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《佛山“三旧”项目拓展经验交流》佛山房产公司2010-06-11目录导入语一、旧改政策解读1、“三旧”改造范畴2、政府层面自身要求—科学规划，统筹推进“三旧”改造3、“三旧”改造主要操作模式4、“三旧”改造政策扶持二、佛山旧改研究及实例1、佛山主要旧改进展与规划2、房地产开发获取土地方式3、与村集体旧改合作模式简述4、以集体用地旧改合作项目为例的介入基本流程5、村集体建设用地完善土地手续需注意的事项6、禅城集体用地旧改合作项目税费说明7、税金规避三、提炼：旧改项目拓展关注重点•佛山市作为全省“三旧”改造试点示范市，从2007年开始即在全市大力推进旧城镇、旧厂房、旧村居的“三旧”改造工作，目前已取得一定经验并得到了全面铺开。•政府出台了一系列有助于开展三旧改造相关政策文件及优惠措施，使各旧改项目具备了操作相对灵活、流程简化、财政扶持、原主体改造意愿强烈、待整治存量大等特点，亦给开发商通过三旧改造方式取得房地产开发项目提供了契机，增加了开发商获取项目的途径。•该报告从对政府相关政策文件的解读、佛山旧改项目实操两个方面进行结合分析，提炼出在“三旧”项目拓展中应该关注的重点，引发思考，希望能有所借鉴。导入语：一、旧改政策解读1、“三旧”改造范畴•城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；•须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体旧物业用地；•布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；•城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；•其它经区级或以上人民政府认定属“三旧”改造范围的用地。•布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；产业“退二进三”企业的工业用地；•国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；•因城乡规划已调整为商服用地或其他用途，不再作为工业用途的厂房（厂区）；•国土资源部“万村土地整治”示范工程确定的示范村或列入“村居整治”工程的村；佛山市增加部分：省78号文：•以推进“三旧”改造工作为载体，促进存量建设用地“二次开发”，统筹城乡发展。政府将从简化手续、提高效率、加大资金支持力度等方面为“三旧”改造提供良好的环境。•政府开展了三旧用地的摸底工作，通过统筹产业发展，加快商贸、物流等现代产业货公益事业的建设，增加生态用地和休闲用地，优化城乡环境。•依据三旧改造规划，政府制定年度实施计划，明确改造的规模、地块和时序，并纳入城乡规划年度实施计划。涉及新增建设用地的，将纳入土地利用年度计划，依法办理农用地转用或按照城乡建设用地增减挂钩政策规定办理。2、政府层面自身要求—科学规划，统筹推进“三旧”改造3、“三旧”改造主要操作模式•模式一：村集体经济主导,自筹资金进行改造•代表案例：石梁村项目•村方主导自行对其土地进行整合和改造，通过保留或改变原土地性质和功能进行改造开发。有的村自己成立房地产公司进行房地产开发。•模式二：政府主导、划定改造范围、引入开发商进行改造开发•代表案例：祖庙东华里片区改造项目、澜石片区旧城改造项目•2007年，政府出台祖庙东华里片区控制性规划等规划文件，由香港瑞安公司投资改造。政府负责征地拆迁和文物保护等工作，最大限度保证和维护被拆迁人合法权益，维护历史文化街区风貌；通过挂牌交易引入市场资金实现该片区的整体更新改造。•2009年12月30日、2010年2月22日，通过设置竞买人条件，政府将澜石片区旧改整体捆绑挂牌出售，交由旧改经验丰富、大型城市综合体项目运营经验领先的香港新鸿基地产开发。•模式三：开发商与村集体主导、合作开发模式•代表案例：石头村滨海御庭项目•2006年，石头村实施旧村改造，整合属下8个经济社200多亩土地，以土地入股，引入发展商合作开发滨海御庭项目。采取拆旧建新的方式，将集体土地转为国有土地，新建成的房屋可以上市流通。对拆迁的村民，实行按房屋面积1∶1置换，同时实行由村委会为村民代交物业管理费，并向每户村民提供一个车位等优惠，得到了村民的支持。目前，滨海御庭项目一期已完成，正进行第二期建设。4、“三旧”改造政策扶持佛山市土地出让金标准所有权性质取得方式土地功能事宜土地出让金集体--依法转为国有土地补办出让的土地市场价格*40%国有划拨-转让、经营性开发建设、加建、扩建、改建、重建土地市场价格*40%国有划拨-改变用途（市场价格-征地补偿费）*50%国有出让-原划拨土地补偿出让手续，后改变用途（市场价格-原用途基准地价的剩余年限值）*50%国有出让-协议或公开交易方式出让的土地改变用途（市场价格-原用途地价款的剩余年限值）*50%国有有偿使用取得经营性用地超出原出让合同规定增加建筑面积补交的土地出让金土地市场价格*100%注：土地公开交易的，土地市场价格以该地块的公开交易成交价为准；政府不对土地实施收购储备时，用地单位才可按规定办理改变用途手续，并要按市场价补交土地出让金。依据：《关于印发佛山市土地出让金及租金标准的通知》禅城区国有土地使用权出让收入分配权属人方式用地性质土地收益分配区公资办下属企业使用土地区土地储备中心纳入储备管理-返还土地储备成本及扣除有关税费后的收益全部归区政府镇（街道）及其下属企业区土地储备中心纳入储备管理-土地出让收入扣除有关税费后，南庄、张槎按区与镇（街道）4：6，祖庙、石湾按区与街道4.5：5.5的比例分成，土地储备成本由镇（街道）负责村（居）集体经济组织（不含留用地）区土地储备中心纳入储备管理-原市属企业、区属企业转制的民营企业土地区土地储备中心纳入储备管理-返还土地储备成本及扣除有关税费后的收益全部归区政府除原市属企业、区属企业转制的其他民营企业土地区土地储备中心协助镇（街道）纳入储备管理-土地出让收入扣除有关税费后，南庄、张槎按区与镇（街道）4：6，祖庙、石湾按区与街道4.5：5.5的比例分成，土地储备成本由镇（街道）负责政府统征后留给农村集体经济组织使用的留用地可不须储备，须公开招牌挂集体建设用地（流转）按《佛山市禅城区农村集体建设用地使用权流转实施细则（试行）》自行国有建设用地土地出让金扣除有关税费后60%返还农村集体经济组织集体建设用地，用作经营性用地转国有后出让土地出让金扣除有关税费后60%返还农村集体经济组织参与城中村改造的宅基地转国有出让土地出让金扣除有关税费后全额直接划拨到农村集体经济组织无主土地、边角地土地出让收入归区政府统筹注：禅城区域的土地出让金收入每年按定额上缴市；有关税费指：农业土地开发资金、出让业务费、廉租住房建设资金专项资金。依据：《印发禅城区国有土地使用权出让收入分配方案的通知》扶持种类扶持内容扶持办法扶持条件税收财政补贴已及时足额申报纳税，所征税额按政策属于我区留成部分经核准同意后，按区与镇（街道）税收分成比例拨出专款，全额用于所在村集体农村居民养老保险、农村基础设施建设等。通过合法手续审批，在集体经济组织所属土地上(包含后来转为国有的土地)合作开发建设房屋的，属拆迁安置部分，以及村集体自筹资金自行建设的农民公寓企业所得税涉及企业搬迁、土地征用等发生的财产损失，根据《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号），可在申报企业所得税时扣除。个人所得税免征个人所得税对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款营业税暂不征收营业税凡属经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）城建税暂不征收城建税教育费附加暂不征收教育费附加契税可申请减免契税属于房屋拆迁补偿的土地增值税因城市实施规划，国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，以及因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的免征土地出让金在符合城市规划和土地权属不发生转移前提下的农村居民集体历史建设遗留用地、征地划拨的留用地政府不收取流转和改变用途的土地出让金。通过合法手续审批进行城中村、旧物业改造的建设项目若含有村民住宅或者集体物业安置的，按照安置部分在整个建设规模所占比例（以建筑面积计算），计算对应比例的土地出让金数额作为扶持金额。在足额交纳土地出让金；已签订安置协议（或合同）；已办妥所有建筑单体施工许可证。旧城区搬迁企业的职工安置符合国家有关规定搬迁后旧厂房改变使用功能而收取的土地出让金，须优先用于职工安置。超出原出让合同规定的产权属开发商的地下车库面积需补缴的土地出让金按市场价的40%补缴土地出让金。超出原出让合同规定的产权属开发商的地下车库面积。扶持种类扶持内容扶持办法扶持条件行政性收费城市基础设施配套费、城市房屋拆迁管理费、人防费、建设工程质量监督费、工程定额测定费等1）不改变土地权属、在集体经济组织所属土地上的建设项目按照拆旧部分占整个建设规模的比例（以建筑面积计算）计算相应的扶持资金；2）通过合法手续审批，并改变土地权属，在集体经济组织所属土地上(包含后来转为国有的土地)的建设项目，按照集体安置部分（包括村民住宅和集体物业）占整个建设规模的比例计算相应的扶持资金；3）通过合法手续审批，在国有土地上进行旧城镇改造项目的，按照拆迁补偿安置部分在整个建设规模所占比例计算相应的扶持资金。1）于2007年1月1日以后取得《建设工程规划许可证》的“三大改造”项目；2）已足额缴纳相关的行政性收费；3）符合《实施细则》所界定的“拆旧建新”或“改造安置”情形的；4）已办理《建设项目施工许可证》；5）扶持资金数额＝行政性收费的区留成部分×对应扶持比例。事业性收费地形图测量费按标准收费的50%收取。经营性收费中介机构、服务单位提供劳务收取的费用区物价局在核实服务成本的基础上，适当降低收费标准城市基础设施建设无特殊约定，改造范围内15米以上（含15米）的道路、或不属出让范围的河涌整治和绿化可由政府实施，费用在政府收取的土地出让金中统筹列支。支持保护范围内的私人房屋改造房屋鉴定、维修设计、报批费用由申请人与所在的镇（街道）按2：1比例分担，属镇（街道）部分的费用由镇（街道）财政解决，以减轻市民负担。属于历史文化保护区域范围的私人房屋，严格按城市规划、历史文化保护等要求进行修缮改造的规划费用分担城中村前期策划、改造规划方案及实施计划的编制费用区、镇（街道）、村按1：1：1的比例分担。依据：《印发禅城区“三大改造”项目财政扶持实施细则的通知》、《佛山市禅城区关于推进“三大改造”若干问题的实施意见（实行）》集体建设用地转国有相关费用收费项目用地情况收费依据收费标准新增建设用地土地有偿使用费1987年1月1日之前使用的建设用地只要能提供土地使用证和有关土地利用现状图件或当年的报建依据，则免收，否则须缴纳64元/平方42624元/亩1987年1月1日至1998年12月31日间已实际使用的集体建设用地若能提供合法的土地权属证明文件（包括用地批文、土地使用权证等），则免收，否则须缴纳1999年以后使用的集体建设用地若办理农用地转用手续时已缴纳（提供有关缴款证明），则免收，否则须缴纳耕地占用税涉及农用地（追溯到87年）50元/平方33300元/亩耕地开垦费涉及耕地20元/平方13320元/亩征地管理费须缴纳征地补偿费*2.1%1400元/亩完善手续处罚用地行为发生在1987年1月1日之后到2007年6月30日之前的禅城区、南海区、顺德区5元/平方3330元/亩三水区、高明区3元/平方1998元/亩征地管理费：南庄：征地补偿费*2.1%=97.5万/公顷*2.1%=1365元/亩禅城：征地补偿费*2.1%=112.5万/公顷*2.1%=1575元/亩二、佛山旧改研究及实例1、佛山主要旧改进展与规划●2007年6月，佛山市委、市政府即出台了《关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》，紧接着，对全市“三旧”土地进行了摸底调查，发现全市“三旧”用地竟达25.3万亩，“三旧”改造专项规划编制工作迅速展开。●为加快建设“广东省节约集约用地试点市”步