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12019/9/18基础知识22019/9/18房地产基础知识及常用名词1、房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。32019/9/182、土地的所有权种类：国有土地，集体土地。3、土地使用权的获取方式：征用、划拨、出让。其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行“招拍挂”的方式进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。4、生地与熟地：熟地是指已经拆迁完毕，达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。三通一平：水通、电通、路通，场地平整。七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通，场地平整。42019/9/185、房地产按用途划分的类型:a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）；b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等）c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等）d.工业房地产（厂房，仓库，）e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园）f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等）g.综合房地产（是指具有上述两种以上用途的房地产）6、土地使用权出让的使用年限：居住用地70年；工业用地50年；教育，科技，文化卫生，体育用地50年；商业，旅游，娱乐用地40年；综合或其他用地50年；52019/9/187、拆迁补偿的方式：货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。目前较多采用货币补偿方式。8、在什么情况下，国家可以收回有限制出让的土地使用权：a.土地使用届满（如果在土地使用权届满以后，再重新交纳规定金额的土地出让金，出让金视该地段标的收取，就可以继续使用）b.根据社会公共利益的需要依照法律程序提前收回c.因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回62019/9/189、土地出让金：指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款。10、产权及房产种类：房产证可分为商品房、房改房、村民自建房三种形式。房屋产权：指房产的所有者按照国家法律规定所享有的权利，也就是房屋各项权益的总和。即房屋所有者对该房屋财产的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权利人：指依法享有土地使用权、房屋所有权的自然人、法人和其他组织。72019/9/18产权证书：指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图大产权证：即开发商首先要取得的产权证，是开发商拥有房屋产权的证明，这只能由开发商来办理。小产权证：即每个购房者拿到的产权证，由购房者或购房者委托开发商到房产交易部门办理。开发商只有取得了大产证，购房者才能去办理小产证。商品房：是指房屋开发建设中专门用作商品销售的住宅房屋或商业物业。82019/9/18公房：也称公有住房、国有住宅，指由国家及国有企业、事业单位投资兴建销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权归国家所有。使用权房：由国家及国有企业事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公房。集资房：改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。共有房产：两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。92019/9/18五证（预售条件）:《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》、和《商品房预售许可证》，简称“五证”。一证三书（楼房交付使用条件）：一证：《房地产建设项目竣工综合验收合格证》三书：商品房质量保证书、商品房使用说明书、收楼通知书商品房质量保证书：主要约定了保修年限、保修方式等商品房使用说明书：介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。102019/9/18现房：已经交付使用的商品房﹐客户交付部分或全部房款后即可入住。开发商已办妥房地产权证（大证）的商品房。期房：尚未交付使用的商品房。指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大证）为止的期间。准现房：指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。112019/9/1811、价格：价格的种类很多，如均价、起价、最低价、最高价、一口价等。其中的两种。最低价﹕指目前销售中最低的单价﹔最高价﹕指目前销售中最高的单价﹔均价：指各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积和。可以反映一个楼盘整体价格。起价：指物业各楼层销售价格中的最低价格。多层一般以顶层的销售价为起价，高层以低楼层的售价作为起价，不能真实的反映楼盘的价位。一口价﹕指不分楼层﹐不分方向﹐一次性付款的价格122019/9/1812、定金与订金的区别：定金是当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保一定数额的货币。它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定定金交付的期限。定金合同自实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超过合同标的额的20%。如果购房者交了定金后改变主意，决定不买了，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如果开发商未经定金缴纳者许可将房屋卖给他人，应向购房者双倍返还定金。这里需要注意定金与订金之间的区别：法律规定，订金不具有法律效力，只是双方的一种约定，无论哪方违约，订金必须退还购房者。132019/9/1813、违约金:指违约方按照法律规定和合同的约定，应该付给对方的一定数量的货币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有惩罚性和补偿性，但主要体现惩罚性。只要当事人有违约行为且在主观上有过错，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。14、房地产一级市场:房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。142019/9/1815、房地产二级市场:房地产二级市场，是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。16、房地产三级市场:房地产三级市场，是购买房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三级市场也包括房屋的交换。152019/9/1817、预售的条件：商品房预售实行许可证制度，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发经营企业进行商品房预售，应当向承购人出示许可证。其商品房预售广告、售房宣传资料和说明书均应载明预售许可证的批准文号。其许可证应在售楼场所显著位置悬挂。未取得预售许可证的，不得进行商品房预售。162019/9/18内销商品房预售：开发经营企业预售内销商品房须持以下证件或资料：开发经营企业的《营业执照》；有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件；已取得国有土地使用证或土地使用权来源证件，并已交付全部土地使用权出让金；取得建设工程规划许可证和建设工程开工证；有纳入市建委销售计划的证明文件；按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期；本市《商品房预售许可证》。172019/9/18外销商品房预售：开发经营企业预售外销商品房须持以下证件或资料：开发经营企业的《营业执照》；付清地价款（包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金），取得土地使用证；市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接收、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料；已完成工程建设总投资额的25％；工程施工进度和竣工交付日期已经确定；《外销商品房预售许可证》。182019/9/18契税：是土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税，税率为购买商品房销售额的３％－５％，安徽省行政区域内契税税率按４％执行。本市的收费标准：住宅为2%（面积小于144平方的按2%；大于144平方的按4%）、商业房为4%。营业税：是对一切从事商业、服务业、交通运输、邮政电讯、金融保险、建筑安装、公用事业、文娱事业的经营单位和个人，就其营业额按比例税率计征的一种赋税，转让土地使用权或销售房产时其税率为５％。城市维护建设税：是缴纳营业税的单位和个人征收，以营业税实缴税额计税依据而征收。城市市区税率为７％，县城城镇为５％，其他为１％。教育附加税：是专门用于教育的一种特别目的的税。税率在城市一般为营业税的３％。192019/9/18公共维修基金额：是指商品住房和公有住房出售后建立的住宅共用部位、共用设施设备维修基金总额。按购买商品房销售额的1%-2%。本市的收费标准：住宅（多层1%、小高层和高层2%），商业1%(多层)、2%（小高层和高层）。印花税：是指国家对各种经济、技术合同和具有合同性质的凭证、产权转移证书、营业账簿和许可证照（如营业执照、专营证、土地使用证等）以及财政部确定应征税的其它文契凭证所征收的一种税。本市的收费标准：商品房销售额的万分之三。202019/9/181、建筑面积:住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积＝套内建筑面积＋公摊共有建筑面积2、使用面积：住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。3、套内建筑面积:套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积规划术语及相关规定212019/9/184、公用面积：住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。5、竣工面积：指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要求全部完工，经验收合格的建筑.6、共有建筑面积房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积222019/9/187、分摊面积﹕公共场所(如楼梯)及公共设施(如供电房)所占的面积按一定比例分配给每户的面积。商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2．各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％公用建筑面积分摊系数：将建筑物整栋的公用建筑面积除以整栋楼各套套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积／套内建筑面积之和。232019/9/188、容积率：项目总建筑面积与项目总用地面积的比值。※容积率=总建筑面积÷总用地面积多层容积率一般控制在1.3以下，小高层的容积率可以达到2左右，高层视情况一般在4或5左右。对于开发商来