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西安市房地产市场分析1－7月西安市房地产开发投资增速放缓西安市统计局投资处受国家频繁出台的房地产调控政策影响，西安市房地产开发投资增幅继续放缓，商品房销售量持续萎缩，银行贷款增幅回落。1－7月，西安市房地产市场运行趋势与上半年基本一致，主要指标同比速度增长，但环比速度下降明显。一、房地产开发投资增幅放缓1－7月，西安市房地产开发累计完成投资459.89亿元，同比增长25.2％，增幅较去年同期回落0.6个百分点，较上月回落0.5个百分点。其中7月完成投资65.14亿元，同比增长22.1％，环比下降52.4％。从房地产开发投资构成来看，其他费用投资增幅逐月上升，主要是由于土地购置费的增幅逐月提高而引起的，1－7月，西安市房地产开发投资中土地购置费用50.39亿元，同比增长20.7％，较上月提高1.5个百分点。增幅从5月开始由下降转为增长，增幅逐月提高。二、商品房销售面积继续回落截止7月底，西安市销售商品房703.76万平方米，同比增长32.8％，增幅较去年同期回落7.3个百分点，较上月回落4.4个百分点。其中，当月销售95.56万平方米，同比增长10.5％，环比下降45.8个百分点。从销售用途来看，住宅销售比率最高本。1－7月，西安市销售住宅674.78万平方米，占全市总销售面积的98.9％。从销售类型来看，预售房销售为主导。1－7月，西安市预售房销售670.78万平方米，占全市总销售面积的93.3％。西安市房地产市场是以刚性需求和改善性需求为主导的市场，虽然销售量从5月以来一直萎缩，但是房价并末松动，房价指数本月回升了0.1个百分点。三、房屋竣工面积增幅明显1－7月，西安市房屋竣工面积232.74万平方米，同比增长9.0％，增幅比上月提高11.5个百分点。其中当月竣工面积为80.12万平方米，同比增长105.1％，环比增长293.4％。本月房屋竣工面积突增的主要原因是我市末央区的大明宫馨村、恒大名都和紫薇希望城三个项目新增竣工面积47.5万平方米，提高了我市房屋竣工面积的增长速度，也为我市房地产市场提供了充足的房源。四、银行贷款增速减慢载止7月底，西安市房地产市场到位资金696.48亿元，同比增长27.0％，增幅较去年同期回落21.3个百分点，较上月回落3.0个百分点。其中，银行贷款121.75亿元，同比增长35.1％，增幅较去年同期回落17.9个百分点，较上月回落7.3个百分点。2010年上半年西安房地产市场发展及下半年预警分析报告西安房地产信息网数据研究中心2010年又走过了一半的历程，从1季度西安楼市供、销、价全面快速上扬，至2季度以来各月销售量呈现回落，伴随着宏观调控力度的逐步加大，至上半年末，西安楼市再度步入调整。一、上半年西安市商品房市场运行情况(一)商品房市场供应量从上半年市场供应情况来看，商品房新批准预售面积648.79万平方米，与上年同比增长38.84%，其中商品住宅545.16万平方米，与上年同比增长38.41%。在中央关于“加大普通住宅供应、遏制房价快速上涨”以及《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的政策导引下，一季度西安楼市所显现的“悟盘惜售”现象得以有效遏制，商品房市场供应得以明显放量，在很大程度上规避了因市场供求失衡所导致的助推房价上扬问题。从新政后各月市场的表现来看，新政出台的4月，西安商品房新批预售量处于年度内高位，而至5月开发市场观望之势凸显，市场供应跌至年度内谷低。而在“4.14新政”以及陕西“地方十六条”对开发供应方面的政策影响，6月市场供应反弹性冲高。在中央关于“加大普通住宅供应、遏制房价快速上涨”以及《西安市人民政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》的政策导引下，一季度西安楼市所显现的“悟盘惜售”现象得以有效遏制，商品房市场供应得以明显放量，在很大程度上规避了因市场供求失衡所导致的助推房价上扬问题。(二)商品房市场销售面积2009.62009.72009.82009.92009.102009.112009.122010.12010.22010.32010.42010.52010.605000001000000150000020000002500000西安市商品房各月销量走势图上半年西安商品房市场销售面积为599.35万平方米，较上年同比增长22.93%，住宅市场销售面积为536.29万平方米，较上年同比上涨19.20%,占商品房交易总面积比例的89%，尽管整体上半年交易较上年同比仍表现为增长走势，但从二季度各月市场走势来看，“4·14新政”无疑为楼市发展的分水岭，新政出台前，楼市高歌猛进，销售量在2月短暂的回落后冲高；新政出台后市场观望态势渐浓，这导致了西安房地产市场供求关系迅速逆转，从目前市场的整体运行情况来看，一线城市量价齐跌的现象已经较为显化，相关楼盘优惠打折行为已经开始纷纷上演，西安楼市自5月、6月持续呈现的量价齐跌现象也已经表明政策的影响已经渐渐发力显效。(三)商品房市场销售价格普通住宅成交均价及变动比率走势图0100020003000400050006000700009.1季度09.2季度09.3季度09.4季度10.1季度10.2季度0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%10.00%普通住宅变动比率在各类调控政策的全面实行下，市场销售价格自5月份开始出现近年来少有的环比下滑趋势，但市场整体价格仍处于高位，同比仍大幅增长。5月商品房销售均价6229元/平方米，与上月环比增长-1.07%，与上年同比增长27.70%，其中商品住宅5861元/平方米，与上月环比增长-2.97%，与上年同比增长27.00%；6月商品房销售均价5956元/平方米，与上月环比增长-4.39%，与上年同比增长21.06%，其中商品住宅5506元/平方米，与上月环比增长-6.06%，与上年同比增长15.65%。1-6月，我市商品房累计销售均价6057元/平方米，与上年同比增长26.56%，其中商品住宅5713元/平方米，与上年同比增长23.80%。二、上半年二手房市场运行在买方市场整体观望情绪逐步显现的态势下，二手房市场交易量也受到一定影响，整体上半年二手房市场交易面积为81.75万平方米，较上年同比下降22.97%。二手房交易均价3495元/平方米，与去年同期增长19.88%。2010年2季度西安市二手房成交量中，购买90平米以下的小户型的年轻人占很大的比例。尽管市场成交量受新政影响有较多的波动，但这部分二手房置业者却没有因为政策影响改变置业计划，这说明在西安的二手房交易市场上，以居住和改善为主的刚性需求占据市场主力。三、下半年西安市房地产发展走势预测自中央政府启动新一轮房地产调控尤其国务院4月中旬出台“新国十条”以来，力度空前的房地产调控政策已经在一定程度上显现了效果。5月份后，随着调控继续深化，尤其5月31日国务院发布通知同意逐步推进房产税改革及6月4日住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准后，6月份，全国各主要城市及西安的房地产市场已加速异变，在此情势下，西安房地产信息网数据研究中心结合目前的市场运行特征、政策、经济环境等对下半年西安房地产市场发展形成如下预测：(一)商品房市场1、政策影响效力将在下半年深化显现政府此轮调控的决心不容动摇。基于种种信号来看，中央政府在今年内几乎不可能改变对房地产调控的态度和目的，因而房地产调控政策也不可能有大的改变，调控可能还将深化，政策效力还将持续扩散，进一步影响房地产预期。从目前国内外经济形势来看，也难再次出现2008年政府因金融危机而救市的那一幕。2、购房市场观望情绪或将进一步加剧市场成交仍将有回落表现从目前市场的整体运行情况来看，一线城市量价齐跌的现象已经较为显化，相关楼盘优惠打折行为已经开始纷纷上演，西安楼市自5月、6月持续呈现的量价齐跌现象也已经表明政策的影响已经渐渐发力显效。此轮政策已从根本上对市场需求产生了遏制力，预计未来购房用于自住的有效需求非常短缺，就连这些有限的有效需求中多数也将会因价格过高、支付能力有限、支付意愿不高、房地产调控还将继续强化而继续观望，因此，预计低迷的市场态势还将继续，成交量还将继续下降，至少会继续维持低位。3、市场供应仍将迎来放量增长楼市阶段性供大于求现象或将闪现从最近重申从严清算土地增值税等政策来看，打击囤地、闲地的土地政策无疑还将继续，甚至还将从严，就可能逼迫更多的土地投入到开发、销售，形成供应增加。再加上打击捂盘、囤房、促使楼盘加快上市等调控政策所可能形成的供应增加，市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。2009年西安土地市场交易量过万亩，尽管面对楼市调整开发企业观望情绪浓郁，在目前国家关于土地开发的政策影响下，预计这些地块将于今年开发入市；加之陕西地方“十六条”对取得预售证的项目必须全部推市的政策要求，由此，下半年西安商品房开发量仍将迎来新一轮增长，而与此同时面对销售量的低迷，阶段性供大于求的市场矛盾或将显现。从更长远来看，5、6月以来呈现的销售放缓与政策不确定因素的叠加效应已减弱了地产商的开发投入，预计明年新房供应在今年下半年阶段性释放后将继续走低。4、下半年房价将出现明显下降量价齐跌的市场表现，政策执行的决心无疑将使得原本资金状况相对较好的开发企业信心产生松动，同时市场供应就可能在下半年急剧加大，而另一方面由于有效需求减少、成交低迷导致存量积压，这样一增一减的作用效果，市场供求关系就可能会发生比较大的变化，其结果就会对房价预期形成进一步打击。基于2008年西安房地产市场的运行表现来看，一般成交持续下降约3个月左右后，接下来很可能就将出现房价的明显下降。而且，如果房价没有因调控而出现有效下降或继续上涨，其结果将导致政府继续出台更严厉的调控政策或措施，以继续深化调控，进而可能导致市场调整周期拉长，最终使得房价下降幅度加大。目前，已经有恒大、万科、绿地、中新、紫薇等部分大型开发商带头降价促销，已经对开发商群体心态和市场预期产生影响，将导致更多的开发商效仿，加入到降价促销行列，努力在低迷的市场中加大回款力度。5、商业地产投资渐渐升温住宅市场的各种投资机会正因政策打压而折腰，在此情势下商业地产则风生水起，西安房地产业多年来持续外扩，城市居住区域扩展至三环外，城市化进程的推进催生了大量的以居住配套为主要功能的商业地产，未来诸如地铁商业等业态均成为将成为这类人群的关注点。同时从全国范围以及西安市场来看，二季度以来商业性质的土地成交量成倍增长，并在全部的土地成交量中所占比例不断提高，商业地产开发将成为开发企业关注的方向，商业地产的市场竞争或将成为房地产开发市场下一波竞争的核心点。(二)土地市场1、下半年土地调控力度加大国土资源部表示，根据年初供地计划，要保障房地产特别是保障性住房建设土地供应，及时向社会披露供地情况；开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管；进一步完善土地招拍挂制度。2、土地市场交易将有回落可能2010年上半年西安土地市场交易量较上年同比增长18%，而步入下半年，伴随着楼市调整的深化，商品房销售回落以及融资门槛提升不仅将降低房企的购地欲望，预计下半年土地市场交易量将有回落可能。3、地价或将下跌在当前开发商融资渠道不畅的背景下，随着房价逐步进入环比下降通道，由此住宅用地价格将呈现下降趋势。(三)二手房市场1、二手房挂牌量有望大幅增长“新国十条”实施将加速收紧房市流动性，并同时大幅提高房屋交易门槛与交易成本，加之呼声叫高的房产税出台预期影响，或将引发二手房市场出现集中抛售现象，预计下半年西安二手房市场挂牌房源仍将有放量可能。2、二手房销售价格预计于下半年继续下行在目前一手房价格呈现松动并有可能于下半年继续回落的前提下，二手房价格也有望开始全面回调。随着第三季度，土地供应量、开工量、开盘量的不断增加，以及保