《红地产》独家发布全球城市综合体排行榜

《红地产》独家发布全球城市综合体排行榜:55:50自法国拉德芳斯，世界第一个城市综合体诞生以来，人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。它们是城市的名片，城市的动力旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。本期《红地产》纵观世界各大城市综合体，按其建筑面积和体量排名，对它们做一些简单的介绍，希望能对中国城市综合体的运营给出借鉴。自法国拉德芳斯，世界第一个城市综合体诞生以来，人们就把城市综合体与庞大的建筑群、商业中心、城市地标、城市发展引擎联系在一起。就像美国纽约曼哈顿洛克菲勒中心，英国伦敦的金丝雀码头、日本的东京中城、六本木、难波城，德国柏林的索尼中心，新加坡的新达城，中国北京的国贸——它们外在以摩天大楼的形式丰富着城市的天际线，内在以功能集约的聚合力量营造着城市新中心。它们是城市的名片，城市的动力旗舰，用钢筋铁骨般的巨桨把城市进程大步推向前进。随着城市快速发展、交通网络的提升、城市规模扩大和城市化程度的不断提高，功能集约化更高，规模更大的城市综合体成为高端商业地产开发的主流模式。城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。每个城市综合体至少组合了上述功能中的3种，在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系。它一般以一种功能为主、多种功能配套为辅、大多为高效率的建筑群落，往往被称为“城中之城”。根据国务院发展研究中心对2003年以来建成和在建的100个新城市综合体的研究表明，65%城市综合体的含有酒店、办公、商业、公寓等四大功能。与建筑综合体不同的是，后者是多种物业类型的简单组合，缺乏城市功能与城市空间的有效整合，系统综合性和组织结构性的逻辑性不强，局部的增减无关整体大局，而且很难衍生新系统。而城市综合体是城市功能的高效集成与互补，是城市功能要素目的性取舍与多元弹性融合的有机衔接。它与城市宏观经济环境联系更加密切，其城市运营的高度要求更高的外部经济条件，其内部组合则要求功能的协调。在融合了居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活要素的城市综合体里有这样的逻辑关系：商业零售的设置为办公人员提供了方便，使办公人员节省了时间，提高了办事效率；而办公人员的经常性消费又为零售增加了赢利；办公为旅店带来了客源，旅店的设置为办公的来访者提供了下塌地，提高了办公的效率；旅店为商业零售增加了赢利，商业零售的发达又为旅店带来了客源。反之，综合体的这种整体和有机性，会造成一种业态的失败而影响整个综合体的运营。美国纽约最繁华的曼哈顿街区洛克菲勒中心——这个号称20世纪最伟大的都市计划之一，也是上世纪较早出现的城市综合体。洛克菲勒中心在开发初期由于缺乏城市综合体的一个基本功能——居住，一直难以形成良好的协调功能。在后来的开发中，开发者认识到功能的不足，于是在洛克菲勒中心的外围建了一座拥有2153间客房的希尔顿旅馆，给中心带来了生机。洛克菲勒中心的实践证明，综合体是城市的发展方向之一。其经验是：办公、旅店、购物、居住和娱乐是城市综合体功能的重要组成，是形成功能协调的基础。此后，日本东京六本木新城、香港太古广场，包括国内深圳万象城、北京华贸中心等城市综合体均获得巨大成功，成为展示城市鼎盛的符号。城市综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”(AccessTree)体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店，又如高层地标式双塔，或是大规模的建筑集群。城市综合体是出于城市土地资源的高度集约需要而产生的，因此根据其在城市的位置和功能，大致可以分为四类：都市型综合体、CBD外延型综合体、城市副中心综合体和交通枢纽综合体。都市型综合体：处于城市CBD中心，主导功能是以商务和代表着当地的高档货时尚的商业消费为主导功能、兼文化和旅游等功能，影响力辐射到城市所覆盖区域、全国甚至世界。如美国的洛克菲勒中心。CBD外延型综合体：所处位置是在CBD外延区域，主要功能是差异化CBD功能，形态特征是以新地标的形态出现，多以大规模的综合体楼群为主，起到外扩CBD和提升CBD功能的作用。典型代表是新加坡的新达城、北京华贸中心。交通枢纽综合体：所处位置城市交通枢纽地区，主导功能是城市平台，熟道密集人流，又冷将流动人流转为优质商流的“特定”的城市商业空间。形态特征是街区混合城市综合体、大型综合功能楼群。典型代表是香港太古广场。功能组合是商业、商务和交通输送。城市副中心综合体：所处位置是旧城或非中心地带，主导功能是以商业和商务为主导，形态特征是大型综合功能楼群为主，典型代表日本东京六本木、东京中城。法国的拉德芳斯、泰国长春广场，北京的华贸中心，其商业和社会的双重城市价值已经彰显。在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本昂贵的背景下，城市综合体已成为高端商业地产开发的主流模式，“新地王+高端城市综合体”这一组合彰显了房地产开发公司的选择逻辑。●反映了紧凑城市的构想，是城市集约化发展的主要方式；●适应了当代城市发展的要求；●发展城市竞争力的重要手段；●延伸了城市公共空间，缓解了紧张的城市空间资源，构成了集约化城市基础；●通过功能复合使城市商业空间多样化；●完整而独立的文化功能空间实现了城市商业与城市文化娱乐的有机融合。谁拥有城市综合体谁拥有城市未来中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。近几年，城市综合体已成为城市高端商业地产发展的主流开发模式，万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。而杭州、沈阳等代表性二线城市提出未来城市建设、招商和开发主要以城市综合体为主的战略目标。从现实意义上看，一般一个城市综合体的投资至少需要20-30亿，这就要求开发商需具备相当强的资金实力，另外城市综合体的不同业态属于不同的专业领域，开发商要能够在每个领域培养一支独立专业的团队，在总体上，又能使这些独立的团队达到共同的调控目标。简而言之，城市综合体的运作要求开发商从单纯的地产开发到城市运营商做一个角色的转型，而这完全是一个高度的转换。本期《红地产》纵观世界各大城市综合体，按其建筑面积和体量排名，对它们做一些简单的介绍，希望能对中国城市综合体的运营给出借鉴。附《红地产》全球城市综合体TOP100排行榜