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1委托单位：上海联洋土地发展公司报告单位：上海天启企业策划有限公司上海开启房地产投资咨询有限公司报告日期：二00一年六月天启&开启地址：上海市徐虹北路31号电话：021-64477442传真：021-64473940联洋花园市场调研简报项目：联洋花园开启&天启内容：市场调研报告地址：上海市徐虹北路31号客户：上海联洋土地发展公司电话、021-644739402一、最新情报关键词:上海住宅五年需增8000万平方米开启观点:数据显示，8000万平方米的需增量多多少少对上海的房地产开发商带来了巨大的诱惑，而且这个数据仅仅是需增量而不是需求量，但毫无质疑,对于这个保守的数据来说,需求量综究要大于需增量吧，事实上这个数据也和目前上海房地产欣欣向荣的总体现状相吻合，同时个人住房按揭贷款的增加、个人住房公积金贷款的稳步增长，也有力的支持了这一论断。因此总体看来，就象文中所说巨大的市场容量势必将带来巨大的商机，说不准有人已经在哪儿偷偷的乐了。但也别开心的太早,在消费者日益理智的今天,如果没有高品质的产品,机会也只能算是机会。主要内容:上海社科院房地产业研究中心刚刚完成的《上海房地产市场现状及前景》研究报告指出，21世纪最初5年，上海房地产市场对新增住宅需求将达8000万平方米，对存量住宅需求将超过4000万平方米，对办公楼、商铺、厂房等需求约1000万平方米，房地产市场交易总量可能达到1.5亿平方米。巨大的市场容量将带来巨大的商机。首先将创造进入上海房地产业主力业务的机会：投资上海房地产开发，开发品种将以住宅领先，中档住宅为主，高档和低档住宅为辅，办公楼厂房稍后两三年即可跟进；投资现有住宅用于租赁；进入房地产经纪业；进入物业管理业；投资接盘原业主无法再建的半截子工程；投资入股已有房地产企业。同时，上海房地产市场的发展将带来相关产业的项目：联洋花园开启&天启内容：市场调研报告地址：上海市徐虹北路31号客户：上海联洋土地发展公司电话、021-644739403发展良机：设计业，建筑业，装饰材料、部品、部件业，以智能化为代表的各类科技产品和服务，房地产抵押贷款证券化，保险业，家电、家具、轻纺业，通讯、信息产业，家用轿车产业。另据中国人民银行上海分行统计，今年前5个月上海的个人住房按揭贷款的新增额已达104.71亿元，比上年同期净增58.65亿元，增长123％。目前沪上商业银行的个人住房按揭贷款余额为450.21亿元，5月份的住房按揭贷款新增额为18.79亿元，虽比上月有所减少，但仍保持了较高的增长水平。从目前的发展势头看，到6月份上海个人住房按揭贷款的放贷额同比将实现翻番。在住房按揭贷款迅猛增长的同时，个人住房公积金贷款在今年前5个月也新增了19.01亿元，同比也多增3.96亿元，余额达到226.75亿元。关键词：利好将出刺激房价下半年申城楼盘稳中看涨开启观点：无论是土地出让招标拍卖还是内外销房并轨，所谓的“利好”实际上是对政府和开发商而言的，对于广大的消费者来说，事实上是一个绝对“利坏”的坏消息。不知道普通老百姓的薪资增长幅度会不会和逐日渐长的房价成比例，不然，眼睁睁看着节节向上爬的上海房地产价格，老百姓也徒有“望楼兴叹”的份了。不过话又说回来，如果咱们老百姓有足够的购买力，楼房品质提高一点，即使房价高一点，喜了国家，乐了人们，何乐而不为呢？主要内容：下半年本市房地产业将有两项重大措施出台：一是土地出让将纳入招标拍卖轨道，二是内外销房将逐步并轨。项目：联洋花园开启&天启内容：市场调研报告地址：上海市徐虹北路31号客户：上海联洋土地发展公司电话、021-644739404上半年，本市房价冲出了盘整近两年的平台，新盘价格普遍上涨５％以上，成交量更创下历史天量。市民们非常关心：上述两项重大措施出台后，将对下半年房价走势产生怎样影响。有关专家认为：两项政策的实质，一项是给外国投资者以国民待遇，另一项是增大土地市场透明度，作为长期利好，将对本市房价进一步趋稳走强起到支撑作用。从短线看，目前均价在2000美元／平方米以上的外销房不在少数，但内销房价超过9000元／平方米的楼盘却寥寥无几，两者并轨后，价差缩小成为大势所趋，内销房天价因此短期内有望刷新纪录。另外，高价房价格上涨后，也为中、低房价格的上扬留下空间。同时，土地是房地产市场的龙头，土地出让引入竞争机制后，会消除从前土地协商转让中被低估部分，使土地价格回归市场真实价格，短期看，这项政策极有可能引发上海土地价格上涨，并在房价中体现出来。不过，除去政策因素，从市场本身看，上半年黄沙、水泥两大主要建材价格大幅上扬，带动成本上升的因素，也会在下半年新开楼盘的房价中体现出来，使今年下半年的房价进一步上涨。关键词：上海新建住宅试行开启观点：装修房政策颁布确实是时候了，对社会环境的益处、对物业管理带来的益处等等暂且不去说他，我们只是觉得装修房从来是发展商应该做的，深明大义和负责任的开发商将不会抵制这项政策，坚持的抵制者将有可能正是应当被淘汰的那一群，对于消费者来说，多花了一小部分钱，省去了一大堆的麻烦，在生活节奏越来越快的今天，此项政策的出台，理应成为一个大快人心的消息，当然，对于那部分不装修者，我们完全可以通过不给予按揭等相关金融政策进行限制。我们有理由相信，再过几年，当全国的大中城市装修房政策业已普及之时，人们可能会发现此项政策到来的太迟了。项目：联洋花园开启&天启内容：市场调研报告地址：上海市徐虹北路31号客户：上海联洋土地发展公司电话、021-644739405主要内容:上海市住宅发展局6月17日宣布：上海将在全市15个新建住宅小区内推出“菜单式全装修”试点，到今年年底，全市将有近2000套新建全装修住宅进入市场“探路”，这些住宅由业主按“菜单”选定设计方案和施工材料，厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线全部一次装修到位。据悉，在新建住宅“菜单式全装修”的试点过程中，有关部门将在产业政策导向和运作机制方面进行深入探索，从根本上解决二次装修造成的结构破坏、资源浪费和噪音扰民等问题。据透露，新建住宅“菜单式全装修”试点包括两种模式——一种是房地产开发企业直接向市场提供统一装修标准的住宅（简称全装修住宅）；另一种是房地产开发企业在预售时，提供多种装修设计方案、材料、设备菜单和报价，供购房者选择，然后进行统一装修（简称菜单式全装修住宅）。目前，上海试点工作的重点是新建住宅菜单式全装修。与传统的毛坯房相比，菜单式全装修住宅的最大优点是业主可以省力、省心、省钱。由于成品房统一采购材料、统一调配施工人员，可以大大降低装修成本，从而实际总价低于购买毛坯房加自己搞装修的总价。据测算，同样的装修设计和用材，集团化装修成本比逐一装修成本低20％左右。据悉，国家建设部正在酝酿《商品住宅一次性装修实施细则》的出台，在上海，有关菜单式全装修住宅的质量标准和政府扶持政策也将相继出台，从而保证“菜单式全装修住宅”在试点过程中的材料运用、设计施工、质量监理和验收均有章可循，以保证消费者权益。按照目前的规定，“菜单式全装修住宅”全权责任人为开发商。二、市场动态2001年1-5月份交易累计项目：联洋花园开启&天启内容：市场调研报告地址：上海市徐虹北路31号客户：上海联洋土地发展公司电话、021-644739406内销销售登记1617891M2外销销售登记122066M2内销预售登记1031921M2外销预售登记66318M2登记发证情况68686件抵押登记情况11889件2001年5月浦东新区商品房销售排行榜名次区域物业名称销售电话1花木御景苑685603682花木华丽家族花园583322333杨思恒大华城-天地苑584536584杨思春港丽园389501295上南纯翠上南583286566北蔡绿川新苑689213497南浦贵龙园588955118花木上海故事689518889花木新天家园5885992210陆家嘴香榭丽花园50812222项目：联洋花园开启&天启内容：市场调研报告地址：上海市徐虹北路31号客户：上海联洋土地发展公司电话、021-644739407浦东新区2001年四月份商品房预售市场分析一）、基本情况概述1、预售交易量继续上升，浦东楼市新一轮购房热潮正在悄然兴起继3月份浦东商品房交易全线反弹后，本月预售交易量继续上升，登记预售面积达24.5万平方米，共2134套，分别比上月增长14%和17%。御景园、恒大华城-天地苑、绿川新苑、纯翠上南四家楼盘本月交易面积均在10000平方米以上，这即便在楼市交易十分火爆的去年下半年也未曾有过。登记的各案中除前10名楼盘外，交易面积在3000-5000平方米的物业本月已升到18家；1000-3000平方米的物业为33家，比上月多10家。结合一季度的商品房交易走势，我们不难发现--浦东楼市新一轮购房热潮正在悄然兴起。2、预售均价有所回落，但整体物业价格仍呈上升趋势相对于上月3843元/平方米的物业交易均价，本月新区商品房预售均价有所回落，为3765元/平方米，但这与整个新区物业价格的整体上升趋势并无矛盾。首先，除占登记预售交易总量20.1%的花木和川沙地区外，其它各区域的物业均价本月均有不同程度的增长，尤其是杨思、三林地区，涨幅高达8%。其次，本月前四家交易量超万平方米的楼盘中，天地苑、绿川新苑、纯翠上南三家楼盘均价都在3000元/平方米左右，其总计近4万平方米的登记量拉低了整个新区本月的预售物业均价。项目：联洋花园开启&天启内容：市场调研报告地址：上海市徐虹北路31号客户：上海联洋土地发展公司电话、021-6447394083、花木、川沙预售交易量小幅下降，杨思、三林交易量巨增本月各区域预售交易量涨幅最大的为杨思、三林地区，区域交易总量从上月的2.2万平方米剧升至本月的4.4万平方米，涨幅达100%；另外北蔡地区也有近81%的涨幅；金桥、上南地区交易面积均有所增长。花木、川沙地区预售交易量有所下降，但变化不大；陆家嘴地区登记预售面积本月降幅达13%，其它地区市场百分比进一步缩小。（具体见下表）2001年4月各区域市场份额表区域区域金桥陆家嘴杨思、三林上南花木北蔡川沙其他份额15.6%21.4%18.2%14.6%16.3%8.5%3.8%1.6%2001年浦东新区四月商品房预售排行榜排行公司名称建筑物名称1上海上实置业有限公司御景园2上海恒大房地产开发经营有限公司恒大华城-天地苑3上海绿地（集团）有限公司绿川新苑4上海众开房地产有限公司纯翠上南项目：联洋花园开启&天启内容：市场调研报告地址：上海市徐虹北路31号客户：上海联洋土地发展公司电话、021-6447394095上海南博房产有限公司博爱家园6上海龙仓置业有限公司/上海外滩房屋置换开发有限公司香榭丽花园7上海新高房地产有限公司新天家园8上海海东房地产有限公司/上海元和置业有限公司蝶恋园9上海连城置业发展有限公司连城苑10上海市机电工业房地产公司东方丰甸园11上海华丽家族房地产开发有限公司华丽家族花园12上海爱法房地产经营开发有限公司爱法新都13上海协联房地产有限公司东波路325弄14上海泰龙房地产发展有限公司环龙新纪园15上海跃进房地产开发有限公司乔顿花园16上海怡泰房地产开发有限公司怡泰家苑17上海锦绿实业发展有限公司南新苑18上海贵龙房地产发展有限公司贵龙园19上海兆隆置业有限公司凌兆玉兰苑20上海兴东房地产有限公司兴东名苑二)、区域市场分析项目：联洋花园开启&天启内容：市场调研报告地址：上海市徐虹北路31号客户：上海联洋土地发展公司电话、021-6447394010花木地区：1.区域预售前五名：御景苑华丽家族环龙新纪园万邦都市花园龙昌苑2.区域最高均价：5546元/m2；最低均价：3403元/m2平均均价：4752元/m2花木地区预售情况统计月份预售面积（m2）均价（元/m2）市场份额2001年2月15587461410.4%2001年3月43691481620.3%2001年4月40083475216.3%本月花木地区登记的商品房预售交易量为40083平