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第1页共40页目录公司概况-----------------------------------------------------------------1一、战略分析-------------------------------------------------------------1（一）行业分析-----------------------------------------------------------1（二）企业竞争策略分析---------------------------------------------------4二、财务报告分析---------------------------------------------------------6（一）资产负债表分析-----------------------------------------------------61、水平分析--------------------------------------------------------------62、垂直分析--------------------------------------------------------------83、项目分析--------------------------------------------------------------9（二）利润表分析--------------------------------------------------------141、水平分析-------------------------------------------------------------142、垂直分析-------------------------------------------------------------143、项目分析-------------------------------------------------------------15（三）现金流量表分析-----------------------------------------------------151、一般分析--------------------------------------------------------------172、水平分析--------------------------------------------------------------173、结构分析--------------------------------------------------------------184、项目分析--------------------------------------------------------------195、现金流量表与利润表综合分析--------------------------------------------20（四）所有者权益变动表---------------------------------------------------211、水平分析--------------------------------------------------------------212、垂直分析--------------------------------------------------------------223、项目分析--------------------------------------------------------------22三、财务效率分析---------------------------------------------------------22（一）偿债能力分析-----------------------------------------------------23（一）盈利能力分析-----------------------------------------------------25（二）营运能力分析-----------------------------------------------------27（四）发展能力分析-----------------------------------------------------28四、财务分析与结论-------------------------------------------------------29第2页共40页万科2009年财务分析报告公司概况万科企业股份有限公司，原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。经营范围为：兴办实业(具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务(按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。公司为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。公司近年来坚持以珠三角、长三角和环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，2009年深圳、广州、上海、北京、天津几大核心城市占营业收入和净利润的比重分别达到44.1%和44.5%。公司的核心价值观“创造健康丰盛的人生”包含“客户是我们永远的伙伴”、“人才是万科的资本”、“阳光照亮的体制”及“持续的增长和领跑”等理念。在坚持核心价值观的前提下，公司按照现代企业制度建立起了一套经营管理规范和流程。万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。期内，公司与中国建设银行股份有限公司签署战略合作协议，进一步深化双方业已建立的长期战略合作关系，获得建设银行500亿元授信额度。由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的“2009中国房地产百强企业研究”报告中，万科位列房地产企业综合实力第一。2009年，公司再次入选《福布斯》亚洲最佳50家上市公司。在《财富》（中文版）公布的“2009最受赞赏的中国公司”名单中，公司荣登“2009最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第1位。一、战略分析（一）行业分析1.发展机遇第3页共40页首先，中国房地产业发展面临着巨大的机遇：（1）房地产行业面临的有利经济发展阶段：到2010年，我国人均GDP将达到19，270元；当一个国家人均GDP在800到4000美元时，房地产进入高速发展期（2）城市化水平的提高（十一五规划）：城市化水平由43%提高到47%，4200万农村人口进入城市；五年内带来11亿平方米的需求，每年2亿平方米；发达国家80%的城市化率，中国差距仍大，预计城市化率每年增长1%。（3）居民购买力开始增长：经济高速发展，GDP迅速增长；收入分配的公平性得到高度重视，居民个人财富增率高于GDP增速；预期2015年，北京，上海及广州的年收入逾2.5万美元的富裕家庭将超过390万户（4）房地产升值空间巨大：本币升值时，资产的外币价格将会上升，实物资产价格攀升；经济高速发展下，通货膨胀率将维持在较高水平，实物资产具有保值的作用（5）富裕阶层爱投资房地产：65%的受访者认为房地产是最受欢迎的投资，远高于内地股票及人民币定期存款的受欢迎程度；65%及26%的受访者分别拥有2项及3项房地产。2.行业隐患2008年金融危机席卷全球，中国房地产业也受到重创。全国流标流拍及退地现象严重，土地购置与开发面积继续下降；房地产开发投资增长放缓，自筹资金比重加大，定金及预收款占比减少。其实，中国房地产的调整源自于本身过度炒作、经济周期、政策导向的叠加作用，以刚性需求为主体的市场格局推动了行业的理性回归。由此可见，房地产业是周期性较强的产业，易受宏观经济环境的影响。此外，它是一个自由准入的行业，不存在高耸的技术壁垒；在土地交易完全市场化的背景下，部分先发企业在不可替代资源上的独占性已不复存在，随着存量土地资源的逐步消耗，这一方面的先发者优势正在迅速弱化并日渐消亡。这样一个行业，所能够期待的，只能是一个公平的收益水平。3.2009年行业情况（1）开发投资完成情况进入2009年，在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下，房地产企业家的市场信心明显回升，房地产开发企业投资意愿增强。2009年前4季度，全社会固定资产投资为194138.62亿元，同比增长30.5%，增幅比去年同期上升4.4个百分点。其中，房地产开发投资36232.0亿元，同比增长16.1%，增幅比去年同期下降4.8个百分点。其中东、中、西部地区房地产开发投资增幅分别为12.3%、24.6%、19.0%，与去年同期相比，分别下降4.8、7.1和3.7个百分点，中、西部地区增幅明显高于东部地区，其中7个省市的增幅超过30%。第4页共40页房地产开发投资中，住宅房地产开发投资占70.7%，其中，经济适用房开发投资占3.1%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为9.1%、23.3%、19.4%，其中，中、西部地区商品住宅开发投资增幅明显高于东部地区，但均低于去年同期水平。（2）资金情况图表2资金来源2009年5月份，国家下调了商品住房投资项目的资本金比例，行业融资门槛的降低，意味着开发商可以利用较少的资金量获取更多的贷款支持。受国内贷款和其他资金来源快速增长的带动，2009年以来，企业资金来源增速持续走高，开发商资金压力逐步缓解。1～12月，全国房地产开发到位资金57128.0亿元，同比增长44.2%，远远高于去年同期42.4个百分点。（3）销售情况进入2009年，尤其是二季度以来，我国房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售持续升温，销售面积和销售额规模与增速均创新高。2009年1～12月，全国商品房销售面积为93713.04万平方米，同比增长42.1%，比去年同期上升61.8个百分点。2009年1～12月，东、中、西部地区销售面积情况如右图。2009年1～12月，商品房销售额43994.54亿元，同比增长75.5%，比去年同期上升95个百分点。2009年1～12月，东、中、西部地区销售额情况如右图。图表3销售面积及销售额2009年1～12月，全国商品住宅平均销售价格为13224.3元/平方米，同比增长13.5%。全国31个省市的商品房销售价格均有不同程度的提高，其中7个地区商品住宅销售价格增幅超过20%。4.2010年最新动态2010年中央出台对房地产行业的调控政策，主要两条如下：1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，二套房贷款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资第5页共40页投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称“国十一条”。3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被冻结等19条内容。至今，政策的效果并不明显，并未出现房价大跌的情况，市场处于观望状态，举起的重拳是否会轻轻落下仍是未知。（二）企业竞争策略分析1．竞争实力万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业