世联地产大连软件园棚户区项目定位及物业发展建议书PPT(105页)

大连软件园棚户区项目定位及物业发展建议谨呈：大连软件园开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2006.04.28本报告是严格保密的。2一、项目概况与项目界定本报告是严格保密的。3项目所在软件园区域发展日渐成熟，规划和产业带动的区域价值被客户认可，城市新中心的趋势逐渐显现软件园在城市的位置图大连软件园一期占地3平方公里，目前已基本开发完毕。浓厚的人文氛围，良好的居住环境，丰富的教育资源和区域带来的住宅高价值和巨大升值前景吸引了大量区域外置业者，城市新中心的趋势逐渐显现。软件园从1998年开始建设至今，产业、居住、教育、商业等各项设施不断完善，工作、居住人口逐渐增多。近100家大型企业在软件园扎根。21家世界500强企业在软件园设立分公司或业务基地。软件园现有280家企业，2万多职工。大连老城区大连软件园机场星海湾景区本报告是严格保密的。4地块位置与经济技术指标——位于软件园内小规模项目数码广场回迁小区项目地块军产房居住区干休所理工大学煤厂经济技术指标占地：9721㎡容积率：2.8限高：12层IBMHP等公司软件园企业集中区国际新城康派东北财经大连理工学清园学苑广场项目总建筑面积27218.8㎡，属于小规模项目。本报告是严格保密的。5地块交通条件——与软件园步行道畅通，车行只可从地块南部五一路进入回迁小区项目地块军产房居住区干休所理工大学煤厂IBMHP等公司软件园企业集中区数码广场国际新城康派东北财经大连理工学清园学苑广场可直接从地块西边道路经回迁小区步行10分钟到达软件园产业区。步行方式车行方式由于铁道的存在，从而阻隔了项目地块和软件园产业区的联系。只可经由数码广场进入地块。本报告是严格保密的。6地块内部和四至——周边环境较差，无景观资源干军回煤内部待迁棚户西北面回迁小区北面干休所西面铁路和煤厂南面军产房本报告是严格保密的。7项目地块分析：地块局促、地势低洼、建筑规划受限严重建筑退红线12米后，占地5270平米地块南侧挡土墙高2-3米内部地势低于路面半米左右规划限制条件：限高12层、建筑退红线12米。总建筑面积2.72万平米，平层面积2268平米（做足12层）。技术指标：占地9721平米、容积率2.8。地块特征：洼地、南北向均有建筑物本报告是严格保密的。8地块资源评价优势劣势位于软件园内部，距离产业区仅需10分钟步行时间；软件园建设基本完毕，本项目地块在软件园内部稀缺。不直接临主干道，较为安静；地块局促、地势低洼、建筑规划受限严重；周边环境差（回迁区、铁路、煤厂），无景观资源；车行交通进入性差；本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/62019/8/6管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本资料来自www.m448.com管理资源网本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2019/8/62019/8/6本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本资料来自www.m448.comwww.m448.comwww.m448.comwww.m448.com本报告是严格保密的。11项目开发目标2项目立即启动，今年入市改造棚户区，整合软件园物业形象31本项目需要实现6500元/㎡的单价本报告是严格保密的。12开发目标解析——6500元/㎡的单价属城市中高档价位，软件园片区处于城市房地产价值第二梯队价格3000元/㎡以下3000-4500元/㎡4500-6500元/㎡6500-8000元/㎡8000元/㎡以上档次低档中低档中档中高档高档所属辖区金州旅顺金州旅顺甘井子甘井子沙河口中山西岗沙河口中山西岗典型片区旅顺开发区泉水片区学府片区软件园片区台山-南沙片区中山片区星海片区代表楼盘金润花园大连阳光生态城碧海尚城南岭新城福典人家万科城市花园宏都筑景康派伊景华园嘉和花样年华区域价值：老市中心区、成熟，配套全、商贸氛围浓、公共设施全价位：均价8000-9000元/平米物业：以酒店式公寓为主客户：投资客、商务人士区域价值：海景、广场、会展中心、旅游景点、空气质量价位：9000元/平米左右物业：公寓及景观豪宅客户：外地人、市内高收入人群区域价值：居住环境、人文教育氛围、新兴城市景象价位：均价6800元/平米左右物业：普通住宅客户：本区域及沙河口区，部分外地人软件园片区星海片区中山片区第一梯队第二梯队本报告是严格保密的。13项目界定城市新中心资源条件较差的小规模中高端住宅项目本报告是严格保密的。14二、项目开发背景研究本报告是严格保密的。15明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境进行扫描，是发现市场机会的前提•项目所在区域在城市中目前的地位如何？•区域将来发展前景如何？•区域里人口结构及收入状况如何？•界定项目的竞争市场范围•竞争范围内的市场供需状况、产品素质、销售状况、客户如何？区域背景市场环境本报告是严格保密的。16老市中心北进西拓项目位于城市西拓的第一站，绿色硅谷的腹地，最具发展潜力的区域产业环境西拓到高新区、旅顺高新产业海景、山景和绿化北进到甘井子加工制造业污染严重结论在城市扩张的两个主导方向中，本项目所处的西边在产业和环境方面都优于北边大连城市规划——西拓北进产业规划——建设绿色硅谷到2010年，大连市规划将旅顺南路建成中国“绿色硅谷”。本项目处于由家村软件园和七贤岭高新技术产业基地这一“绿色硅谷”的门户。项目所在软件园一期产业部分目前已基本建设完毕，区域居住、教育、商业设施将不断完善，区域发展日臻成熟。本报告是严格保密的。17软件园区域目前有2万多产业人口，人均收入属大连最高水平，其中多数尚未购置房屋软件园内企业工作人员收入状况分析级别职位比例数量收入居住状况高层总裁、总经理2％7030—400万长租300左右20—100万多数已购房中高层总监3％600左右20—50万多数已购房中层员工项目经理、部门经理15％3000—45007—10万部分已购房普通员工普通员工80％90005—6万少量已购房多数在租房80003—4万数据来源：软件园股份有限公司访谈和软件园企业职工访谈2004大连各行业在岗职工人均工资2003年，大连信息传输、计算机服务和软件业人均工资第一次超过了金融业，居大连首位。2004年，信息传输、计算机服务和软件业人均工资为43045元，为大连最高水平。2005年，大连软件从业人员人均年收入已达到4.5万元。大连软件业从业人员人均收入迅速提高，但比北京、上海等城市还有较大差距，未来将有很大上升空间。软件园目前有2万多产业人口，人均收入属大连中高水平。其中80%为普通职工，年收入3-6万，目前多未购置房屋。本报告是严格保密的。18区域背景扫描结论软件园区域是承接城市高端住宅市场的第一站，区域价值较高。软件园区域存在大量人均收入属城市中高水平的人口，他们多未购置房屋，潜在购房需求强劲。本报告是严格保密的。19明确项目基本条件以后，对项目发展的区域背景、市场环境进行扫描，是发现市场机会的前提•项目所在区域在城市中目前的地位如何？•区域将来发展前景如何？•区域里人口结构及收入状况如何？•界定项目的竞争市场范围•竞争范围内的市场供需状况、产品素质、销售状况、客户如何？区域背景市场环境本报告是严格保密的。20根据项目本体特征和开发目标确定市场研究的范围项目本体特征•项目规模较小，辐射力有限。•资源条件较差，捕捉中高端资源敏感型客户较困难。•规划设计受限严重，可能的产品形式有限。•开发目标是实现市场中高端价格。市场研究范围•城市房地产市场宏观特征。•周边可能竞争区域住宅市场。•区域内住宅市场。本报告是严格保密的。21房地产进入高速发展期，市场需求表现为数量与质量并重10.7%11.2%13.8%16.1%20.2%20.5%13.6%20.6%37.8%41.3%8.6%8.1%8.4%20.7%38.2%050010001500200025000001020304亿元0%10%20%30%40%50%GDP固定资产投资房地产开发投资GDP增长率固定资产投资增长率房地产开发投资增长率20255223402527629206349756861741882009101103789.9%10.3%13.1%15.5%19.8%9.4%8.1%10.5%11.0%14.0%01000020000300004000000010203040%10%20%30%人均GDP(元)人均可支配收入（元）人均GDP增长率人均可支配收入增长率近5年来，大连市GDP保持快速增长，按照GDP增长与房地产发展的一般关系，大连市的房地产正处于高速发展阶段；固定资产投资增长率高于GDP增长率，固定资产投资活跃；房地产开发投资从2003年后开始爆发性增长；大连市人均GDP已经超过4000美元，房地产市场的需求表现为数量与质量并重发展的阶段；人民收入稳步增长，生活水平逐渐提高；本报告是严格保密的。22销售面积稳步上升，土地紧缩导致供不应求，价格上涨2606280128773565384140770100200300400500600200020012002200320042005万平米010002000300040005000元/平米商品住宅竣工量商品住宅销售量商品住宅价格01002003004005006002002年2003年2004年2005年万平米土地出让面积土地挂牌面积土地摘牌面积土地摘牌建筑面积住宅销售量稳步小幅上升，受04年土地紧缩的影响近两年供应量下降；市场表现为明显的供不应求，单价上涨。03年土地集中放量，04年土地供应紧缩，05年有所回升；本报告是严格保密的。23中心区“地荒”和房价持续攀升形成市场高卖压，消费者心理底线被迫“水涨船高”套均面积与均价变化114.8113.6105.399.895.995.7323131993187335638414076020406080100120140200020012002200320042005200025003000350040004500存量土地建筑面积1%8%50%38%3%中山西岗沙河口甘井子高新园区中山区和西岗区土地存量不到10%，城市中心区可开发用地少；近年来，随着单价的上升，商品房套均面积持续下降，表明在购买能力未有显著增强的情况下，消费者被迫通过适当压缩购买面积来承受高单价。大连拥有丰富的山海资源，特殊的地形条件使城市的可发展方向受到限制，可开发用地有限；随着城市中心区可开发用地日渐减少，房价持续上涨，消费者不得不接受现行市场价格。本报告是严格保密的。24新房的供应不足引爆三级市场，二手房成交量高速增长，需求以中小户型为主三级市场销售量和均价25489219214520061951248423062037050100150200250