万科A(000002)年报点评推荐

郑重声明:本报告中的信息均来源于公开数据，东北证券股份有限责任公司（以下简称我公司）对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归我公司所有。公司报告万科Ａ(000002)年报点评推荐维持评级金融/房地产开发发布时间：2010年3月2日投资要点：z2009年，公司实现营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别为489亿元和53.3亿元，比上年同期分别增长19.20%和32.10%，完全符合我们的预期。每股收益为0.48元，每股净资产3.40元。全面摊薄净资产收益率从2008年的12.65%上升到14.26％。公司提出了每10股派送现金红利0.70元的分红预案。z公司销售面积继续实现增长，但增幅低于行业总体水平。z公司已加大了在二、三线城市的布局力度，预计今后一线城市的利润贡献占比会趋于下降到一个适当的水平。z2009年实际新开工和竣工面积比上年微幅增加。z部分存货减值准备转回，提升2009年公司账面盈利水平。z2009年，公司共新增项目44个，项目规划建筑面积总计约763万平方米，规划建筑面积总计1332万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约1036万平方米，新增项目的万科权益地价约248.2亿元，占同期销售金额的比例约42.0%，远低于保利地产100%的购地支出水平。z2009年公司的毛利率出现大幅下滑，但销售净利率却较2008年上升了1.83个百分点。z2009年由于公司的努力和房地产行业的快速回暖，公司的现金流状况得到大幅改善。z盈利预测及投资评级：我们对公司2010和2011年的业绩预测为：2010年每股收益为0.60元；2011年每股收益为0.71元，并维持推荐评级。业绩预测：主营收入(万元)增长率(%)归属母公司净利润(万元)增长率(%)EPS(元)ROE(%)市盈率(倍)红利收益率(%)20094,888,10119.20532,97432.100.4814.26202010E5,870,00020.00656,50223.190.6015.00162011E7,337,50025.00779,24418.700.7115.07132012E走势图-11%9%28%48%67%87%106%09-3-209-5-3109-8-2909-11-2710-2-25万科Ａ沪深300指数市场数据2010-3-2收盘价：9.61元52周最高价：14.94元52周最低价：7.00元平均持仓成本：10.92元基本数据2009Q4总股本（万股）：1,099,521流通A股（万股）：968,025每股收益（元）：0.48每股净资产（元）：3.40每股经营现金流（元）：0.84市净率：2.83分析师:高建执业证书编号：TEL:[phone]FAX:[phone]Email:[e-mail]地址:上海市延安东路45号20楼邮编:2000022郑重声明:本报告中的信息均来源于公开数据，东北证券股份有限公司（以下简称我公司）对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归我公司所有。事项：2010年3月2日，万科公布了2009年年度报告：2009年公司实现营业收入和归属于母公司所有者的净利润分别为489亿元和53.3亿元，比上年同期分别增长19.20%和32.10%，完全符合我们的预期。每股收益为0.48元，每股净资产3.40元。全面摊薄净资产收益率从2008年的12.65%上升到14.26％。公司提出了每10股派送现金红利0.70元的分红预案。公司销售面积继续实现增长，但增幅低于行业总体水平2009年公司实现商品房销售面积663.6万平方米，销售金额634.2亿元，分别比2008年增长19.1%和32.5%，比2007年增长8.13%和21.12%，均低于行业总体水平。2008年全国实现全年商品住宅销售面积8.53亿平方米，销售金额3.82万亿元，较2008年分别增长43.9%和80.0%，较2007年分别增长23.4%和50.7%。从近二年的销售数据可以看出，万科已经度过了快速成长的阶段而步入稳定发展期。继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略2009年公司继续坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，其中深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%，但较上年的53.2%和57.7占比出现了下降。由于北、上、广、深等一线城市的房地产开发竞争日趋激烈，土地价格上涨较快，公司在2009年已加大了在二、三线城市的布局力度，我们预计今后一线城市的利润贡献占比会趋于下降到一个适当的水平。附表1：万科收入、利润区域分布收入（万元）比例（%）净利润（万元）比例（%）结算面积（万m2）比例（%）珠三角区域1,643,487.0734.01192,043.4232.46190.4131.46长三角区域1,512,339.7231.30202,259.3934.19176.9829.24环渤海区域1,202,518.7824.89132,249.0422.34168.0927.78中西部地区473,277.299.8065,134.8711.0169.6811.52总计4,831,622.86100.00591,686.72100.00605.16100.002009年实际新开工和竣工面积比上年微幅增加2009年公司实际完成开工面积561万平方米，较年初计划增长了39%；竣工面积536万平方米，较年初计划下降了13%。2009年，出于对房地产市场调整的预期，公司计划当年新开工面积和竣工面积分别约403万平方米和619万平方米。但2009年房地产市场却出现了快速回暖。虽然下半年公司及时调整了新开工面积，但由于滞后效应，全年新开工面积仍大大低于全年销售面积664万平方米。2010年，公司计划新开工面积比2009年实际完成数大幅增长52%，一方面是出于补库存的需要，另一方面也显示出公司对2010年的房地产市场走势并不像2008年那样悲观。公司报告3郑重声明:本报告中的信息均来源于公开数据，东北证券股份有限公司（以下简称我公司）对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归我公司所有。附表2：万科近几年新开工及竣工面积名称新开工面积(万m2)增幅竣工面积（万m2）增幅2005259.38%217.437%2006500.693%327.551%2007776.755%445.336%2008523.3-27%529.419%20095617%5361%部分存货减值准备转回，提升2009年公司账面盈利水平2008年，公司基于审慎的财务策略，针对13个项目计提了存货跌价准备，共计提减值准备12.3亿元，使得当期归属于母公司股东净利润减少8.9亿元。2009年，公司对其中9个项目计提的跌价准备予以全额冲回（冲销），另外4个计提跌价准备的项目后续经营仍存在不确定性，2009年末维持原减值判断。减值准备的冲回增加2009年利润61,389万元。附表3：万科跌价准备余额城市项目名称权益年初跌价准备余额年末跌价准备余额福州金域榕郡100%15,21715,217上海琥珀郡园100%6,578-广州金色城品100%8,739-武汉金色城品55%4,028-无锡金色城市55%5,391-天津假日润园100%7,023-北京金色城品100%12,112-南京金域缇香100%6,359-南京金域蓝湾100%16,68816,688南京金色城品100%8,006-成都海悦汇城90%8,1508,150成都金色领域100%21,61221,612成都金润华府100%3,153-123,05661,667公司土地储备情况：2009年，公司共新增项目44个，项目规划建筑面积总计约763万平方米，规划建筑面积总计1332万平方米，按万科权益计算的建筑面积合计约1036万平方米，平均土地成本约2401元/平方米左右，较07年下降29.5%。新增项目的万科权益地价约248.2亿元，占同期销售金额的比例约42.0%，远低于保利地产100%的购地支出水平。4郑重声明:本报告中的信息均来源于公开数据，东北证券股份有限公司（以下简称我公司）对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归我公司所有。截至2009年底，截至2009年末，公司已获取的规划中项目125个，建筑面积合计约3,063万平方米，其中按万科权益比例计算的规划中项目建筑面积约为2,436万平方米，较上年公司拥有的权益建筑面积1793万平方米大幅增加，已足够公司未来2-3年的开发量。附表4：万科近几年新增项目统计名称新增项目数规划建面(万m2)权益建面(万m2)地价(亿元)200524651.236.52006471222982228200754114293440920082867946513620092813321036248.2当期财务数据对比分析：从毛利率水平来看，2009年公司的毛利率出现大幅下滑，主要原因在于2009年结算项目多为土地成本较高时取得以及2008年房价下跌销售的项目，符合我们的预期，由于2009年房价大幅上涨，预计2010年公司销售毛利率将会大幅提高。2009年公司销售净利率却没有随着毛利率的下滑而降低，反而较2008年上升了1.83个百分点，主要原因是公司加大了期间费用控制以及有部分存货跌价准备在2009年转回所致。公司当期的期间费用率水平同比大幅降低，减低达27%，从而超过了公司年初的在2009年将管理费用、销售费用占营业收入的比例较2009年降低20%的计划。我们预计期间费用率水平继续降低的空间不大。附表5：万科近5年财务数据对比分析名称20052006200720082009销售毛利率34.79%36.15%41.99%39%29.39%销售净利率13.58%13.52%14.97%11.32%13.15%期间费用率9.49%9.07%9.34%9.88%7.22%预收账款(亿)46.6488.36216.22239.46317.35货币资金(亿)32.49107.44170.46199.78230.00资产负债率60.98%65.04%66.11%67.44%67%每m2结算面积净利润（元）7637931230894881公司报告5郑重声明:本报告中的信息均来源于公开数据，东北证券股份有限公司（以下简称我公司）对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。报告中的内容和意见仅供参考，并不构成对所述证券买卖的出价或征价。我公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责。我公司或关联机构可能会持有报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。本报告版权归我公司所有