万科__XXXX年宁波市场年报

市场研究组2013年1月2012年宁波市场总结报告2011年限购限贷之后，2012年政府没有出台进一步严厉打击房地产市场的调控手段。货币政策方面，继上半年两次下调存款准备金率0.5个百分点之后，6、7月份分别下降贷款基准利率和存款基准利率0.25个百分点。房产政策方面，8月份起首套房公积金贷款上限由60万调整至80万元。12年政策环境相对保持稳定，本地及外来开发商稳健储备，底价获取高价值土地；市场情绪企稳，自住性需求凸显；各大开发商乘势而上，成交差距缩小，外来开发商锋芒初露。前言土地市场总结住宅市场总结竞争环境分析目录8097601,1761,12001002003004005006007008009001,0001,1001,20005001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,50020124,24120112,05420102,97320093,46820085131,819楼面价（元/平米）建筑面积（万方）50065329736939957225401002003004005006007000.00.10.20.30.40.50.60.70.80.91.01.11.220124460.820115100.720105611.120090.920080.9出让土地面积（万方）成交供应比成交土地面积（万方）年度土地市场，12年宁波大市供应1031万方，成交910万方。六区市场趋理性，成交369万方，同比略有下滑；成交供应比涨至0.8；建筑成交面积升至809万方；楼面价升至4241元/平米2008-2012宁波六区土地出让成交面积2008-2012宁波六区土地成交建筑面积及楼面价备注：统计不含工业土地供应010000021790-100%80-90%70-80%60-70%50-60%40-50%30-40%20%-30%10-20%0%-10%0109成交溢价情况，12年六区共出让土地147幅，成交120幅。其中91%土地底价成交，仅9%土地有溢价，且溢价基本在30%以下。表明市场逐步回归平稳，开发商拿地更趋谨慎2012年宁波市六区成交土地溢价概况骆驼老城改造地块东部新城花园地块鄞州首南陈婆渡地块包家漕地块溢价超10%以上地块位置骆驼镇江北东部新城陈婆渡包家漕地块东部新城花园地块鄞州首南陈婆渡地块骆驼老城改造地块162321227160265384综合类商用类住宅类+69%201120122,3401,7672,2915,3772,7714,781商用类住宅类综合类+109%201120122012年宁波市六区分类土地成交建筑面积（万方）2012年宁波市六区分类土地成交楼面均价（元/平米）成交分类，12年六区住宅类土地成交复苏，反超商用类土地，成交建筑面积384万方，同比+69%。市区高价值土地成交导致成交均价升至4781元/平米，同比+109%月度土地出让成交，2012年下半年随市场回暖土地放量增加。鄞州成为热点区域，成交占比44%；海曙、江东、东部新城、鄞州土地相对具有稀缺性及地段优势，成交供应比较高45951835382761510225651508171.00.80.60.40.20.0100012.129612.1112.0712.0612.05812.04812.0112.03612.0814合计3082655012.0212.095012.1024300350成交金额（亿元）成交土地面积（万方）出让土地面积（万方）597671617112281346636231411238301410501001502000.00.51.01.5北仑区0.8镇海区0.8高新区0.9东钱湖1.4鄞州0.8东部新城江北610.6江东1.1海曙1.1成交供应比成交土地面积（万方）出让土地面积（万方）2012年宁波六区月度土地出让及成交概况2012年宁波六区各区土地出让及成交概况备注：部分土地为2011年12月出让63%22%24%57%85%70%49%0%宁波市六区17%34%北仑区0%30%镇海区58%42%0%高新区0%100%0%东钱湖0%100%0%鄞州15%东部新城100%0%43%江北24%51%江东52%25%海曙10%27%综合类土地面积（万方）商用类土地面积（万方）住宅类土地面积（万方）1001152111290329610738254125862219020411215,5575,6488,2007,2014,8253,9005,1626,42805010015020025030002,0004,0006,0008,00010,0002,375东钱湖鄞州2,285东部新城1,317江北江东11’海曙4,3085,356江东东部新城12’海曙北仑区1,245镇海区江北1,394高新区+329%+89%+12%+59%北仑区912镇海区1,194高新区2,441东钱湖鄞州楼面价（元/平米）建筑面积（万方）区域土地成交，12年市六区整体楼面价大幅上升,特别市中心区域较11年同比上升12%以上；成交土地面积中住宅类占49%，其中鄞州、北仑、海曙以及东部新城住宅类土地成交比例均在57%以上典型地块介绍–12年外来开发商抢滩市区，重点成交地块本地外来开发商相对势均力敌。宁波万科底价获取两地块江北包家漕3#地块开发商：港中旅占地：51367平米建筑面积：92460平米楼面价：10500元/㎡江北大道以西滨江2#地块开发商：绿地/中海(操盘）占地：94082平米建筑面积：202913平米楼面价：7510元/㎡鄞州区古林镇薛家片区IV-3-3居住地块开发商：维科（操盘）/雅戈尔占地：93577平米建筑面积：215227平米楼面价：4781元/㎡戎家2号地块开发商：万科占地：66833平米建筑面积：133666平米楼面价：10800元/㎡鄞州新城区东南片区11号南/北侧地块开发商：中海占地：378682平米建筑面积：757364平米楼面价：4800元/㎡鄞州区潘火片区奥克斯地块开发商：奥克斯占地：168657平米建筑面积：371045平米楼面价：3550元/㎡东部新城核心区B1花园住区地块开发商：维科占地：68894平米建筑面积：145350平米楼面价：9580元/㎡甬江东岸地块开发商：银亿占地：97456平米建筑面积：239368平米楼面价：8310元/㎡12年成交的中心区地块中除戎家2#、包家漕3#地块为纯住宅属性、无配套建设要求外，其他地块均有较大商业体量、社区邻里中心、小学、幼儿园等配套建设要求，实际楼面地价较成交楼面地价高。鄞州区新城区首南街道YZ08-01-21地块、23地块开发商：杉杉占地：101383平米建筑面积：205280平米楼面价：8325元/㎡金域国际开发商：万科占地：41080平米建筑面积：73944平米楼面价：5800元/㎡•土地供应减少，成交率提升，成交趋于理性。12年大市土地成交910万方，其中六区成交369万方，成交供应比0.8，高于2011年0.7，低于10年1.1。六区成交120幅土地91%为底价成交。•海曙、江东、东部新城、鄞州因土地稀缺性及地段优势，成为各大开发商逐鹿地，老城中心地段土地日益稀少。鄞州占44%六区成交份额为重点成交区域。•土地成交价格回升。开发商补充土地储备，市中心高价值土地的放盘及成交，且伴随市场回暖土地市场成交价格回升至楼面价格4241元/平米，市中心土地成交楼面价格同比涨12%以上。住宅类用地仍占据六区49%土地成交份额，楼面价格同比上涨109%至4781元/平米。土地市场小结–各路开发商稳健储备，底价获取高价值地段土地土地市场总结住宅市场总结竞争环境分析目录651141401532012142542582643163323924324324474874895415775856227358108128218388588779729859921,0241,0661,2661,2981,4842,6183,269鞍山镇江扬州烟台芜湖三亚乌鲁木齐唐山珠海温州太原南昌贵阳中山长春东莞福州无锡大连昆明合肥宁波厦门佛山深圳青岛武汉西安长沙成都南京沈阳苏州天津杭州重庆广州1,788上海北京成交金额（亿元）2012全国重点监测城市商品房成交金额（亿元）566581483701615577735810838821大连宁波厦门青岛深圳201220113925665814836157017547258495837891,1414475777358108218388588779859921,0241,2981,788长春大连宁波厦门深圳青岛武汉西安成都南京沈阳1,035杭州广州2012年计划单列市商品房成交金额（亿元）2012年副省级城市商品房成交金额（亿元）商品房成交，2012年宁波大市商品房成交面积581万方，金额735亿。在万科重点监测39个城市中金额排名18位；在5个计划单列市中排名第4，13个副省级城市中排名第11备注：统计口径以集团汇总商品房数据表为准商品住宅年度成交，12年宁波大市商品住宅成交面积412万方，金额535亿，均价12974元/平米；其中六区占大市金额比重扩大至63%，成交254万方，349亿元，金额同比+68%，均价13759元/平米581412300254151202386177373+68%+37%2012大市商品房2012大市2011大市20122011201020092008200712,65212,97413,73313,75914,58415,71710,7439,0627,447-6%-6%2012大市商品房2012大市2011大市201220112010200920082007735535412349220317414160278+30%+59%2012大市商品房2012大市2011大市201220112010200920082007×2007-2012主城六区商品住宅成交面积（万平米）2007-2012主城六区商品住宅成交均价（元/平米）=2007-2012主城六区商品住宅成交金额（亿元）2011年六区成交金额大市占比53%2012年六区成交金额大市占比63%月度成交，12年4、5月镇海区部分刚需楼盘降价及低价入市致使市场成交价格陷入低谷，而后6、7月政策影响带动六区市场各产品线成交量上升，整体成交价格上扬；全年月均成交29万方；57.5201020304050601211109876543212’11211109876543211’12011-2012宁波市六区商品住宅成交金额（亿元）2011-2012宁波市六区商品住宅成交面积（万方）01020304050876543211’1+56%+81%-50%12111098111096543212’11272011-2012宁波市六区商品住宅成交均价（元/平米）05,00010,00015,00020,00043212’11211109876543211’1111098765-1%-9%-10%12月均14亿元月均29亿元+107%均价13835均价13759×=月均10.1万方月均21.1万方+108%11.2.20限购实施11.2.20限购实施69869.7010203040506070800.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.03.2103011113910193.2113680.31523363365231115234713162641712314112002012’15359362543411’1421515171.20.621650.831.67796181072282.5825121.726214311月度供应，12年大市新增商品住宅供应543万方。其中六区新增供应降至279万方，同比-9%。首次供应高峰延迟至6月，11月再次加大供应；年推售比由1.9下降至1.1，供需相对平衡11年市六区供应307万方，月均25.6万方12年市六区供应279万方，月均23.3万方2011年-2012年宁波六区