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保利地产青岛-四方项目整合推广策略Part1公司简介及推广案例介绍推广案例介绍首座以德式生态环境规划的楼盘湿地生态社区海信品牌能量完全有能力在东营塑造一个有差异化的生态城中城地处西城区未来城市中心让即墨骄傲的好房子马山新城项目占地21.5万平方米，建筑面积30万平方米，容积率1.35，共有将近60个楼座，分三期开发。南北中轴线以东为一期，它由25个多层楼座和1个会所、1个幼儿园组成，包含2栋叠拼别墅、8栋院景House和11栋花园洋房，分布在四个错落有致的组团内。科达荷兰假日代表一种生活方式，科达集团缔造这种生活的平台，将和广大业主一起演绎一种新的生活，一种荷兰风情的格调生活——有艺术家气质的生活氛围。科达将与广大业主共同缔造这个城市的生活。东营东城的标杆项目院落景观设计，270°弧形观景窗，让东营居住步入全景时代。尚都企划2007年度累积参与推广项目总金额突破22亿元参与推广项目总面积累积突破76万方活动策划海纳世纪之帆认筹活动科达远鉴开盘活动远鉴名酒鉴赏会暨2005年发售推介会海信营城项目2006年客户答谢会尚都策略：•自200５年开始持续操作项目，每个项目均取得优异成绩。•策划、包装、销售三者并重，可以将思路得到最优化的执行。•拥有庞大完整的市场信息平台、客户资源平台。•具备成熟的地产服务理念。尚都服务的其他行业部分作品海信空调形象广告设计海信空调形象广告设计海信空调形象广告设计海信空调形象广告设计海尔厨房家电POP广告设计Part2市场研究•2007年青岛市市场价格整体上呈现“平稳上涨”态势。青岛2007年全国70个大中城市房屋销售价格与上年同期相比，平均上涨7.0％。青岛的指数低于全国平均水平0.8个百分点，在全国70个大中城市的位次累计平均为第29位。•经济的快速发展和基础建设的快速推进为青岛房地产的发展提供了充分的保障。房地产市场将稳健发展。2007年，青岛GDP继续保持16％左右的高速增长，人均GDP突破6,000美元；依据07年山东半岛城市群总体规划，山东半岛城市群将致力于成为黄河流域的经济中心和龙头，与京津冀、辽中南地区共同构筑引领中国经济的重要增长极，青岛在半岛城市群的龙头作用进一步得到强化；2007年，济青高速南线、荣乌高速支线青岛段相继通车，青岛的高速公路通车里程突破700公里，占到全省的1/6，海湾大桥、海底隧道正在紧张而有序地建设中，基础设施的持续改善为城市的扩容提供了保障。•受大势和调控影响，青岛房地产投资增速继续减缓，延缓开发现象严重。2007年房地产调控持续收紧，全年房地产市场经历了加息、清算土地增值税、提高土地使用税等政策的冲击，以及经济适用房、廉租房、土地储备、物权法、城市房地产管理法等政策等都对青岛房地产市场发展产生不同程度的影响。•2008年青岛房地产预计将趋于平稳，全年的房价涨幅预计与07年持平或低于07年涨幅。2008年，央行将执行从紧的货币政策，必然导致信贷规模受到抑制，部分中小开发商面临经营困境，个人购房按揭贷款规模也将受到影响；经济趋向过热以及通货膨胀央行的再度加息，将导致开发商财务成本增加，消费者购房成本提高，加重市场观望气氛，对房地产投资、投机性需求将产生明显抑制。与此同时，经过近两年的宏观调控，多项政策出台形成的累积效应有可能在08年集中显现，奥运的利好在08年也将达到顶峰，由于刚性需求的存在，预计08年上半年青岛住宅价格仍可能保持较快的上涨，但下半年随着调控的深入、调控效应的累加显现，以及奥运利好的减弱，青岛住宅价格预计将趋于平稳，全年的房价涨幅预计与07年持平或低于07年涨幅。四方区•四方区区位四方区位于山东半岛西南部，地处青岛市市区中部，地理位置为东经120°22＇，北纬36°06＇，东临崂山区和市北区，西濒胶州湾，南靠市北区，北接李沧区，全区海岸线长7千米，总面积34.55平方千米。•四方区简介四方区由老城区、新经济区和西海岸经济开发带三部分组成交通枢纽区、加工工业区、民俗民情旅游区，在全市处于举足轻重的地位。区内交通发达，是公路、铁路、航空、海港的门户和必经之地，距海港2公里，距机场10公里，铁路纵贯全区，区有四方火车站、沙岭庄火车站和青岛市长途汽车站。交通便捷，工业较多属于青岛工业老城区，人口居住密集。•四方区规划西部工业仓储综合功能片区四流南路、杭州路以西范围内的用地，面积约为14.05平方公里。规划继续完善以工业、仓储为主体功能的布局结构，大力发展临港工业；预留连续的铁路线路、站场用地；对区内几处村庄进行改造，规划区内人口约为5.2万人。中部居住商贸综合功能片区西以四流南路、杭州路为界，东以南京路、重庆南路、清江路、南昌路、周口路、开平路、重庆南路为界，用地面积约为6.49平方公里。现状主要为人口较为集中的生活居住区。规划本区主要突出商住功能，大力发展第三产业，控制工业发展规模。规划区内人口约为29.3万人。东部新经济综合功能片区南京路、重庆南路、清江路、南昌路、周口路、开平路以东的用地，面积约为14.01平方公里。本区为四方东部新区，规划将建设成为配套齐全的、具有综合功能的、现代化的城市居住新区。规划在台柳路北侧预留行政办公用地，台柳路与308国道之间预留商业金融用地，形成四方区新的行政办公、商业金融中心，带动四方区东部新区建设，促进四方区经济发展。本片区规划居住人口约为6.4万人。•四方区房地产市场该区房地产开发趋热频繁的土地出让，让该区房产开发趋热。据房地产交易中心统计，四方区目前在售的项目中住宅总量约1542套，建筑面积约15.23万平方米，即将出让的一块地块建设的住宅将是四方在售房屋总量的两倍多。四方区楼市渐热得益于‘两改’政策四方区两改项目共8个，其中老城区3个，城中村5个，占地总面积98.8万平方米，规划建设总面积171万平方米，拆迁居民5177户。两改项目的启动为四方房地产开发提供了充足的空间。530046595900632562546511607555456268•四方区房地产价格趋势表•四方区房地产趋势总结大势呈现稳步上升趋势从2007年1月至2008年3月的房产平均价格表可以看出，本区的房产投资趋于上升阶段，增幅明显。受政策房影响对房价影响较大08年2月瑞金家园发力，使平均价格再下降到5545元，使得原本涨高的房价暴跌，影响大多商品房的出售。•区内可竞物业分析广华海岸阳光开发商:青岛广华房地产开发有限公司地址:四方区兴隆一路与海岸路交界处建筑类别:高层、多层均价:5717元/平方米开盘时间:2007-12-16入住时间:2008-12楼层状况:3栋17层板式高层、7栋6层多层、2栋7层保留建筑和海岸路沿街1-2层网点总建筑面积:69000平方米总户数:765停车位:共计444，停车率约为60%销售率：59%雁山世纪开发商：青岛雁山房地产地址:四方区郑州路1号建筑类别:多层高层均价:5802元/平方米开盘时间:2007-05-31入住时间:2008-06楼层状况:5座高层（18层），2座多层（6层）多层6000起价，高层4900。总建筑面积:45330平方米停车位:配比：0.8主力户型;80-90平米之间物业管理附加信息:电梯费是0.40元销售率：73%海华山景开发商:青岛天海房地产开发有限公司地址:四方区金华路62号建筑类别:多层均价:7091元/平方米开盘时间:2007-09入住时间:2008-12楼层状况:12个楼座户型面积:87-120平米销售率：53%兴隆花园开发商:青岛金海顺置业有限公司建筑类别:高层均价:6648元/平方米地址:四方区兴隆路80号开盘时间:2007-08-05入住时间:2008-07楼层状况:主体8栋高层，2栋21层、6栋18层组成85%的户型面积70-110平方米之间总建筑面积:120000平方米总户数:1094停车位:580销售率：62%鲁岳梦境江南开发商:青岛鲁岳置业股份有限公司投资商:浙江金龙房地产投资集团地址:四方区郑州路以南，洛阳路以北开盘时间:2008-04楼层状况:16栋15层的小高层和一栋三层幼儿园总建筑面积:148529.20平方米总户数:1164户型面积:70---150停车位:641主力户型:两室两厅，面积在90平方米左右雍翠华苑地址:四方区四流南路9、11、13号(葡萄酒厂厂址)]开发商:青岛百通城市建设集团股份有限公司销售均价为4578元/平方米。出让面积为7.76018万平商品住房用地4.61173万平，普通商品住房用地3.14845万平锦绣海岸地址:四方区瑞昌路与兴隆路交会处总建筑面积:230000平方米开发商:青岛海信房地产股份有限公司距青黄快速路入口500米，距海港2公里，距机场10公里。可观山看海。东北侧约800米处为孤山，恒锦世家开发商：青岛恒锦置业开发有限公司占地面积:8.83万平方米总建筑面积:22.61万平方米总户数:2218户停车位:2074个住宅建筑面积20.88万平商业建筑面积1.52万平幼儿园建筑面积2000平建筑容积率2.56建筑密度19.8%项目根据地块分布情况分为A区和B区，A区规划用地面积54469.8m2，建筑面积16.48万平B区规划用地面积33873.8m2，建筑面积6.12万平•可竞物业特点建筑形态：多以多层、高层组合社区为主。户型面积：70——110为主力户型产品定位：中档观景居住区•总结同期竞争产品存量较大，市场竞争激烈产品同质严重，产品特点，差异化比较重要人群分析：在四方区购房的大多属于当地居民，改善居住条件为主。职业特性：以区内企、事业单位员工及工厂的职工、小生意人居多。家庭收入：家庭总收入在5000-8000元之间。居住区域：四方本区的原市民居多。购买用途：自主为主，投资占少量。年龄结构：26——40岁之间收入良好的消费者。40——60岁之间有一定积蓄的消费者。•谁在四方区购房•投资型消费群分析投资型客户大多为经济宽裕的个人或者投资性企业，看重青岛的城市化进程和城市化建设，更加看好四方区的市场发展前景，认可这里的发展空间，积极参与到市场经济中来，在这里置业投资、发展事业。投资理由：区域房产的可持续发展性。获取利润的增值。把投资房产作为一种积蓄的和策略以获得丰厚回报。•自用型消费群分析自用型客可分为一次置业和二次置业者一次置业购房主要目的是通过在置业安居青岛或是婚房。二次置业购房主要目的是为了改善现有居住条件或是为子女储房购买理由：对本区有着深厚的感情，并看到本区的发展潜力。认可本区发展，安家四方。相对市北市南区，本区安家较易。“两改”政策，推动居民购房计划。项目优劣势分析优势分析：•项目周边景观较好•周边项目的拉动提升该项目的区域影响力，•保利地产的品牌形象•规模较大，易于形成规模效应劣势分析：区域生活机能相对较差，虽然周边有居住区，但是整个片区人气相对较弱。周边商业配套较差，没有商业氛围。交通条件较差，目前公交车路线较少。周边环境污染比较严重，使得居住品质下降。老城区概念影响较深，影响外籍人士入住该区。项目机会与威胁我们的机会：•房地产市场整体发展势头持续上升。•四方区改造政策带来的利好。•2008年“海上奥运”的大青岛概念，带来青岛投资热。•青岛市场可塑性强，易受宣传影响，具有市场深度。我们的威胁：•房地产市场政策的调整；•金融政策的调整；•四方区未去化房地产产品总量过大，待开发项目较多。•紧临的政策房，将对我们形成冲击。Part3产品建议及定位产品特别建议：以建筑品质和规划制胜1、提升项目建筑品质，采用环保建材，塑造环保建筑理念。2、户型规划以80——110平米为主力户型。3、规划时尚沿街商业及步行商业街区，提升项目周边人气。4、规划景观休闲广场以提升产品形象。项目定位：四方区具有高品质建筑、高品质生活的住宅区观念词：建筑品质生活品质支撑点：四方区内高品质建筑缺乏，小区整体规划较为一般，区内商业规划匮乏，该区项目内以锦绣海岸沿街商业规划较为突出，以提高建筑品质及提升区内规划来改善生活品质，力求把该项目塑造成该区高品质生活的楼盘典范。核心定位（案名定位）：保利·观山支撑点：项目位处孤山