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我爱我家新员工入职课程我爱我家新员工入职课程目录一．行业相关知识（一）房地产知识1．房地产市场划分2．房地产市场分类3．北京现阶段房屋产权结构及上市要求（1）房屋权属基本结构（2）房屋类型、权属状况及上市交易要求（3）关于产权转移的相关法律（4）关于房屋买卖的权证、金融常识4．房屋结构基本常识及市场表现（二）关于经纪1．经纪的概念和基本类型2．经纪人概念3．房地产经纪人二．公司服务理念及要求（一）服务理念（二）我爱我家经纪人个人形象要求（三）公司业务品种及收费标准（四）运营连锁店日常工作标准三．关于租赁业务（一）租赁业务特性（二）北京租赁市场特征与分布（三）租赁业务品种（四）普通租赁流程（五）普通租赁业务流程解析四．房屋管家与代收代付（一）房屋管家（二）代收代付五．租赁业务绩效一、行业相关常识（一）房地产市场1、房地产市场的划分根据房地产开发，销售与消费过程特点，可以将房地产市场分为：（1）土地市场（一级市场）是由开发商向政府购买土地使用权的市场（2）房地产增量房市场（二级市场）是由开发商在土地上进行房屋开发建设并出售的市场（3）房地产存量房市场（三级市场）是业主将自己拥有的房屋进行出租、出售活动的市场根据中介市场观可以把房地产市场分为：（1）一级市场——增量房市场（2）二级市场——二手房买卖市场（3）三级市场——二手房租赁以及使用权交易市场2、房地产市场的分类①按地域划分从不同地域角度划分，如：北京房地产市场……②按房地产的用途和等级划分根据用途可分：（1）居住：普通住宅（2）商业：写字楼、商场、酒店等（3）工业：厂房、研究所等根据档次可分为：高级、甲级、普通等③按交易形式划分1、新建房销售、租赁2、存量房的租赁、转让、抵押、保险等④按购房目的划分1、自用2、投资3、北京现阶段房屋产权结构及上市要求（1）房屋权属基本结构房屋所有权和土地使用权（2）房屋基本类型以及权属状况商品房从开发商手里购买的房屋，增量房。私产，大产权。（同时拥有：房屋所有权——红色防伪制材的“房屋产权证”；土地使用权——金色防伪制材的“土地使用权证”或持有“商品房预售合同”）购产价格：商品价：开发成本+发展商利润能否直接上市销售：能直接上市销售私产平房业主自有住房。私产，大产权。（产权证；地契）能否直接上市销售：能。房改房（已购公房）个人以成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠办法向原产权单位购买的公有住房”。私产，小产权（只拥有房屋所有权——表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖成本价购买印章；同时持有和售房单位签署的《房屋买卖契约》或《房屋买卖合同》）。购产价格：成本价，按照房屋建造成本制定的公有房出售价格，不含利润。北京现阶段1560元/平米标准价（优惠价），政府根据城镇中中低收入阶层的平均工资水平，所制定的公有房出售价格（成本价的94%）能否上市销售：以成本价购买且与原产权单位无特殊约定的可以直接上市交易；以优惠价购买的，应补齐成本价，才能上市交易；（与原产权单位有特殊约定的，应解除特殊约定；经济适用房：“政府为了城镇中中低收入家庭（家庭年收入低于6万元、没有享受福利分房政策等）所建造的住房，是增量房，售卖价格由政府制定”。（只拥有房屋所有权——表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖经济适用住房印章）能否直接上市：2004年5月20日新规定，住满5年以内，不高于购买价格出售给经济适用房适应人群；住满5年，可按商品价出售，交易达成应交纳综合地价款。已购央产房：是指“职工按房改成本价或标准价（优惠价）及其它国家认可的优惠办法购买的原产权属于中央在京单位、国有大中型企业、国务院各部委机关等处的公有住房”。私产，小产权（只拥有房屋所有权——表现形式为红色防伪制材的“房屋产权证”并在第一页上部加盖成本价购买印章；在其同时持有的“和售房单位签署的《房屋买卖契约》或《房屋买卖合同》”上的卖方为“中国”、“中央”开头的单位）。能否上市销售：需经过央产办公室上市审批。其中会有三大障碍，单位建档；个人超标；房产证发放使用权公房：“只拥有使用权的公有住房”。公产。（只拥有房屋承租权——表现形式为《承租证》）能否上市销售：分为直管房、托管房、自管房交易方式大多为换房；直管试点（东城），每平米收费500元，房管所再收钱；私下交易，不得进行。（3）关于产权转移1、夫妻之间及家里人之间做更名如何办理夫妻之间更名需提交有效身份证证件及结婚证直接到房地局办理；非夫妻关系的任何更名手续均需走买卖程序交纳相关税费（遗产继承除外）。2、关于房产继承A.法定继承：《中华人民共和国继承法》第十条—第十五条规定i.法定继承人序列：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。ii.本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女；所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母；所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。iii.被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。iv.丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人。B.财产分配：第二十六条“夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产”。C.死亡确认：继承从被继承人生理死亡或被宣告死亡时开始。失踪人被宣告死亡，以法院判决中确定的失踪人的死亡日期，为继承开始的时间；相互有继承关系的几个人在同一事件中死亡，如不能确定死亡先后时间的，推定没有继承人的人先死亡。死亡人各自都有继承人的，如几个死亡人辈份不同，推定长辈先死亡；几个死亡人辈份相同，推定同时死亡，彼此不发生继承，由他们各自的继承人分别继承。D.市场实际操作：遗嘱继承和法定继承均需要出具公证书。如出售继受所得的房产，所有继承人均需同意出售，如有继承人放弃继承份额应提供公证书。先更改房产证上的所有人，再办理出售过户手续（朝阳区可持公证书直接办理过户手续）。（4）关于房屋交易的权证金融知识权证方面相关问题1、过户产权人变更。2、契税买卖双方达成房屋交易，向国家交纳的一定比例的税金。我国现阶段收取双方成交价的1.5%3、土地出让金已购公房在达成交易后，向国家交纳的一定比例的金额，以获得一定年限的土地使用权。我国现阶段按成本价*建筑面积*1%标准收取土地使用年限自交纳土地出让金之日起70年。70年后从新交纳土地出让金继续使用。4、综合地价款经济适用房住满5年后上市销售，业主向国家交纳的地价款。成交价的10%5、最低过户价北京市各区所要求的最低房屋售卖价，过户时房地局使用。低于最低过户价有偷逃国家税款嫌疑。金融方面相关问题1、贷款（1）贷款概念向银行申请一定年限一定金额货币并按国家规定利率支付利息。（2）按揭贷款贷款人支付首付款，以房产作为抵押，向银行贷款，按约定还本付息。基本分为个人住房商业抵押贷款、个人住房公积金贷款（一种适合国情的优惠贷款形式）。（3）贷款流程（4）公贷与商贷的区别从现今房贷市场来看，公积金贷款与商业贷款利率大约相差0.9个百分点。现阶段市场情况来看，二手房申请公积金贷款效率较慢，需1-2个月时间；商业贷款速度较快，所需材料齐全，各方相互积极配合情况下，从评估起7个工作日完成批贷手续。（5）贷款年限与合作银行A我公司个人住房商业贷款合作银行为“上海浦东发展银行”及“中国华夏银行”；个人消费抵押贷款合作银行为“中国商业银行”；不做住房公积金贷款但可以提供帐户（因为银行贷款不放给个人帐户）。B个人住房商业贷款最长贷款年限为25年，贷款金额为评估额的8成；个人消费抵押贷款最长贷款年限为5年，贷款金额为评估额的6成。2、评估3、评估流程4、评估价贷款时评估所给出的该房屋的价格。4．房屋结构基本常识及市场表现1、户型一居室：标准定位面积，30—50平方米二居室：标准定位面积，50—70平方米三居室：标准定位面积，60—90平方米越层：房屋使用层跳跃的房型，如一越二，三越四等错层：房屋内地面错落的房型市场价格表现（同等地区同等条件）：a租赁市场。一居最好出租；两居三居相差百元左右。b买卖市场。一居单价最高，因变现能力强，最适合投资；三居最适合居住；两居是业务交易多数。2、楼型按楼高度分：多层、高层/小高层按外观分：板式—平板样式，有多个单元门塔式—蝶型、品字型、z字型按建材分：砖混—红砖与水泥钢混—浇注、最为结实预制板—预制的混凝土板与钢筋木混—红砖与木材市场表现：板楼单价高于塔楼，预制板楼多数隔音条件不好，质地较差！3、楼层楼层描述，楼房的总层为6层，房屋所层3层，简写3/6。优劣：楼房中多层楼有“金三银四”的说法，即六层楼三层最佳，四层次之。高层楼中层次较高的价位也较高，但二手房中顶楼除外。市场价格表现（一般情况下和市场价参考）多层板楼：顶层折价3-4%左右；五层折价1%；四层加价1%；三层加价2-3%；二层持平；一层折价2%高层塔楼：顶层折价3-4%；顶层向下三层之内加价2-3%；一层折价4%；二层折价3%；三层折价2%；管道层（一般在中间层）折价3-4%。4、朝向以主卧室窗户所对应的方向为准多层楼朝向多为南北正向或东西侧向。高层板楼与多层楼的朝向相似。高层塔楼多为四角，其朝向多为东南、西南、东北、西北及各种斜向。市场表现：a多层楼，南北正向通风较好，价位较高；双东/双西/双北向，通风较差，同等地区同等价位同等条件前提下与前者相差万元左右。b高层塔楼东南向称之为“金角”；西南为“银角”；西北为“铜角”；东北“铁角”，相邻四种朝向在同等地区同等价位同等条件前提下相差在2000千元上下。5、室内设施.单气：暖气.双气：暖气、天然气（管道煤气）三气：暖气、天然气（管道煤气）、热水等四气：暖气、天然气（管道煤气）、热水管、空调市场价格表现：同等地区同等价位同等条件下，“单气”和“双气”相差万元。6、室内装修新装：装修未超过六个月.简装：地砖、墙漆全装：木地板、大理石地砖地面、墙漆、吊顶、包门、包暖气。普通厨房、卫生间用具、铝合金窗户、封阳台等。豪装：高档全木地板、吊顶、高档墙漆、装饰、高档厨房、卫生间用具、铝合金、塑钢窗户、阳台等。市场表现：装修时间越近价值约高，但个人风格爱好不同，要视具体情况而定。7、室内家具部分家具：可满足一般生活要求的生活家具、用品。全部家具：包括全部生活用具在内的家具及家电。市场表现：a租赁业务，两者在同等地区同等价位同等条件下相差100-200元。b买卖业务视物品新旧程度折价或赠送。（二）关于经纪1．经纪基本概念（1）经纪经纪作为一种社会经济活动，是一种中介服务行为，具体是指为促成各种市场交易而从事的居间、代理及行纪等有偿服务活动。（2）房地产经纪房地产经纪是房地产中介活动的一部分。房地产经纪是指在房地产开发、转让、抵押、租赁、置换等交易活动中，为促成他人交易而进行居间、代理等有偿服务的经营行为。（3）房地产经纪的基本类型①房地产居间是指房地产经纪人以自己的名义为他人提供交易信息和机会，通过居间协调，促成交易双方完成交易，房地产经纪人依法取得合理佣金的经营活动。②房地产代理是指房地产经纪人在受托权限内，以委托人名义与第三方进行交易，并由委托人直接承担相应法律责任的经纪行为。③房地产信息咨询是指在房地产开发及流通过程中，为客户提供信息、建议、策划、可行性研究等各种服务的活动。目前我国对房地产交易实行的是政府认证制，尚不允许开展房地产行纪活动。（4）房地产经纪的特点与其他经纪活动一样，房地产经纪活动是一种服务性的活动，房地产经纪行业是服务性行业。房地产经纪的首要特性就是服务性，房地产经纪服务性在于：一是接受委托，二是有偿服务。2、经纪人基本概念（1）经纪人是指在经济活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事居间、代理或行纪服务的中介人。（2）房地产经纪人是指依法取得从业资格，从事房地