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瑞峰置业2007年7月万科·大岭山项目价值发现之旅瑞峰置业2在东莞房地产发展生龙活虎的年代，瑞峰有幸参与到万科大岭山项目的前期策划工作中来，一同与万科的同行探讨大岭山地块价值挖掘，过程痛并快乐，这其中，更饱含了瑞峰对万科项目的美好期待。瑞峰的努力以期为万科带来有价值的参考。瑞峰置业3目录Beautiful价值挖掘项目区域价值项目地块价值价值提升及赋予房地产价值的两个层面主题思考——美与生活项目主题定位项目与万科品牌价值嫁接产品价值赋予及提升项目区位价值竞争环境分析目标客户定位主题形象核心价值点价值推广分期推广价值点赋予分期推广主题建议瑞峰置业4价值挖掘价值提升及赋予区域价值发现项目区位价值项目地块价值周边竞争分析房地产价值的两个层面价值推广瑞峰置业5区域价值发现瑞峰置业6区域价值发现项目虽位于大岭山，但紧邻东城，20分钟车程可达市中心，属城郊位置。市中心东城南松山湖片区东城南居住区东莞市区大岭山镇中心牛山莞深高速出入口★瑞峰置业7区域价值发现随着“制造业名城”定位和“五年见新城”发展纲要的实施，东莞的城市化进程明显加快。为增强城市中心对各个镇区的辐射力和凝聚力，2001年东莞市政府开始着力打造中心区。随着中心区的城市核心形象越来越突出，城区的范围也逐步扩张。由于东江的限制，南城和东城成为城区主要的发展方向。大岭山紧邻南城与东城，在地缘上必将成为主城区发展的有力承接地。东莞城市化的必然趋势瑞峰置业8区域价值发现东莞的粗放型经济发展模式在土地消耗、人均生产力方面已经表现出极大的局限性，产业结构转型升级势在必行。松山湖作为东莞产业升级的火车头，必将带动周边镇区的产业结构转型。东莞市区的版图也将随着产业结构的转型而不断扩张，并且为实现产业转型后的城市发展留足空间。因此将松山湖纳入主城区是具有城市发展战略意义的考虑。大岭山不仅相当部分辖区面积划入松山湖，又处于松山湖与城区的连接部，在大城区下的城市地位将逐步显现。产业结构升级的要求瑞峰置业9区域价值发现“三位一体”带来的区域价值2006年，东莞市政府规划提出：“城区－同沙－松山湖”三位一体的东莞未来主城区概念。将同沙水库生态区和松山湖科技产业园区融入主城区的范围内。将高科技制造核心、生态绿心和第三产业中心融为一体，对增强主城区的综合功能和区域中心地位、提升城市功能有着十分重要的意义。在城市化和产业升级的内在推动力下，“三位一体”概念规划的实现指日可待，本案地块被有效地纳入东莞未来主城区的范围。瑞峰置业10区域价值发现从政府《东莞市住房建设规划（2006-2010）》中，可以明显的看出，政府旨在打造城市中心区和松山湖产业园区两大中心居住区域。规划数据表明，东城、南城和松山湖区域的居住面积将会是开发最大的片区。而居于“三位一体”的发展带上，同沙水库生态区是政府着力保留和保护的一个区域。资源是有限的，土地的不可再生性决定了在中心区和松山湖两大片区的居住开发趋于成熟后，三位一体中心带上的同沙水库生态区将是下一个房地产商的必争之地。未来区域的升值空间本案处于同沙水库生态区内，未来区域升值空间巨大，为关注房地产升值保值功能的目标客户提供了想象空间和投资渠道。瑞峰置业11区域价值发现俯瞰东莞版图，市政府打出“一心两翼八大中心”的城市牌，以实现经济发展带来的城市化和产业升级的需要。八大镇区环绕主城区，与主城区的经济凝聚效应交相辉映。大朗镇周边强劲的镇区经济八大中心镇在大岭山周边有四个，活跃的周边镇区经济环境，为项目带来强劲的消费人群。瑞峰置业12深圳的产业结构与东莞具有互补与一体的倾向，而且两地之间的交通便利。随着深圳楼价的飙升，到东莞投资已经成为深圳投资客的潮流。区域价值发现“莞深一体化”的机会便利的交通条件（107国道、龙大高速等）使大岭山成为深圳客户的关注热点。瑞峰置业13区域价值总结三位一体把项目带出了局部的镇区范围，提升到了东莞城市中心带的区域范围，松山湖和八大镇区的经济赋予了项目更加丰富的经济圈层环境和辐射能力。当周边的城市环境逐渐成熟，项目处于东莞市区和松山湖两个最具活力区域的交集地带。这一切注定，本案面对的不仅是大岭山的镇区市场，更要立足东莞城区，辐射市区和周围镇区，吸引深圳客户，利用资源开发高尚人文居住区。目前项目的区域价值还没有被广泛的消费人群认同，还需要时间和市场的进一步引导，因此针对受众，我们需要找寻一个容易让市场接受的角度切入。本案所处位置虽然归属大岭山，但紧邻东城南片和南城东片，因此本案可以主张东城南的区域概念去吸引客户。这样使项目跳出了大岭山的镇区范围，站在了城区的高度，与项目的区域价值相吻合，有利于传播项目深层次的区域价值。瑞峰置业14区域价值关键词：三位一体主城区东城南城市瑞峰置业15项目区位价值瑞峰置业16项目区位价值项目区位归属东城南片区，同时利用大岭山镇区资源以及同沙水库的生态资源优势进行区位价值挖掘和推广。松山湖片大岭山片区同沙水库区东城南片本案松山湖片大岭山片区同沙水库区东城南片本案瑞峰置业17项目区位价值莞长公路（107国道）、莞深高速、五环路、长虎高速环绕在四周；通过107国道40分钟通达深圳；通过107国道20分钟通达东莞城区；距离常虎高速和G107立交10分钟车程；通过长虎高速半小时通达虎门、常平、厚街重镇；距离莞深高速入口约5分钟车程，通过莞深高速30分钟通达塘厦、黄江、大朗；连马路:将改造为大岭山镇主要景观道路，南侧将逐步成为镇区文化中心。交通的通达性保证了项目的高进入性便利的交通体系瑞峰置业18项目区位价值东城南片区集黄旗山、旗峰公园、虎英郊野公园、榴花塔公园、黄旗林场、崩山、地塘岭、同沙水库、同沙林场、板岭林场等极其丰富的山水资源于一体，形成一个优质的天然绿色居住圈。107国道、莞深高速、环城路、未来轻轨R1线使东城南片区四至发达，东城南成为东城扩张和城市升级的必然选择区域；东城聚集了一批中高档住宅盘，这部分业主随着收入的增长也准备进行升级置业。东城南拥有的天然绿色生态资源和深厚的居住氛围，以及长期形成的“富人区”观念和升级置业需求，为本案高档住宅项目定位奠定基础。东城南——“孔雀”东南飞本案瑞峰置业19项目区位价值2006年全镇国民生产总值69亿元，镇区排名15名，全国千强镇排名159名。“中国家具出口第一镇”，2006年又被广东省评定为“家具产业集群升级示范区”。大岭山是珠三角地区外商投资的热点镇区，拥有科技工业园、湖畔工业园、家具工业园、兴昂鞋城等多个工业园区，全镇各类外资企业600多家，形成了家具、印刷、电子三大支柱产业。大岭山镇蓬勃的经济发展势头瑞峰置业20项目区位价值全镇各类外资企业600多家，带来大量的外企高管人群。全镇40多万人，其中户籍人口约4万人，本地部分先富起来的民营企业家（约900多家）和中高层公务员具有极高的消费能力。项目周边的吉龙木业市场、信立农批市场铺位的投资者和部分经营者积累了丰厚的财力。外资企业高管民营企业家中高层公务员吉龙木业市场业主信立农批市场业主被本案吸引大岭山雄厚的经济实力和高端消费人群可以支撑本项目的产品定位。大岭山镇丰富的高端消费人群瑞峰置业21项目区位价值大岭山独特的自然生态资源随着东莞城区“三位一体”的进程推进，大岭山加快产业升级，主打“城市化”牌、“生态化”牌融入主城区。是东莞32个镇区中不多的“广东省卫生镇”、“广东绿色名镇”。拥有大岭山山脉、大岭山森林公园以及松山湖、同沙水库等独有的“倚山傍湖”生态优势。丘陵地貌资源的稀缺性和城市化推进，大岭山作为主城区承接的腹地，居住价值日益凸现。生态资源不可复制性是发展高端住宅的必要条件，大岭山作为东莞的后花园，本项目将借势提升片区价值的认同。瑞峰置业22项目区位价值项目三公里范围内配套设施严重不足；项目到大岭山镇区相关配套的公路距离6-7公里。项目周边配套的缺乏，要求小区的生活内配套尽量完善，适当引入便利店、洗衣店等。大岭山镇区配套的可达性连平邮政所连平市场大岭山镇本案市政办新花苑酒店东南海酒店承岭加油站证券所幼儿园发展银行保险公司办事处新凤中学农村信用社汽车站邮政所金多港高尔夫球场承岭加油站大岭山镇本案市政办新花苑酒店东南海酒店承岭加油站证券所幼儿园发展银行保险公司办事处新凤中学农村信用社汽车站邮政所金多港高尔夫球场承岭加油站连平市场瑞峰置业23项目区位价值同沙生态公园将建成珠江三角洲东岸自然生态中心与休闲中心为一体国家4A级景区。同沙生态公园是实现东莞市区“三位一体”城市功能的重要载体，将成为城区发展主轴上重要的生态旅游区。将直接带动同沙周边地区的发展。公园内有各类户外活动：热气球、滑翔伞、山地自行车、摩托艇、龙舟比赛、定向越野、射击/射箭、游泳、室内滑冰/水、高台戏水、跳伞、骑马、场地极限运动、登山/攀岩、老年散步团、驾车环湖比赛、蹦极等。同沙生态公园占地面积40.2平方公里，山林30多平方公里，水面562.47公顷。生态环境的健康性和资源稀缺性为项目的价值提升提供了环境因素。同沙生态公园放大同沙水库资源效应瑞峰置业24项目区位价值总结项目所处的同沙水库生态区，资源稀缺、地理位置的不可替代，赋予了该区域的住宅项目更多的独特价值空间，水景和山景合二为一的独有地貌将该区域住宅直接指向高端定位。因此该资源预示着本案的环境圈层被直接纳入同沙水库的环境圈层，这是本案最大的区位优势。东城南积蓄的升级换房消费能量和观念随着“三位一体”战略的发展天然地向同沙水库区倾泻，东城南生态住宅和高端住宅的引导方向直接为本项目的定位找到可以倚靠的“大树”。大岭山是近年东莞发展最快的的镇区之一，其独有的生态资源和“三位一体”腹地的优越地位以及本地强劲的高端需求将从客户资源、产品推广方面直接支撑本项目。瑞峰置业25区位价值关键词：城区后花园丘陵地貌同沙水库生态环境郊野瑞峰置业26项目地块价值——发现之旅瑞峰置业27艳阳的日子，好奇的指引把我们带到了她的面前。屋檐后的小山丘若隐若现……瑞峰置业28或许走惯了太多工业厂房的镇子、或许马路上的大货柜车常常挡住前方的视线，在这里，视线逐渐放宽、放远……瑞峰置业29不断深入，惊喜跳跃在眼前，绿色蔓延，丘陵此起彼伏。瑞峰置业30忘却农科所沧桑的面孔，顺着缓坡向上，波光流离，山水合一。瑞峰置业31继续向内，三面都被山丘包围，太阳从连绵的山丘末梢透出几屡，原本宁静的山谷中透着骄阳的诱惑。瑞峰置业32为了记住这一切，顺着山丘的脊梁一直向上，翻过山头，发现另一个世界……同沙水库的水面若隐若现，神秘中透着灵气。瑞峰置业33乘兴，我们登上了另一座山头，体验登山的乐趣，享受登上山头的喜悦。俯瞰山下，心灵顿时敞开。而远眺群山，却更是“莲花”绽放……山上的果树让我们喜出望外……瑞峰置业34山丘的树林、路边的野花都在艳阳下峥嵘。瑞峰置业35美丽的自然景观把我们带入了对未来居住社区的美好想象，这一切的美丽和资源，该如何去整合她最美的一面？瑞峰置业36项目地块价值自然资源、景观资源丰富：丘陵：东、西、北三面丘陵环绕，地块中间形成洼地；水体：大面积自然水体资源；地形地貌：自南面入口处呈坡地向上，深入山谷中，呈现为山谷、盆地的地形；植被：地块内原生态植被较丰富，各类果树、野花、树林茂盛；莲花山脉：在地块内部向南望，能全无遮挡看到莲花山脉。地块资源研析地块景观资源丰富，生态环境优越，但丘陵山体是红线以外的资源，因此合理、巧妙加以利用尤为重要。瑞峰置业37项目地块价值面南而站于地块内央，地貌呈现后三侧有靠，中间有水为照，背山面水，风水格局极佳；地形地势上类似布袋状的聚宝盆形态，呈藏风纳水之势，藏风于山林，纳水于湖泊，聚天地之灵气。于山水之间，绽放芳华；举目四周皆挂绿，远眺前方莲花山。在东莞这个工业化程度较高、工业园区分散的城市里，缺乏极目四周尽绿的郊外桃源；莲花山是东莞人心目中的风水宝地，远眺之下，莲花山脉蜿蜒而行，逶迤秀丽，龙脉尽显。风水价值“龙脉之地，藏风纳水”——东莞中高端客户对风水的高关注度使项目有了价值提升的空间。瑞峰置业38项目地块价值总结项目东、西、北三面均