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科学经纬艺术尺度新政后中国房地产市场走势尺度观点与趋势判断2010年上半年调控政策回顾本轮调控与07-08年调控对比典型城市调控细则分析尺度之后市趋势研判与建议报告体系AnalyzeSystem前期政策回顾前期政策回顾金融、行政手段出击，显示政府调控决心第二套住房首付不得低于4成，贷款利率不得低于同期贷款利率的1.1倍财政部、国家税务总局、央行出台政策，降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付。央行先后两次下调贷款基准利率和住房公积金贷款利率，紧缩性政策开始放松。央行全年第六次加息，贷款利率再次上调0.18个百分点《区分所有权解释》和《物业纠纷解释》两部《物权法》司法解释出台2008.10.222008.9.162007.12.212008.12.302009.5.24个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。国务院13年来首次下调商品房资本金比例，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。。2009.5.27银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知重申严格执行二套房政策，改善性住房个人贷款被划入“二套房”。2009.7.172009.11月个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。2007.9.272010.1月国务院办公厅系列发文，调控政策再次从严市场宏观政策变化几经轮回：调控是及时的，但难以达到标本兼治的效果。调控一轮，房价报复性反弹一轮，然后再调控的的现象反映出近年国内房地产市场的尴尬。近年来，中国房地产的政策走向是通过不断的调整，寻求一个健康发展平衡点的过程。新政出台背景新政出台背景年初国十一条释放从紧信号未见明显成效年初出台“国十一条”，大部分为指导性政策，整体仍显利好。2月份政策混沌，3月份政策措辞严厉，央企退市，凸显决心4.15新政及补充细则陆续出台，各地落实细则，楼市急转直下？政策▼民生岁末年初国4条和国11条出台后，部分城市的住房成交量出现明显下滑，但房价却仍坚挺，并有继续上涨的迹象，经济形式的好转，使得国家有力量进行新一轮调控全国二会65%提案直指房价问题，温总理表示坚决遏制部分城市房价过快上涨势头经济▼行业国际经济复苏延缓，人民币重启升值调节过程，货币政策仍将保持适度宽松10年一季度GDP同比增长11.9%，CPI上涨2.2%，经济环境趋善，通胀预期减弱全国房价一月同比上涨9.7%；二月上涨10.7%；三月上涨11.7%；四月上涨12.8%新政梳理新政梳理把控信贷杠杆，认房又认贷，限制异地购房日期政策出处要点4月15日国务院（一）首套房建筑面积在90平方米以上，首付款比例不得低于30%；（二）二套房，首付款比例不得低于50%，利率1.1倍；（三）三套及以上住房，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月18日国务院商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.4月21日银监会第二套房认定标准，以家庭为单位。认房不认贷，这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。6月5日住建部、中国人民银行、银监会二套房认定标准，改为“认房又认贷”。弥补之前“认房不认贷”的漏洞。金融信贷本轮政策组合拳，最为严厉、最为立竿见影的政策，即为金融信贷方面的系列措施从4月份的提高二套首付，限制异地购房，停止三套房贷以及一系列的二套房认定细则，抑制了投机和投资需求，使一线城市楼市成交降至冰点，高企的房价开始松动新政梳理新政梳理完善土地出让制度，增加供应，加大保障房建设土地出让方式改变增加供应3月10日，国土部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》指出，将在房价过高、上涨过快的城市，选择部分地块进行试点，探索坚持和完善招拍挂制度、有效控制房价地价的政策和措施。北京、上海、广州陆续开始实施，打破“价高者得”模式，有效平抑地价。国土资源部公布2010年住房供地计划，拟计划供应住房用地总量为180,000公顷，同比增长逾130%，超过去年全国实际住房用地总量，保障性住房、棚户区改造及中小套型商品房用地计划供应量将占住房用地计划供应总量的70%以上。正式形成中国公租房战略，弥补经适房和廉租房的不足，完善住房机制，引导楼市进入理性、健康的轨道。新政梳理新政梳理房产税开征围而不攻，加强土地增值税清算工作Ø房产调控的另一重要方面，是利用税收杠杆调节。目前我国整个房地产市场中的大部分税种都在流通环节，保有环节的税种缺失。Ø物业税变身房产税渐行渐近，5月31日国务院同意房改委出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革。10年上半年上海、重庆房产税方案上报中央。房产税开征越行越近，形成围而不攻态势。Ø加强土地增值税的清算工作，取消个人住房转让营业税优惠政策。日期政策出处要点12月9日国务院个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年12月23日财政部财政部：五年内住房转让全额征收营业税3月9日财政部、国税总局首套房契税优惠政策收紧。对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。5月26日国家税务局《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入2010年上半年调控政策回顾本轮调控与07-08年调控对比典型城市调控细则分析尺度之后市趋势研判与建议报告体系AnalyzeSystem宏观环境宏观环境10年调控外部环境较好，政府调控决心更大*07-08年调控周期*u经历4年高速增长过后，经济面临过热危险uCPI、PPI屡创新高，面临通货膨胀预期u金融海啸爆发，全球经济前景堪忧*2010年调控周期*u2009年GDP增长9.1%,保八成功，经济企稳u2010年上半年CPI增长2.6%，通胀预期可控u经济步出金融危机影响，政府调控决心坚决对比发现：07-08年世界金融危机的爆发加深了我国经济发展的不确定性，在保八的经济背景下，影响了政府的调控决心，当次调控中途而止。2010年我国已经迈出金融危机的阴霾，4万亿刺激计划的实施，2010年上半年GDP两位数增长，整体发展前景明朗，政府有更大的调控决心。调控重点调控重点07年调控意在经济降温，10年直指房地产调控目的在于防止经济过热Ø虽然世界金融危机冲击很大，但08年前三季度经济过热仍十分明显，楼市推波助澜作用明显；Ø07-08年政府调控的出发点还是在经济上0708调控房价成为民生问题，调控目标明确Ø2010年中国经济整体企稳，通货膨胀预期仍存但整体可控，对调控制约暂时较小；Ø09年房价高涨已成民生热点，政府调控明确。金融环境金融环境07年银行捆绑房贷，10年压力测试乐观，态度不一银行对于楼市调控态度对比10年银行房贷压力测试乐观07-08年银行面临巨大债务毁约风险适度宽松的货币政策；10年一季度新增货币投放43787亿；房贷压力测试可承受房价下跌30-40%；民生银行：可承受房价下跌40%；工商银行、建设银行、交通银行：可承受房价下跌30%；农业银行：可承受房价下跌20%；实施紧缩货币政策；07年8月至08年4月连续6次上调准备金率累计3%；07-08年数次加息；房价下跌带来的房贷违约风险增大，银行短期内压力巨大；2007-08年调控政策购买首套住宅且建面90平米以下，首付不得低于2成；购买首套住房且建面90平米以上，首付不得低于3成；购买第二套房，首付比例不少于40%，利率1.1倍；实施认贷不认房的二套房认定标准。政策力度政策力度10年政府调控力度更大，凸显政府决心2010年调控政策购买首套住宅且建面90平米以下，首付不得低于3成；购买第二套住房首付比例不低于50%，利率1.1倍；购买第三套房及以上大幅提高首付款和利率比例；部分地区限制异地购房，限制对第三套房进行放贷；实施认贷又认房的二套房认定标准。政府角色政府角色10年强化了政府对保障性住房建设的责任保障性住房建设确保保障性住房、棚户改造和自住型中小商品房建房用地不少于建设用地的70%；住房城乡建设部会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。2007-08年调控周期调控特点：中央下令，地方执行地方态度：出于保护经济和财政的考虑，地方执行普遍不力，救市政策频出，如粤22条；保障性住房：无系统的建设计划2010年调控周期调控特点：政治民生挂帅地方态度：地方问责制出台，调控不力将被问责，执行力度相对较好，各地实施细则紧密出台；保障性住房：加大保障性住房建设对比结果：2010年调控政策，中央和地方的步调相对更为一致，地方跟进的步伐也更紧一些，一些地方甚至出台了比国十一条更严厉政策，保障性住房建设出台是亮点。开发商态度开发商态度经历上轮调控，开发商资金更充裕，经验更丰富2007-08年调控首次大规模严格调控，无类似应对经验；资金积累相对有限；受制于资金，减少买地，造成09年供应减少；经过一段观望期过后，开发商纷纷大幅度降价2010年上半年调控政策回顾本轮调控与0708年调控对比典型城市调控细则分析尺度之后市趋势研判与建议报告体系AnalyzeSystem北京细则北京细则紧跟新国十条，出台限购令细则更严格政策解读：北京先后多次出台地方细则，紧跟国家调控精神，力度之大在全国实属罕见。其中，杀伤力最大一条属“同一购房家庭只能新购买一套商品住房”，目前来看，后续跟进的其他城市对此条效仿的不多。但是在通知中，所有抑制不合理需求的政策都冠以了“暂停”字样，这给市场留下了很大想象空间。值得注意的是，北京首次出台的政策中，对于商改住这一现象的调控尚属首次明确提出。抑制不合理需求Ø严格执行国务院10号文对购买不同套数住房家庭差别化信贷政策；Ø暂停发放第三套及以上住房贷款；Ø暂停对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；Ø同一购房家庭只能新购买一套商品住房。保障房建设Ø确保完成2010年新开工建设和收购政策性住房13.6万套，占全市住宅新开工套数50%以上，竣工政策性住房4.6万套的工作任务；Ø政策性住房建设用地占全市住房供地50%以上。抑制商改住Ø加强酒店类项目销售管理，新出让土地的酒店类项目一律不得分层、分套（间）办理酒店类项目的测绘成果备案、预售许可和现房销售确认手续，酒店式公寓今后不再面向“个人”销售。深圳细则深圳细则基本落实新国十条精神，删除草案限购令抑制不合理需求Ø严格执行国务院10号文对购买不同套数住房家庭差别化信贷政策；Ø商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款；Ø对不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。保障房建设Ø年内完成开工建设保障性住房及人才安居住房5万套，分配供应1万套；Ø同时提出今年要启动安居商品房建设，对全市新供商品房用地和城市更新用地项目进行年度统筹，总量上配建不低于住房总建筑面积30%的安居型商品房。加强税收征管Ø启动土地增值税清算征收管理工作。政策解读：深圳十三条基本属落实国务院精神，并未出台更严厉的措施。较引人关注的是，再次重申了大量建设保障房的目标，尤其是量化分配供应目标10000套保障房，市场冲击将会较大。但是在十三条通知中，此前草案中提出的有关限购一套规定被删去，若后期政策调控效果不理想，不排除继续出台类似北京限购的政策条款。广州细则广州细则温柔调控，无限购令，无禁止三套房贷政策解读：广州24条基本是落实国务院精神，由于没有发布限购令，也没有明确禁止三套房贷，普遍被市场解读为“温和”的调控。广州细则对于三套房贷款是否停贷由金融监管部门和各商业银行决定，政府并未明文禁止；暂时没有规定限购措施。抑制不合理需求Ø严格落实国家差别化住房金融调控政策，支持居民