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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/32019/8/3海航兴隆项目入市时机研判本报告是严格保密的。2海航兴隆项目入市时机研判专题思路本项目入市时机判断依据经济金融周期宏观调控周期房地产发展周期万宁区域成长周期本项目主要为岛外客户，故本项目的入市时机必须依赖于客户所处的金融环境以及国家宏观调控环境房地产因金融环境及内需调控进入恢复期的时间，是本项目入市的必要条件万宁目前及未来的区域发展阶段决定本项目何时入市可能带来可能的价值峰值本报告是严格保密的。3经济金融周期、宏观调控周期、房地产发展周期经济金融周期及对中国影响；宏观调控周期；房地产发展周期本报告是严格保密的。4中国房地产正处于行业周期与宏观调控周期的重合，以及国际经济金融周期的共振国家针对资本流动性过剩以及由此引发的房地产泡沫，颁布“927新政”，通过金融杠杆来消除房地产泡沫，以实现资本流动性紧缩，同时直接诱发全国一二线城市房地产进入市场调整期；房地产行业周期经济金融周期宏观调控政策房地产问题根本是金融问题，房地产与金融杠杆紧密相关，虚拟经济的繁荣可以滋生房地产泡沫，同样经济金融危机也是房地产进入盘整期的根源；美国次级贷引发了全球金融危机，国内资本流动性过剩，人民币升值，通货膨胀严重，就业压力增大，国家针对此采取宏观政策；完整的房地产行业周期包括复苏期、发展期、危机期、萧条期，经历快速上升期后，目前中国房地产自身发展处于调整期本报告是严格保密的。51经济金融周期2宏观调控周期3房地产发展周期本报告是严格保密的。61经济金融周期美国次级贷引发的金融风暴中国金融面的现状及房地产的机遇房地产问题根本上是金融问题本报告是严格保密的。775808590951001052008-08-012008-08-082008-08-152008-08-222008-08-292008-09-052008-09-122008-09-192008-09-26标普500指数MSCI欧洲指数MSCI亚洲指数08年8月以来，美国次贷危机波及整个金融领域，金融风暴拖累全球股市大幅下挫，金融机构市值大幅缩水进入8月，由于资产质量不断恶化、亏损严重、资本金不足等原因，多家重量级金融机构濒临破产窘境雷曼兄弟申请破产保护，美林被美国银行收购，两房及AIG被美国政府接管，高盛与摩根斯坦利转型为银行控股公司，摩根大通收购华盛顿互惠银行，掀起全球金融市场新一轮动荡，导致全球股市大幅下挫，部分金融市场（如俄罗斯）被迫暂停交易。次贷危机爆发以来，主要金融机构总市值大幅缩水截至2008年9月29日，9家公司总市值较2007年7月以来高点平均缩水幅度达80.7%08年8月以来变化标普500指数-12.70%MSCI欧洲指数-18.03%MSCI亚洲指数-22.22%数据来源：Bloomberg，截至2008年9月30日18271055102488476167542940438833457440233337845820500100015002000AIGGoldmanSachsWachoviaMorganStanleyMerrillLynchFannieMaeFreddieMACLehmanBrotherWashingtonMutual2007年7月1日以来最高市值2008年9月29日市值资料来源：Bloomberg,截至2008年9月30日次贷危机爆发以来美国主要金融公司总市值大幅缩水亿美元-81.7%-45.6%-73.7%-55.7%-87.6%-86.5%-99.9%-96.1%-99.6%0.608年8月以来金融风暴拖累全球股票市场大幅下挫美国金融风暴解读本报告是严格保密的。8010020030040007-0107-0507-0908-0108-0508-091234508-08-0108-08-1608-08-3108-09-1508-09-300.00.51.01.52.02年期5年期10年期30年期3个月国债02004006008001,00008-0108-0308-0508-0708-09美林摩根士丹利雷曼兄弟贝尔斯登高盛美国国债收益率下滑明显大量避险资金涌入国债市场，加上联储不断向市场提供流动性，令各期限国债收益率持续下行，短端收益率下跌明显，3个月国债收益率一度达到0.14%的历史低点信用利差迅速扩大，各主要投行CDS价格大幅攀升投资者恐慌，市场不懂行处于高位市场流动性明显趋紧最新TedSpread大幅攀升超过350基点，迫使全球央行不断向金融体系注入流动性美国国债收益率下滑明显金融风暴令投资者避险情绪加剧，市场流动性极度紧张各主要投行CDS价格大幅攀升bpbp投资者恐慌，市场波动性处于高位市场流动性明显趋紧TedSpread数据来源：Bloomberg，截至2008年9月30日%%10015020025030035006-0106-0606-1107-0407-0908-0208-078162432404810年期BBB级公司债券相对国债收益利差VIX指数（右轴）美国金融风暴解读本报告是严格保密的。90501001502002501995199619971998199920002001200220032004200520062007200801234567美国Case-Shiller10城市综合住房价格指数（以00年为100）美国联邦基金利率(%)8001000120014001600180020002200240001-0102-0103-0104-0105-0106-0107-0108-01千新屋许可数新屋开工数美国房地产市场的调整是本次次贷危机的根源2000年美联储大幅降息导致房价大幅上扬2000年美股IT泡沫破灭后，美联储大幅降息以刺激经济，导致房价大幅上扬，借贷双方的风险意识日趋薄弱，浮动利率贷款及优惠贷款的占比不断提高；2004年以来17次加息，成为本轮危机发展的根源使得房价自2006年起止升回落，抵押贷款违约率也显著飙升，成为本轮危机发展的根源利率提高导致住房需求放缓，最终导致房价下跌抵押贷款违约率和住房没收率显著飙升新屋开工数大幅下降0.81.01.21.41.61.82.02.22.42.690-1292-1294-1296-1298-1200-1202-1204-1206-123.544.555.566.57房屋没收率(左轴)住房抵押贷款违约率(右轴)%%资料来源：Bloomberg，中金公司研究部房价指数利率％格林斯潘时代伯南克时代利率03年低至1.0%利率06年升至5.25%美国金融风暴解读本报告是严格保密的。101经济金融周期美国次级贷引发的金融风暴中国金融面的现状及房地产的机遇房地产问题根本上是金融问题本报告是严格保密的。11随着CPI的持续走高，08年后中国进入非常明显的“负利率时代”0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%2007年8月2007年10月2007年12月2008年2月2008年4月2008年6月2008年8月CPIPPI2008年上半年CPI同比上涨7.9%。2007年全年CPI上涨4.80%。（数据来源：国家统计局）人民币的不断升值和国际游资对人民币继续升值的预期是目前中国经济困境的根源所在游资流入导致的物价上涨，一度使得中国消费者价格指数(CPI)在08年2月创下8.7%这一近12年来的新高中国自08年后进入明显的“负利率时代”“负利率时代”是指物价指数（CPI）快速攀升，导致银行存款率实际为负的一段时间。中国金融面的现状本报告是严格保密的。12前3个季度中国经济增长继续大幅放缓，导致钢铁等房地产相关行业严重损失前3季度GDP增长率02年后首次低于10%；许多经济学家目前预计，中国明年的经济增长率将进一步降至8%，这将是中国自亚洲金融危机爆发以来的最低水平较上年同期增长9%，增速低于第二季度的10.1%和第一季度的10.6%。中国GDP增长率中国GDP在全球经济中所占比重2009年为IMF预测值，资料来源：国家统计局，IMF从中国的快速增长中获益的主要是与建筑和投资周期有关的企业，眼下房地产市场的低迷对这些行业造成了严重损失随着房屋销售的下滑以及开发商纷纷削减新建项目，建筑用钢材、水泥和铜的需求走软。中国国内钢材价格近几周大幅下挫，一些规模较小的生产商接连倒闭。同时中国9月份的钢铁产量也比上年同期下降了5.5%。家用电器零售商也公布近几个月来销售低迷，现在厂家已开始减产中国金融面的现状本报告是严格保密的。13中国经济明显受到通货膨胀、负利率，消费低迷，投资及出口抑制等因素严重影响，从过度依赖出口转向内需，可能是对中国房地产最大的利好最近3年来，受人民币升值预期推动，国际游资借道虚假贸易、投资和地下通道等方式流入将股市和房价推至高位，同时也轮番推动部分农产品和工业品等商品价格不断飞升，导致严重通货膨胀和负利率人民币升值是经济困境根源人民币升值和国际游资对人民币继续升值的预期是目前中国经济困境的根源所在股市和房市使消费低迷股市暴跌、负利率和房价的非理性高企，使得作为拉动中国经济增长主动力之一的消费停滞不前、陷入低迷;股市的暴跌也使得企业融资出现严重困难负利率造成名义消费的虚假繁荣和实际消费需求的减弱金融危机影响中国投资及出口从过度依赖外贸转向内需，这可能是对中国房地产最大的利好投资增幅已由每年30％下降为18％，固定资产投资下降了10％；3～5年内中国出口会受到极大的抑制中国金融面的现状本报告是严格保密的。14金融危机影响下，客户投资市场信心不足，情绪悲观，多处于观望状态57%26%17%2年或时间更长1年以内说不好0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%1持有人民币放着不动不清楚该怎么办买入海外资产长期持有尽快花掉0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%1股票损失收入损失心理影响没有影响其他数据来源：新浪网对《您的资产如何过冬》调查，共有3687人参加超过40%的客户选择持有人民币，选择观望近60%的客户在个人投资理财中股票损失最大近60%客户认为金融危机会持续两年或更长近50%客户选择将资产存入银行，40%继续投资0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%1存银行继续投资买美金等资产进行保值消费中国金融面的现状本报告是严格保密的。15通过对比房地产市场、股市以及CPI，房地产比股票更具有保值和抵御通货膨胀的风险在通货膨胀期间住宅资产同时升值，而股票资产收益率与通货膨胀率呈现相反的走势，房地产比股票明显更具有保值和抵御通货膨胀的风险•中国的住宅投资占经济的比重比美国大，07年这个数字已升至国内生产总值(GDP)的10%，而美国的这个比例为4.6%。•但房地产给金融体系带来的风险似乎比美国小。住房抵押贷款占中国各银行贷款总额的12%，对开发商的贷款占7%。而根据渣打银行(StandardChartered)的数据，在美国，房地产相关贷款占商业银行贷款的50%以上。中国金融面的现状本报告是严格保密的。161经济金融周期美国次级贷引发的金融风暴中国金融面的现状及房地产的机遇房地产问题根本上是金融问题本报告是严格保密的。17房地产根本上是金融问题，解决中国房地产问题首先便是国家从金融层面重树客户市场信心的问题房价下跌房贷违约率上升银行贷款意愿下降贷款条件趋于苛刻购房需求减少，房价进一步下跌抵押贷款违约增多市场风险偏好降低抵押贷款公司再融资困难资本金减少股价下跌，信用评级下降，令再融资更为困难手持次按债券大幅亏损高杠杆令净资本大幅缩减股价下跌，信用评级下降市场流动性紧张，风险溢价提高，融资成本上升融资困难，资不抵债次贷衍生产品价格下降市值计价损失基金遭遇赎回，交易对手面临清算风险大规模抛售手持证券全球股市下挫美国次贷，房地产金融现象的有效