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1看市场2看产业3看功能4看产品5看推广项目属性：产业地产解题思路构思导读看市场未来竞争激烈：……看产业明确产业主题：①源发（产业）：家用电器及电气器材制造、五金机械、纺织服装及化纤制造②空降（产业）：？看功能根据产业主题建立功能模型：包括平台功能、优惠政策、配套服务等看产品关于容积率：根据产业主题及功能定位的不同,存在两个定位方向:一:低密度，以环境取胜，独栋建筑为主，吸引大型总部企业入驻，建议容积率在0.6-0.8左右二:中高密度,以小高层建筑或大独栋建筑为主，获得更大的销售面积，建议容积率在1.5-1.8左右关于建筑风格：根据项目定位主题并结合城市文化元素进行嫁接和融合看推广渠道推广：脉络和直达看产业1产业表象泛产业→弱产业→一业特强产业打造“空降型”和“源发性”看产业3个方向一业特强依托城市或地区主导产业泛产业无明显产业主题弱产业整合资源，塑造，发展某一产业产业表象泛产业无明显产业主题财富兴园（上海）大业领地（上海）ABP北京丰台总部基地基本情况•定位：成长型中小企业商务园•规模：占地18.7万平方米，建筑面积28万平方米•产业主题：无明确产业主题•物业组成：研发办公楼+会展酒店+商业配套+物流仓储+公寓•功能组成：研发+总部办公+产品展示等财富兴园定位为面向成长型中小企业的商务花园，具有一定差异化；但项目无确定明确产业主题，因此园区内提供服务平台亦不具有针对性，项目价值难以有较大程度提升物业类型弧线型单栋：600平方米组团：3600~6500平方米双拼型独立单元：650平方米组团：1300平方米独栋型独立单元：1300平方米财富兴园·国际企业花园星月·大业领地基本情况•定位：总部基地•规模：建筑面积60万平方米•产业主题：无明确产业主题•物业组成：总部办公楼+会展酒店+商业配套•功能组成：总部办公为主,贸易、财务结算、会展为辅物业介绍—总部办公楼上海第一批建设的总部经济项目之一，以吸引500强总部和国内企业总部聚集为目的。但项目泛产业定位，难以对企业客户尤其是知名客户产生较大吸引力。A型：4~5层1250~1550㎡B型：6~7层1500~2000㎡C型：8~9层2000~2200㎡D型：9层4200㎡物业类型特征园区特点功能组合总部办公+科研+中试+生产物业组成总部办公楼+酒店+公寓+商业配套+食堂+商务会所+会展讲堂规划和建筑中国传统建筑围合式空间与西方开放式街区相结合总部楼设计规模多样化，适合不同类型企业总部需求交通条件交通动线设计提高交通便捷度，停车位充足配套设施楼宇配套设施体现科技化、商业和生活配套设施注重人性化产业定位定位为企业总部聚集区，但无明确产业主题经营和运营经营模式总部楼产权销售营销推广广告、会议、论坛、异地招商等优惠政策财税优惠、人才引进优惠、其他优惠园区总规模140万平方米总部楼规模1200-6000平方米酒店规模60000平方米商业配套规模125000平方米食堂几十个200-500平方米的食堂商务会所每个庭院中心设置一个200-500平方米的商务会所入住企业迄今共吸引了包括中华通信、中国铁通、中国诚通、中国质量认证中心、中成进出口、中国航天时代电子、长征火箭、三星电子、中金科技等大型国有企业以及知名跨国企业在内的200余家企业入住启发总部经济概念的内涵需扩大、产业主题需明确ABP北京丰台总部基地弱产业整合资源，塑造，发展某一产业浦江智谷商务园上海文化信息产业园上海文化信息产业园（曾操盘项目）基本情况•定位：以现代文化产业、信息产业、创意产业为核心的文化信息产业公园•规模：占地600亩，容积率1.2，总建筑面积近50万平方米•产业主题：现代文化产业、信息产业、创意产业•物业组成：产业类物业：总部办公、标准办公、专家办公、企业孵化楼配套类物业：高星级酒店、超星级会所、会展中心、主题商业、主题娱乐、组团内商业配套、人才公寓、商务别墅以当地政府大力发展的“文化信息产业”为核心浦江智谷商务园基本情况•定位：研发型总部商务园区•规模：占地88万平方米，建筑面积106万平方米•产业主题：IT、航空航天、生物医药等•物业组成：大平面研发楼+独栋商务楼•功能组成：研发+总部办公+产品展示等是以研发为主要功能定位的产业地产项目；项目主体物业类型以研发楼为主，这些研发楼具有大平面的特征，单层面积在6000平方米以上，适合大型企业的研发中心进驻。研发楼商务楼一业特强依托城市或地区主导产业爱尔兰PW商务花园钢领金石湾基本情况启发•定位：钢铁服务业企业集聚区以宝山强势产业“钢铁”为明确的产业主题，并根据钢铁贸易物流商的特殊需求打造的资金、信息和货物流通平台。•规模：占地23万平方米，建筑面积32万平方米•产业主题：钢铁贸易、物流及钢铁相关服务业•物业组成：总部办公楼+高层办公楼+商业+酒店•功能组成：总部办公+研发+展示交易+四大软性平台•信息交易中心：MySteel网上电子交易平台，WSD、MEPS国外信息资源共享交换等•金融服务中心：10亿元资金第三方担保公司、银企战略合作等•物流分拨中心：与中储物流合作•会展服务中心：行业展会、论坛、博物馆钢领---上海钢铁服务业中心（曾操盘项目）一业特强——宝山---钢铁金石湾（曾操盘项目）基本情况启发•定位：上海国际性化工服务业中心以金山区“上海国际化工城”为依托，发展化工产业的现代服务业•规模：占地约850亩，总体量60余万平方米•产业主题：化工产业•物业组成：产业类物业：独栋总部办公楼、标准办公楼、定制式办公楼配套类物业：星级酒店、精品公寓、商业休闲中心等一业特强——金山---化工特征•大学城的商务花园（剑桥）：创业型高科技企业•城市更新形成的商务花园（Oakdale）：政府扶持、高绿化率•面向物流业的商务花园（哥本哈根机场）：产业主题明确•规模和个性并重的商务花园（沃灵顿）:物业类型多样、注重细部处理、谨慎控制开发进度启发产业主题明晰政府扶持因地制宜有序开发爱尔兰PW商务花园一业特强——哥本哈根机场---物流产业集聚的重要性有产业主题要优于无产业主题！在硅谷不能解决的技术问题，那在全世界也找不到解决办法---土豆网络CEO王微我司在后期解决核心问题的思路和考虑方向产业表象产业集聚的方式产业分类和产业链分段挖掘本项目的产业主题2条路径空降型看资源、看规划源发性看现状、看基础产业打造源发（产业）看现状、看基础产品情况•定位：钢铁服务业中心（钢铁企业集群，集信息中心、交易中心、研发中心、物流中心)•占地面积：347亩•总建筑面积：32万㎡•物业组成：独栋总部楼（2200-4000㎡）、综合商务楼（80-160，1000-1200、交易市场（9700）OURREFERENCE---钢领（曾操盘项目）OURREFERENCE---金石湾（曾操盘项目）产品情况•定位：上海国际化工服务业中心•占地面积：850亩•总建筑面积：60余万㎡•物业组成：•一期：8.2万平方米，包含：花园式独栋总部办公，面积2156～5739㎡高层标准办公楼单层，面积为1247-1333㎡空降（产业）看资源、看规划OURREFERENCE---上海三林国际科研创新服务基地（曾操盘项目）产品情况•定位：以新材料新能源为切入点，集科研、设计、中试、虚拟制造、科技成果转化、展贸、营销等多功能为一体的新兴制造业和生产性服务业园区•占地面积：1000亩•总建筑面积：110余万㎡•物业组成：花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等产业定位支撑开发商富春集团在新材料产业有一定的产业基础和号召力，新材料也是浦东重点发展产业空降（产业）看资源、看规划OURREFERENCE---无锡（国家）工业设计园产品情况•定位：国内第一家以工业设计为主题的专业化园区；国内首家工业设计知识产权园•规划：总规划面积2.5平方公里，一期12万平方米，二期100万平方米•物业类型：创业型、研发设计办公务业•产业格局：IC设计、自动控制设计、产品造型设计、机械与模具设计、建筑设计、平面设计存在问题：税收优惠尤其是15%的所得税税收优惠政策长时间未落实；展贸平台相对滞后；地区影响力有限空降（产业）看资源、看规划OURREFERENCE---上海松江工业设计产业园（曾操盘项目）产品情况•定位：以工业设计为主题，整合政府资源、行业协会资源、大专院校、各国各地区工业设计组织等资源，打造代表上海、代表中国工业设计能力的工业设计之都。•占地面积：12万平方米•总建筑面积：20余万平方米•物业组成：花园式独栋总部办公、高层标准办公楼等说明：本案不是从产业类型，而是从产业链环节入手打造产业主题设计成果展贸中心信息及学术交流中心模具设计中心知识产权保护中心中试与测试中心软件开发与多媒体中心平台功能看功能2“2.5产业”和“总部经济”看功能2.5产业第二产业中附加值较高的部分新兴制造业不从事物资资料生产而只提供非物质性服务从事物资资料生产并提供物质性产品研发设计营销结算售后服务会展高附加值少污染核心技术生产性服务业2.5产业理解总部经济概念某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响的一种经济形态。总部经济主要的理论精髓是：企业总部与加工制造基地在空间上逐渐实现分离，总部向中心城市聚集，而产业制造基地向制造成本较低的区域集中的规律，并出现专业化和集群化的趋势。总部经济属于“一手‘托’着欠发达地区，一手‘托’着发达地区”的梯级发展理论。总部经济理解研发设计中试虚拟制造营销总部专业中介服务下游客户总部经济制造业企业总部运营总部跨国公司企业地区总部机构、国内优秀企业总部机构、民营财团总部采购中心大型企业在供应商集中地设立的采购集中地销售中心大型企业面向下游客户的销售职能中心信息中心大型企业进行结算、物流、配送的信息处理中心研发中心跨国公司、高新技术企业创新、研发机构金融企业总部民营银行总部、全国和外资银行企业总部服务中心、投资银行、证券公司、基金公司、保险公司、担保公司、财务公司科研机构总部国家与社会科研机构、社会经济研究中心机关机构总部行业协会、商会、社会基金其它类型总部学历教育、认证机构总部经济理解本案发展总部经济的方向（示例）项目类型要求条件本案适应度土地性质本案发展“总部经济”的方向制造业企业总部运营总部商务条件要求较高低适宜我们认为：随着虹桥综合交通枢纽的建设,对物流依存度较高采购中心、营销中心具有发展的可能.,但本项目的土地性质是工业用地,不适宜建设商铺产品,因此采购中心、营销中心的建设具有局限。区域周边具有多所国际学校、闵行的学术氛围良好，同时周边环境优越，因此，发展产业链高端的研发功能具有优势采购中心物流条件要求较高高不适宜营销中心物流条件要求较高高不适宜信息中心商务条件要求较高中适宜研发中心研发条件要求较高高适宜电子产业研发功能模型我司在后期解决核心问题的思路和考虑方向看产品3市场需求指导产品规划对目标产业内的企业、研究机构进行客户需求调研建筑风格产业特征左右风格/地域文化左右风格看产品关于项目容积率本案指导容积率≤2用足容积率并非能获得利益最大化容积率规划原则①产业+功能决定标准②参考同类项目（备注：在未明确产业主题及功能的情况下，当前同类项目的容积率指标可作为参考）思路和考虑方向项目名称形象概念依托产业功能定位容积率占地面积(万㎡)建筑面积(万㎡)物业组合星月·大业领地企业总部花园无明显产业主题展示、贸易、研发、财务结算1.31800亩60余万㎡500栋花园总部楼钢领钢铁物流总部基地钢铁流通业及其相关产业集钢铁贸易物流、商流、信息流育一体的基地1.423.132独栋总部楼+综合办公楼+会展中心+酒店上海总部湾产学研基地+总部基地无明显产业主题集研发、办公、生产、贸易于一体的基地1.693.3150200幢独栋总部楼+多层研发楼+会展中心+酒店总部1号现代生产性服务业聚集区无明显产业主题集总部办公、科技研发、会议会展、加工物流中心于一体1.3250亩（一期）98低层独栋楼群，包括中小型企业总部楼和