[房地产]政策解读及房地产市场预测(ppt26页)

1政策解读及房地产市场预测易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司2008年11月15日上海易居房地产研究院2·规律篇·救市篇·预测篇3中国经济发展周期理论繁荣期减速期衰退期复苏期完整的经济周期经历繁荣、减速、衰退、复苏四个阶段。4中国经济发展周期理论繁荣期减速期复苏期1、中国改革开放以后，中国尚未经历过衰退期，经济始终处于不同幅度的经济增长之中。2、上海从92年开始至今，连续16年GDP增速保持两位数，其间周期变化与中国经济相同。5中国经济发展周期理论繁荣期复苏期减速期复苏期时间经济增长1、经济：保持快速增长；2、供应：固定资产投资保持高位，重要部门渐显投资过热、产能过剩；3、需求：外需、内需强劲，增速低于投资；4、政策：开始关注经济过热，抑制性政策逐渐出台。1、经济：增长速度放缓；2、供应：投资比例受到控制，供应减少；3、需求：受限，下滑速度快于投资；4、政策：保持抑制性，逐渐回收抑制性政策。1、经济：增长速度逐渐加快；2、供应：投资低位盘整，后期加快；3、需求：快速增长，增速高于投资；4、政策：鼓励性政策。6时间上一轮调整期复苏期发展期调整期新一轮复苏期阶段城市房地产发展周期1232、跨度趋长性；我国房地产周期的频率,自80年代以来大约都是5年发展,2年低落,约7到8年为一个周期,而随着国民经济逐步发展、市场及行业的逐步成熟和健全,这个周期有延长的态势。4、阶段差异性；我国房地产的周期中,调整期相对比较短,而发展期时间比较长,这显示出市场需求持续旺盛这样的特点,它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区。1、区域特殊性；房地产自身的区域性特别明显，尤其是珠三角、长三角、环渤海、中西部等区域房地产发展周期特征更是不一。3、波幅渐缓性；随着国民经济持续向好的带动，以及房地产自身发生发展机制的不断健全，周期性的（斜率）波动有趋缓的态势。中国房地产发展周期理论7中国房地产发展周期理论时间房地产市场走势1、开发投资：低幅上升向缩减投资转变；2、土地市场：低价成交，出现流标；3、市场供应：大幅放量，逐渐萎缩；4、需求心理：市场预期转变，进入观望；5、市场成交：逐渐回落；6、房价：上市公司首先出现降价，逐渐蔓延；7、政策：抑制性政策组合推出。1、开发投资：快速上升；2、土地市场：高价拿地，比拼资金；3、市场供应：逐渐上升；4、需求心理：不理性，透支消费；5、市场成交：快速增长，增速快于供应；6、房价：快速上涨；7、政策：逐步回收鼓励性政策，逐渐向抑制性政策过度。1、开发投资：逐渐下降，向上升转变；2、土地市场：低价圈地；3、市场供应：逐渐回升；4、需求心理：理性入市；5、市场成交：成交回暖，供求平衡；6、房价：平稳，部分楼盘开始上涨；7、政策：逐步回收抑制性政策，逐渐向鼓励性政策过度。政策拐点政策拐点8·规律篇·救市篇·预测篇9国内：从紧宏观调控国际：次贷危机、金融风暴经济下滑-2.3%07/1-908/1-912.2%9.9%GDP增幅国内外双重压力，国内经济出现下滑，预判形势不容乐观，调控目标从“两防”转变为“一控一保”10保增长增投资助出口扩内需三架马车，增投资和扩内需成为“保增长”的关键点，而“支持居民购房”则成为扩内需的重要环节11房地产新政全方位出击，旨在“支持居民购房”住房保障公积金行政性收费房产税费支持居民购房双率下调12新政·一手房买入条件新政前新政后公积金利率4.86%4.59%公积金首付普通自住住房20.00%20.00%非普通住房30.00%30.00%第二套普通自住40%20%第二套投资40.00%40.00%公积金上限第一套普通住房60万80万第二套普通住房60万60万非普通住房60万60万税目条件一条件二新政前新政后契税普通住房90平方米1.5%1.0%90-140平方米1.5%非普通住房---3.0%3.0%印花税------0.05%09月15日前9月16日—10月9日10月10日-10月26日10月27日-10月30日10月30日后5年以上贷款基准利率7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%优惠利率（首套自住普通住房）6.6555%6.5790%6.3495%5.2290%5.0400%非普通住房7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%第二套（非自住非普通）8.6130%8.5140%8.2170%8.2170%7.9200%13新政·二手房买入条件新政前新政后公积金利率---4.86%4.59%公积金首付普通自住住房30.00%20.00%非普通住房30.00%30.00%第二套普通自住40%20%第二套投资40.00%40.00%公积金上限第一套普通住房60万80万第二套普通住房60万60万非普通住房60万60万税目条件一条件二新政前新政后契税普通住房90平方米1.5%1.0%90-140平方米1.5%非普通住房---3.0%3.0%印花税------0.05%09月15日前9月16日—10月9日10月10日-10月26日10月27日-10月30日10月30日后5年以上贷款基准利率7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%优惠利率（首套自住普通住房）6.6555%6.5790%6.3495%5.2290%5.0400%非普通住房7.8300%7.7400%7.4700%7.4700%7.2000%第二套（非自住非普通）8.6130%8.5140%8.2170%8.2170%7.9200%14新政·二手房卖出税目条件一条件二条件三新政前新政后印花税---------0.05%0土地增值税---------1%0营业税普通住房2年以内---5.55%5.55%2-5年---5.55%0%5年以上---0.00%0%非普通住房2年以内---5.55%5.55%2-5年---5.55%差额5.55%5年以上---差额5.55%差额5.55%个人所得税普通住房2年以内---1%1%2-5年唯一用房1%0%2-5年非唯一用房1%1%5年以上唯一用房0%0%5年以上非唯一用房1%1%非普通住房2年以内2年以内2%2%2-5年唯一用房2%0%2-5年非唯一用房2%2%5年以上唯一用房0%0%5年以上非唯一用房2%2%15新政·一二手房买入成本第一套第二套自住第二套投资普通住房非普通住房普通住房非普通住房普通住房非普通住房商贷利率5.23%7.47%？？8.22%8.22%商贷首付20%30%？？40%40%公积金利率4.59%4.59%4.59%4.59%4.59%4.59%公积金首付20%30%30%30%30%30%公积金上限806060606060契税1%（90以下）1.5%（90－140）3%1.50%3%1.50%3%印花税000000首次购房、自住消费，银行信贷优惠明显。但何为“首套”？何为“改善型”？尚需明确16新政·二手房卖出税费普通住房非普通住房２年内２－５年５年以上２年内２－５年５年以上印花税0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%土地增值税0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%营业税5.55%0.00%0.00%5.55%差额5.55%差额5.55%个人所得税唯一1.00%0.00%0.00%2.00%0.00%0.00%非唯一1.00%1.00%1.00%2.00%2.00%2.00%税收总成本唯一6.55%0.00%0.00%7.55%差额5.55%差额5.55%非唯一6.55%1.00%1.00%7.55%2%+差额5.55%2%+差额5.55%二手房市场卖家减负，变相降低买家成本。17上海普通住房新标准老标准新标准容积率≧1≧1户型140M2140M2建筑高度/≧5层；5层老公寓、新旧里价格内环内单价17500元/M2总价245万元/套内外环单价10000元/M2总价140万元/套外环外单价7000元/M2总价98万元/套新标准以总价作限，总价上限与老标准相同，但运用更灵活，中小户型可以突破老标准的单价限制。Y=K·1/XY:单价X:面积内环内内外环外环外Y=245·1/XY=140·1/XY=98·1/X内环内内外环外环外X(20-140)Y(122500-17500)X(20-140)Y(70000-10000)X(20-140)Y(49000-7000)取值范围取值范围取值范围18020406080100120140160180010000200003000040000500006000070000上海普通住房新标准单位：平方米单位：元/平方米老标准新标准内环内：Y=245·1/X新标准房源数量有所扩大。体现出鼓励中小户型的精神。19上海普通住房新标准新标准前后，上海商品住宅中普通住房网上待售量增加50%。新增供应方面：11月1-6日，普通住房新增比例达到70.9%。成交方面：11月1-6日，普通住房成交比例达到65.9%。网上待售（11月4日）：老标准：19549套，194.6万平方米。新标准：31236套，287.4万平方米。普通住房新增供应对比020004000600080001000012000套0%10%20%30%40%50%60%70%80%套数132397581749337310437占比13.6%1.9%70.9%普通住房总量普通住房总量普通住房总量9月10月11月1-6日普通住房成交对比020004000600080001000012000套0%10%20%30%40%50%60%70%80%套数860420111494409645979占比20.5%26.1%65.9%普通住房总量普通住房总量普通住房总量9月10月11月1-6日200501001502002503003504009-19-39-59-79-99-119-139-159-179-199-219-239-259-279-2910-110-310-510-710-910-1110-1310-1510-1710-1910-2110-2310-2510-2710-2910-3111-211-4单位：套1双率齐降2双率齐降3国务院会议4上海14条5贷款降息6普通住房新标准房地产新政每日成交在150套上下震荡，仅房展后出现短暂高潮。挤牙膏般地出台政策，反令市场再陷观望。普通住房新标准出台后出现小高峰。但信贷细则仍未出。21房地产调控的目标：房地产市场持续、稳定、健康地发展22政策评价：新政范围广、鼓励促消费短期效果小、长期随经济23·规律篇·救市篇·预测篇24需求释放消费信心上升消费能力增强市场成交价格触底后趋稳舆论唱空导向发生倾斜房产政策放宽股市见底后出“熊”政府宏控政策松动国民经济出现回升讯号2508.1008.1108.1209.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.12宏调松动经济趋好房价探底舆论唱多税收信贷放宽股市出熊政策重归利好，复苏期将至08年底、09年初，市场略有趋好09年3月以后，市场或有明显回暖26感谢聆听易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司上海易居房地产研究院