除万元以下价位段外，其他各价位段2012年的成交量均有上升，其中，10000-15000元以及30000-50000元两个价位段成交增量尤为明显。主因在于，“新国八条”出台以来，上海诸多区域房价均有所松动。以嘉定新城、松江新城为代表的外围新城将价格下调至14000元左右的水平，拉动了10000-15000元价位段的率先复苏。而中环附近则以中海紫御豪庭、慧芝湖花园等为典型个案，将（毛坯）价格回归至3万元出头，吸引了中高端的自住需求。2012年上海商品住宅各面积段销售率情况90以下90-120120-150150-200200-250250-300300以上72012年上海房地产市场研究报告2010年98.2%94.8%81.6%87.8%76.0%80.7%100.5%2011年75.9%80.4%69.4%57.7%54.5%51.8%46.2%2012年125.9%118.6%100.5%97.5%75.7%89.3%93.1%数据来源：CRIC系统从单套面积成交情况来看，面积小于120平方米的住房不仅占据了将近70%的市场份额，销售率更是远超1:1，出现了明显的供不应求的状态。数据来源：CRIC系统从总价成交结构来看，各总价段成交量均有上升。特别是200-300万元/套总价段成交上升明显，且市场份额也提升至20.9%。82012年上海房地产市场研究报告从上述三类成交结构的分析可以得出这样的结论，在调控政策从严的大背景下，刚性自住需求成为市场的绝对主导，中小面积、低总价的产品复苏最快；而随着调控政策的趋稳，改善型自住需求也逐渐入市，相关产品的销售加快。但是，一个不能忽视的因素是，随着土地成本的增加，处于利润的考虑，适合普通刚性需求的纯粹中小户型产品的供应跟不上需求的步伐。（3）库存变化从库存规模来看，2010年虽然已经进入调控时期，且当年销量同比“腰斩”，但由于2009年库存规模过于低，因此即便到了2010年末，库存规模也仅上升到648万平方米。与上海800-900平方米左右的合理区间仍有距离，因此开发商降价压力不足。至2011年9月，上海库存规模正式突破800万平方米，也正是从10月开始，上海降价势头开始蔓延。截止2012年末，上海库存规模为1000万平方米，以当年月均成交量计算，可售周期为13个月，仍处于一个略高于合理值的水平。因此上海开发企业的销售压力依然强烈，“以价换量”必将延续，由此也而已看出上海房地产市场还远没到回暖的时候。2011-2012年上海商品住宅存量结构变化单位：套70㎡以下70-90㎡90-120㎡120-140㎡140-180㎡180-210㎡210㎡以上2012年43531216712417929794095508126832011年4114159931475193178412504310668数据来源：CRIC系统