万科VS万达

房地产行业的财务分析——万科VS万达PARTONE房地产行业初认识行业概况行业特点行业现状房地产行业概况1.行业定义：(广义)指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。(狭义)从事房地产开发和经营的行业。2.行业细分：主要可分为：住宅式房地产、商业性房地产。住宅式房地产商业性房地产行业特点1.是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。2.拥有较大比例开发中及规划中产品、且拥有较多现金和银行存款、短期资金周转量大,但库存周转缓慢，资金消化速度慢。3.垄断化程度深。主要为地方政府垄断、信息垄断、空间垄断（天然排挤的特性）、准入垄断。4.资金来源结构单一，主要依靠借款，自有资金比重低，对市场依赖程度高。5.盈利能力强，资产负债率高。行业现状国内房地产开发的资金来源几乎60-80%依赖外部融资，近来政府出台了一系列宏观调控政策，对房地产项目的发展提出了更高的要求。限制房价过快上涨和更为严格的融资条件无异于扼住了目前我国房地产业的主动脉，如何开辟新的融资方式，建立新的融资平台，已成为众多房地产商性命攸关的头等大事。为适应市场形势的变化，房地产市场的开发模式和盈利模式也发生了相应转变如下开发模式“香港模式”转向“美国模式”强调资本的价值链环节，注重专业化与社会分工细致化。“滚动开发”转向“持有项目”投资多样化，为企业的今后发展提供了长期利润来源。避免了滚动开发模式需要的一系列条件，能有效规避风险。盈利模式“主要依靠土地升值”转向“主要依靠产品质量及附加值”；“粗放型开发”转向“依靠成本节约扩大盈利空间，实现规模经济、产业化发展”；“出售项目获利”转向“持有经营获利”。PARTTWO住宅式房地产的代表：万科商业性房地产的代表：万达万科BECDA公司简介发展历程市场背景分析战略分析财务分析公司简介万科全称为万科企业股份有限公司（以下简称“万科地产”或“万科”），成立于1984年5月，是目前中国最大的专营住宅开发的企业，也是A股中具有的代表性的地产蓝筹股。万科1988年进入房地产行业，于1991年1月29日在深交所挂牌上市，B股于1993年5月24日在深圳证券交易所上市。万科的主营业务包括房地产开发，物业管理及其他，其中房地产开发所占比重高于98%，其毛利率和收入增长率均高于物业管理及其他，因此万科盈利主要来源于房地产开发。而万科房地产开发，主要在于商品住宅，其战略定位为整体设计，即将其设计方案，分包给不同的专业公司，由万科整合资源。发展历程多元化专业化精细化全球化？1984-1994以电气设备起家1994-2003做减法，确立了以房地产开发为核心2004-至今,万科走出了一条精细化的发展道路市场背景毫无疑问，住宅市场是房地产市场中最大的市场。1.住宅投资情况：2007-2011年商品住宅投资额增长情况单位：亿元年份20072008200920102011住宅投资额18010.322081.325618.734038.144308.42007-2011年商品住宅投资额增长情况图0100002000030000400005000020072008200920102011住宅投资额由右边的图表数据可知，住宅式房地产的投资额逐年增长，切且2011年维持于30%以上的增速，说明住宅市场仍存在巨大的刚性需求，开发商加快了开发节奏以弥补库存。2.住宅市场建设规模：全国住宅市场施工、竣工规模也处于稳定增长趋势，市场供应量大大增加，2011年全国商品住宅施工面积388438.6万平方米，同比增长23.4%，同期，全国商品住宅竣工面积71692.3万平方米，同比增长13%，供给能力较强。3.住宅市场销售情况：国家出台“限购令”以及银根紧缩等一系列调控政策，2010年以来全国商品住宅销量同比增速呈大幅回落态势。2011年，全国商品住宅销售面积97030.3万平方米，同比增长3.9%。销售额为48619.4亿元，同比增长10.2%。这说明在一系列调控政策影响下，消费者观望气氛浓厚造成市场需求疲软，而开发企业加快已开工项目进度增加了市场供应量，在此影响下，住宅市场供求矛盾有所缓解。4.住宅市场价格变动情况：2011年以来，中央政府始终对房地产市场调控保持从严态势，多次释放调控力度不放松的信号。国家统计局发布的数据显示：2011年以来，全国70个大中城市中，价格下降的城市逐渐增多，从1月份的3个增加到12月份的52个；价格持平的城市个数从7个增加到16个，而价格上涨的城市个数从60个下降到2个。短期内价格难以上调，市场情况不容乐观。财务分析偿债能力分析营运能力分析盈利能力分析盈利能力分析年份20072008200920102011销售毛利率41.99%39.00%29.39%40.70%39.78%销售净利率14.97%11.32%13.15%17.43%16.16%净资产收益率15.68%11.95%14.16%16.19%17.10%总资产收益率5.31%3.89%4.67%4.10%3.92%盈利能力各指标2007—2011变化趋势图0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%20072008200920102011销售毛利率销售净利率净资产收益率总资产收益率从图表中可以看到，万科的各项盈利能力指标自2009年开始呈于上升曲线趋于平缓，这说明万科的主营业务收入在2009年受国家政策调控等影响较大，但近两年其主营业务的获利能力逐渐提升，回复到其最初的水平，基本维持40%左右。而净资产收益率连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。值得注意的是，万科2009年的销售毛利率达到近五年来最低水平，这可能是由于受到2008年开始的金融危机的影响，国家进行相应政策的调控，银行贷款紧缩，许多消费者持观望态度，导致主营业务的获利能力有所下降，而2010年、2011年房价大幅上涨、市场不稳定，虽然国家进行了一系列的压制措施，甚至出现限购令，但万科在这两年内采取扩大规模战略，所以其获利能力能始终保持一个增长趋势，并连续两年内破千亿。总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。偿债能力分析一、短期偿债能力指标：年份20072008200920102011流动比率1.961.761.911.591.41速动比率0.590.430.590.560.37万科短期偿债能力00.511.522.520072008200920102011流动比率速动比率从短期偿债能力来看，万科的流动比率和速冻比率以2009年为转折点，逐年下降，这说明近几年万科流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。这主要是因为万科从2009年开始加大对房地产的投入开发，四处购地，需要大量资金投入。二、长期偿债能力指标：年份20072008200920102011资产负债比率0.690.710.670.750.77产权比率1.952.072.032.953.37万科2007—2011年长期偿债能力指标图0.000.501.001.502.002.503.003.504.002007年2008年2009年2010年2011年资产负债比率产权比率万科的资产负债率和产权比率呈逐年上升趋势，这是由于整个房地产企业高负债的经营特征所致。资产负债率和产权比率越高，说明企业所面临的财务风险越大。但同时也说明万科利用债权人资金进行融资的活动较多。值得注意的是，万科的产权比率以2009年为转折点，在2009到2011年大幅上升且逼近3.5。总的来说，万科长期偿债能力今年来逐年下降。对于万科整个资本结构而言：1.从资产结构看，万科的资产总额逐年上升，且2011年的资产总额较2010年增长了37.4%；房地产行业的流动资产占总资产的比重较大，而2007—2011年万科这一比例始终维持在95%以上，说明万科的资产流动性和变现能力较强。构成流动资产的两大项主要内容为货币资金和存货，对于房地产企业来说，其在建工程和已建好待出售的房子均属于存货而非固定资产，其是资金占用和需求的重要因素，而房地产业是资金高度密集性的行业，开发房地产项目所占用的资金非常庞大，需要即使补给所需资金，即时到位。0.005,000,000.0010,000,000.0015,000,000.0020,000,000.0025,000,000.0030,000,000.00单位：元2007年2008年2009年2010年2011年万科资产总规模总资产万科流动资产结构0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%20072008200920102011货币资金应收账款预付款项其他应收款存货万科资产项目结构趋势图0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%2007年2008年2009年2010年2011年流动资产长期投资固定资产其他长期资产2.从负债结构来看，2007—2011年万科的负债总额亦呈逐年上升趋势，逐年流动负债占总负债的比例逐年加大，由2007年的73.4%上升到2011年的87.9%，且流动负债中多数为短期借款和预收账款，这对于企业的短期还债能力要求较高，企业压力较大，且短期资金比率很高，企业出现财务危机的可能性非常大。但这也是房地产行业的普遍特征，主要依靠短期借贷来融通资金。通过对比以上数据可知，万科的短期偿债能力和长期偿债能力都明显的呈下降趋势，且其存货相对于持有货币现金的大幅增加，说明了万科在建造新的房产的同时忽略了偿债风险，万科应注重追求合理的资本结构，在大幅利用负债融资的同时，亦应注重权益融资和权益资本在公司资本结构中所占的比重。营运能力分析指标名称20072008200920102011存货周转率0.310.290.380.230.21流动资产周转率0.370.360.380.250.25总资产周转率0.350.340.360.240.24万科2007—2011年营运能力指标趋势图0.000.050.100.150.200.250.300.350.400.4520072008200920102011存货周转率流动资产周转率总资产周转率从图表中可以看出，万科在的营运能力各项指标以2009年为转折点，近三年来，营运能力各项指标呈明显的下降趋势，这说明近三年来万科存货、流动资产的流动性与变现能力正逐步减弱，且其总资产的经营效率也逐步降低，反映出的是万科对其各项资产的利用能力大大降低。所以，万科应重视加大对其资产的管理力度，增强经营效率，减少资源的浪费。虽然，对于房地产行业来说，具有较小的存货周转率和较长的营业周期是正常现象，但是，连续三年营运能力指标出现大幅下降的情况，亦值得注意。SWOT战略分析S——Strength主营业务仍旧是为万科带来盈利的大头，企业的盈利能力仍旧保持一个较高的水平。目前为止，万科依旧是我国住宅式房地产企业的领跑者。O——Opportunity中国人口数量庞大，对住宅房需求大。且房地产行业属于增长型行业，发展空间大。万科的软性服务理念，也迎合了中高档房产消费者的需求。W——Weakness资产负债率连年升高，偿债能力和营运能呈下降趋势，企业过度于依赖负债融资，忽视了权益资本的作用，并且万科的营运管理能力和资源利用也呈现一定问题。房地产行业的高负债融资等的特点造成了这种局面。T——Threaten国家对房价的宏观调控（提高银行贷款利率，提高二套房首付比率，限购令等）、土地资源的稀缺造成的地价上涨、与地方政府的关系维持、全球性金融危机的影响，我国的住宅房房市正面临严峻的挑战。万达BECDA公司简介发展历程市场背景分析战略分析盈利模式公司简介万达集团创立于1988年，形成商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货五大产业，企业资产2200亿元，年收