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本报告是严格保密的。谨呈：城泰集团本报告是严格保密的。城泰-瑶湖1008地块整体定位及物业发展建议世联地产2011年1月本报告是严格保密的。2项目背景项目解析客户目标及项目问题解析本报告是严格保密的。3规划指标：项目占地约18.7万平米，中等容积率，总建面超过32万平米，为区域大盘地块位置：高新区紫阳大道东端，江西师大东侧地块规模：总用地279.9亩，合计186613㎡容积率：1.75；其中商住1.6，公建2.2供应规模：总建筑面积达326572.75㎡住宅建筑面积约198336㎡商业及公建约128237㎡住宅总户数：1493户总人口约5226人绿化率：35%停车位：2827个项目开发周期约4年，须站在未来发展的角度审视项目。项目认知公建区别墅区76栋163户高层区8栋1330户本报告是严格保密的。4交通：地块南面紧邻江西第一路“紫阳大道”，交通进入性与昭示性强。艾溪湖今年9月通车后，将极大拉近项目与市中心的距离，届时只需约20分钟便达八一广场。未来轨道交通利好，更提升项目区域价值未来南昌城市发展的核心方向：瑶湖组团作为南昌最新规划重点发展的五大组团之一，其规划控制面积185平方公里，人口规模约80万到100万。将规划光伏产业园、航空城、航空高技术长夜基地、LED产业基地、麻丘综合片区等。交通区位：位于政府规划的瑶湖组团核心位置，项目交通进入性与昭示性强，通达性好项目认知八一广场紫阳大道高新区规划本报告是严格保密的。5项目四至：项目东面、北面和南面均可眺望瑶湖景观。周边较少建筑物遮挡，视野开阔项目认知本报告是严格保密的。6周边配套：区域目前周边配套缺乏，共享大学城校区配套和省奥体中心等市政配套项目认知项目配套多为市政配套，如省奥体中心、水上运动中心、大学城等。生活配套生活配套缺乏，目前主要为大学校区配套，档次较低。天祥大道商业街紫阳酒店绿地综合体山水青国际大酒店华仔酒店白鹿会馆瑶湖大酒店大昌酒店江平酒店省奥体中心水上运动中心江西师大江西工程学院蓝天学院中尚村小学高新区执法局麻丘中学本报告是严格保密的。71、公建部分：解决产品定位的问题，以减少开发风险2、高层实现均价1万/平，联排1.8万/平，合院2万/平3、销售周期控制在4年1、控制开发风险，实现产品价值最大化2、实现城泰品牌的升级发展商目标梳理发展商目标目标分解世联对本项目的价值判断：城市新区//资源型//大盘思考：作为新区大盘，承载利润最大化及城泰品牌升级使命下，项目住宅部分如何定位，以实现价值突破？项目公建部分如何确定产品形态，降低开发风险？本报告是严格保密的。9城市规划及区域发展城市宏观背景分析房地产发展判断项目背景住宅市场分析公建地块分析前提客户研究发展战略及定位各物业市场研究发展方向判断物业发展建议住宅部分公建部分思维导图项目问题及案例借鉴本报告是严格保密的。10城市定位历史文脉：6000多年前，南昌就建有若干个原始居民点。至3000年前，南起青云谱北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集区。公元前202年，汉高祖刘邦命颍阴侯灌婴驻守南昌一带，史称“灌婴筑城”，时人称之为灌城，系南昌建城的开始。公元前201年九江郡置豫章郡，并设南昌县为附郭县，属扬州，南昌之名始此。南昌－江西省省会，重要历史文化名城和交通枢纽，中国“未来都市，绿色之都”城市概况：南昌，又名豫章、洪城，为江西省省会，全省政治、经济、文化、科技、交通中心。南昌地处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临鄱阳湖。总面积7402平方公里，辖五区四县。总人口497万(2009)。其中城区人口：222.5万人（2009）城市定位：国家重要性历史文化名城，驰名中外的红色革命根据地，新中国第一面军旗升起之地，国家重要综合交通枢纽、中国重要制造业基地，长三角、珠三角，闽东南经济地区国外大型产业与总部转移对接基地。中国“未来都市，绿色之都”。安义县新建县南昌县进贤县湾里区青山湖区西湖区青云谱区东湖区本报告是严格保密的。11交通区位南昌交通便利，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势。京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区。105、320、316国道交汇于南昌，昌九、梨温、赣粤等高速公路四通八达；4D级昌北国际机场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市40多条航线，并可转机前往美国、加拿大、法国、新加坡等地区。南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌1小时航程、6小时里程即可通达周边８个直辖和省会城市的“经济圈”变为现实，这个圈中聚集着4.6亿人口，并蕴含着12万亿元工业品的消费潜力。截止到目前，落户南昌的世界500强企业已有29家，国内200强企业30家。南昌至武汉动车组开通后，南昌跨入中部“2小时生活圈”。本报告是严格保密的。12虽然南昌整体经济实力在中部地区排名靠后，但经济增速跻身全球前十，进入后发时期经济发展2010年，南昌市保持了经济平稳较快发展的良好势头，经济总量进一步扩张，预计实现地区生产总值2104亿元，同比增长13.4%，首次突破2000亿元。最近10年内，南昌GDP从2000年的465.14亿元，增长到2010年的2104亿元，10年增长4倍，年均增长14.8%。由中国社会科学院城市与竞争力研究中心等单位历时两年完成的《2009-2010全球城市竞争力报告》显示，南昌成为全球经济规模名次上升最快的前十个城市之一。“十二五规划”：2011—2015年全市GDP年均增长12%—13%，财政总收入年均增长15%以上，全社会固定资产投资年均增长25%—30%。05001000150020002500200120032005200720092104单位：亿元5424455139192806210418860100020003000400050006000武汉长沙郑州合肥南昌太原单位：亿元2010年中部六省省会GDP比较图南昌市近10年GDP增长图本报告是严格保密的。13南昌人均GDP超过6000美元，且稳步增长，房地产市场进入平稳发展时期发展阶段2004年至今，南昌人均GDP增速维持在12％左右。2010年南昌人均GDP预计达41825元，突破6000美元。根据经济水平判断，南昌房地产市场已由快速发展期进入平稳发展期，开始追求开发质量。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期缓慢发展综合发展型平稳发展，以质量为主，数量与质量并重快速发展，以数量为主，数量与质量并重超速发展单纯数量型改善需求为主改善需求为主生存、改善需求兼有生存需求人均GDP与房地产发展关系205772378927033307193490839669448250500010000150002000025000300003500040000450002004200520062007200820092010单位：元南昌市近年人均GDP增长图本报告是严格保密的。14南昌产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显。第三产业将成为未来发展重点根据”十二五“规划－南昌将构建现代产业体系突出装备制造业，以提高“南昌制造”的行业竞争能力；突出现代服务业，提高“南昌服务”的区域辐射能力。同时，培育光伏、绿色照明、航空制造、生物与新医药、文化与创意、绿色食品、节能环保产业、服务外包业、现代物流业等九大战略新兴产业。三大产业结构比例调整为4:53:43。产业结构南昌近年三大产业结构比例图0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2007200820092010第三产业第二产业第一产业5.8%55.5%38.7%53%43%4%第一产业第二产业第三产业南昌三大产业呈二、三、一形态，近年来二产增加值占GDP比例逐步上升，并且始终占到50%以上，占据绝对优势。南昌的第二产业重点发展汽车及零部件、光电光伏、大飞机及零部件、软件和服务外包、生物和新医药五大战略性支柱产业。在“十二五”期间，五大战略性支柱产业的年产值将分别突破千亿元大关。南昌”十二五“规划三大产业调整比例本报告是严格保密的。15南昌居民的可收支配收入增长较快，恩格尔系数进入富裕阶段，但高端消费乏力，外流严重消费能力人均GDP与房地产发展关系9860112341225615781132960200040006000800010000120001400016000200620082010年前三季度单位：元南昌市近年人均可支配收入增长图2010年前三个季度，南昌城镇居民人均可支配收入达到13296元。恩格尔系数从06年的44％下降到35.7％，进入富裕阶段。2009年，按照个税申报统计推算，南昌全市年收入逾12万元者至少41000人。从纳税人所属行业分布情况看，南昌”富人“所属行业主要集中在：制造业、建筑业、金融保险业、住宿餐饮业、批发和零售业。由此可见较强的制造业和商业是南昌中高端消费市场的有力支撑。南昌的高端奢侈品消费额平均增速低于30%，大部分在20%左右，远低于中部其它省份的省会城市。据估计，江西的高端群体中，约60%的人在本省消费，剩下40％在香港、北京、上海、深圳等地消费。城市宏观背景分析小结：视角1：南昌作为江西省的省会，正处于快速发展的阶段，并初步具备了一定的辐射能力视角2：南昌具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势，高铁等轨道交通将极大地改变区域房地产发展格局视角3：南昌第二产业相对发达，创造了大量城市财富人群，是南昌中高端消费市场的有力支撑。而经商传统也使得个体老板成为重要的中高端消费人群视角4：南昌不缺少中高端消费者，但缺乏中高端消费者需求的产品及环境城市规划及区域发展城市宏观背景分析房地产发展判断项目背景住宅市场分析公建地块分析前提项目问题典型案例分析发展战略及定位各物业市场研究发展方向判断方案细化建议住宅部分公建部分思维导图本报告是严格保密的。18城市格局南昌城市规划（2003－2020）2000年，南昌规划区面积为105平方公里；2009年，南昌规划区面积为250平方公里,常住人口增加到220万至250万,城市化率为63.17%；2020年南昌城区面积将达到350平方公里，城区人口将达到350万。近年南昌城市框架呈放射状迅速拉大,初步奠定了“组团推进,山江湖并重”的大城市发展格局本报告是严格保密的。19城市规划在“一江两岸、南北双城、双核拥江、组团发展”总体思路下,打造“双核三圈五组团”格局第一阶段：内湖开发时代第二阶段：跨江开发时代第三阶段：山江湖综合开发时代红谷滩新区腾飞瑶湖、昌南、九龙湖、乐化、梅岭西进瑶湖组团南延东拓莲塘组团乐化组团北控九龙湖组团一江两岸湾里组团2009年底，《鄱阳湖生态经济区规划》上升为国家战略，南昌进入山、江、湖全面协调的大开发时代：其中山为梅岭、江为赣江、湖为鄱阳湖。此概念中的「山」，即梅岭成为城中之山；此概念中的「湖」即全面策应「鄱阳湖生态经济区」的国家战略，南昌城向滨湖地区推进；至于「江」则指已呈现壮观景象的「一江两岸」核心区建设。本报告是严格保密的。20城市规划南昌即将进入“地铁”时代，标志着一个内陆型城市向开放型特大城市的转变根据规划，南昌城市快速轨道交通工程远景规划由5条线组成，其中1号、2号、3号线为主骨架线路，4号、5号线为辅助线路。3主2辅线共长约168公里。其中，近期建设规划年限定为2009年至2016年，主要建设1号、2号线。1号线于2014年完成1期，主要是双港大道至奥体中心段工程。2号线1期工程计划在2012年开工建设，工期5年，于2016年通车。本项目－－地铁的出现，扩大了城市规模，实现了“城市半小时生活圈”，而且将极大改变城市房地产发展格局。本报告是严格保密的。21区域概况项目所处的高新区位于南昌市东部，作为江西唯一的国家级开发区，是南昌产业经济的重要引擎基本概况：南昌高