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上海别墅，变化中显现商机上海别墅市场产品发展趋势经过调研，目前68％以上的已建和在建项目占地超过200亩，还包括一些占地1000亩以上分期开发的项目，其每期开发面积通常为200-300亩左右。从发展趋势看，新开项目征地数量普遍较大，统计据，仅青浦、松江和浦东三地，以各种形式“圈地”1000亩以上的项目已超过30个。然而，项目发展的规模与市场表现乃至经济效益存在一个平衡。今后一个时期内，总体规模在600至800亩左右，分2-3期开发的项目是一个较为平衡的选择。当然一些条件特殊的项目在300亩以下的规模，只要操作得当，仍然会占据一定比例。别墅市场的供需关系及区域板块分析需求分析及供给分析1.供给分析上海市2003年上半年市场上别墅供应总量约270万平方米，2003年上半年别墅新上市量达162.7万平米，新上市占地面积约485万平方米，综合容积率达到0.34。从价格分布的供求关系来看，上海2003年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万～200万元和200-300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的35％和30％，较上年这一比例有较大变化；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为16％和19％，前者较上年变化不大，后者有较大增幅，比例达8％。2.需求分析上海目前约有人口1700万，总户数近600万，近期随着经济的发展以及上海市居民收入的提升，虽前两年别墅的购买者多以外地人、港澳台人为多，但随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了上海本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。据有关数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，上海一般每年仅需几百套的市场吸引量，但因为豪宅售价往往较高，对房地产指数影响较大，故对申城房地产业发展的影响不容忽视，而来自业界的资料表明申城豪宅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住。总体来说，总价在120万元以内的经济型别墅更受欢迎。市场上一些联排经济型别墅单价能控制在5000元左右，面积以200平方米为主，总价在一百万元左右，通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情，或是一种BOBO族的氛围，使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。别墅演绎东西平衡2003年别墅格局发生重大变化，3、4月份上海南汇正式跃上别墅舞台，南汇别墅也不再只是浦东别墅的纵深发展或是延伸而正式形成其片区化独特区域特征，也从而奠定了在上海别墅市场的独立地位，而到5、6月份这一分布格局得以向纵深发展，而在不久的将来南汇将成为上海别墅发展的重点区域。相反长宁等中心城区由于别墅向郊外的发展而完全淡出别墅市场，上半年几乎没有新的别墅楼盘推出，而在售别墅楼盘也基本售罄。与此同时，南汇别墅迅速登台亮相，与浦东新区别墅一起形成东部区块。今年上半年上海别墅供应市场区域，主要集中于闵行、青浦、松江、浦东和南汇，其中以南汇和松江两个区域为主。六大板块引领别墅市场颛桥VSTownhouseTownhouse在上海其实也有很久的历史了，但直到近年来尤其是在颛桥开发成功之后才迅速成为市场的热点。Townhouse在严格意义上并不成为真正的别墅，但其比多层又似乎更“别墅”一些，或者说更偏重一些别墅特性，所以也就必大多人接受并以别墅居家理念买而居之。Townhouse一般位于城市边缘地带，距市区10－20公里，车程15－30分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，总价格一般控制在80—200之间。这些特征在颛桥均能够满足，所以Townhouse在颛桥获得成功，而颛桥也因Townhouse而登上别墅历史舞台。Townhouse在颛桥地区的成功有着其内在的必然性，早期的君临天下、剑桥景苑一期、好世樱园、虹山半岛一期等联排别墅均获得成功，而在成功将颛桥别墅板块成功推出之后并加上先期一些联排别墅销售结束，连排等Townhouse别墅就逐渐淡出，颛桥别墅市场主力开始转向独立别墅市场，该区域别墅区的范围进一步向南扩展，尤其是由闵行区政府牵头开发的鑫都新干线被规划为上海最大的别墅区，总计包括四大别墅项目，天籁园现在已经成功开发并实现良好销售，金铭文博水景、圣得恒业花园及湖山在望也都在期待之中。沪青平－徐泾板块：老虹桥的延伸作为离市中心最近的别墅板块之一，徐泾板块可理解为上海高尚居住区域之一－老虹桥区域的延伸。上海沪青平沿线地区及徐泾镇已形成了一个高档别墅生活圈，加上周边原有的大都会、草原、银涛等3个高尔夫球场和马场，逐步形成一个以生活为主的辐射型高级生活圈。沪青平－徐泾别墅区本身拥有良好的地理位置及交通情况，距市中心（徐家汇、虹桥）约30分钟车程，环境较好，沪青平公路及318国道使其与城市中心沟通紧密，依托虹桥机场、外环线以及老虹桥及古北的鼎沸人气，离虹桥机场较近仍然是该区域的优势之一，虽然国际机场的东移对其客源有一定程度影响，但虹桥区域的成熟的繁荣使其所受影响并不明显，该区域别墅发展迅速并自成一片，已发展成为上海较为成熟的为数不多的高档别墅聚居区之一。周边配套设施相对齐备，银行、超市、跑马场、高尔夫球场都相对不远，尤其是周边的一些著名学校如美国学校、德国法国学校、日本学校、新加坡学校、耀辉国际学校、宋庆龄幼儿园等更是带动区域别墅市场价格水平持续上升，每平方米在4000－13000元不等。另外，该区域的别墅形态丰富多样，从最初的联排别墅，到后来的双拼、叠加别墅，直至独栋别墅，同时该区域别墅发展时期较长，从先期的温莎别墅、西郊名邸、海天花园、西郊景园、青桥美庐别墅、安盛杉庄以及最新九溪十八岛、银涛高尔夫、长堤花园、湖畔佳苑均分布在沪青平公路沿线，并随时间向西和公路沿线纵深发展。佘山板块－高档别墅的发翔地别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，别墅更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。佘山，是上海别墅发展最引以为豪的灵秀之山，与月湖晶涛一碧连天，又有Ｒ４线轻轨和方松公路、沈砖公路、泗陈公路连接市区，有离尘不离市的生态环境才有纵揽山水精华之赋闲，坐落在上海唯一的国家级旅游度假区内，依托于佘山自然景观，加上月湖的滋润。难以复制的稀缺的自然环境及地理优势，是打造佘山高档别墅居住区的基础。整个度假区核心区总面积10.88平方公里中，西佘山、东佘山、薛山、凤凰山如众星拱月，碧绿的月湖恰似满月生辉，山体林地、水体、绿化占区域总面积的62％。佘山板块是上海目前所公认的为数不多的高档别墅的集聚地，因为其得天独厚的自然环境（佘山风景区）及优越的地理位置，因为拥有高尔夫、森林、湖泊、山丘，使得该板块所造别墅都不低于500万元一栋，单价也基本在10000元以上，面积大都在300平米以上，唯恐造成对该区域优美风景的浪费和亵渎。早期有佘山天马别墅，近期有佘山银湖别墅、上海紫园、上海晶园等高档别墅，借助得天独厚的地理位置，这些顶级豪宅依山傍水，小区的规划利用自然景观结合人工造景和大面积绿化，兼顾了每套别墅的景观视角，使这里成为真正上海高档别墅的发翔地和荟萃地。平民化的九亭－莘闵别墅区九亭－莘闵是上海西郊经济别墅最为集中的区域，九亭板块近两年也逐步形成别墅板块概念，近年来别墅发展相对集中并趋成熟并向泗泾延伸，该区块别墅先多以联排叠加等中低档为主，后期则主要多为中档独立别墅，两者发展从时间及形态档次上均有不同。莘闵板块则是经过了十几年大面积开发及配套完善的区域，目前已算是为数不多的上海成熟别墅区之一，不仅与城市中心近，交通条件好，风景及绿化也不错，空气质量较高，因此得到较高的青睐，该区块内别墅各种档次相对分布较为分散，以中档别墅为主。先期的九亭别墅半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上，又出现三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有着自身特色的大体量别墅物业项目，并带动了嘉富丽花园、云顶别墅、泗泾颐景园、佘山银湖别墅的发展，并进一步向西南扩张。莘闵地区作为依托地铁而发展起来的新兴地区，经济类别墅也是该地区物业中不可或缺的一部分，面对的客户以原上海籍或早已在上海落户的内地人为主。其产品直接全方位迎合目前沪上相当部分人士的购买力和购买意愿。丽水华庭、雅仕居等楼盘的价格定位对上海小白领来说恰到好处，是一般家庭轻松实现“别墅梦想”的理想选择。深不可测的浦东别墅板块浦东别墅目前发展较为平稳，浦东的开发开发、四个功能开发区的建设、世博的申办成功、国际机场的东移以及良好的生态环境、越来越成熟的市政配套设施及不断完善的交通体系使浦东成为上海最具发展潜力的区域之一，房地产及别墅近两年在浦东得到极大放量。浦东别墅近年来虽发展较快，但还未形成明显的板块之分，相应分布较为分散，目前主要分布在龙阳路、龙东大道沿线、往浦东机场一线及靠近南汇的区域，初步判断将形成以张江、金桥出口加工区及华夏文化旅游区为核心的别墅区域。张江高科技园区和金桥出口加工区由于有大批高科技企业、三资企业入驻，提升了居住层次，因而区域内别墅的定位相对较高。而申博成功更是进一步拔高浦东的国际地位。而随着地铁二号线的开通，明珠线二期工程的动工以及大连路隧道和复兴东路隧道的众多大型交通设施的兴建，使浦东与浦西的联系更方便。浦东别墅其中汤臣高尔夫别墅、四季雅苑、碧云别墅都定位于跨国公司管理层，租售价格昂贵。其它别墅如云间绿大地、汤臣豪园等购买主体也都是高级白领。而金爵别墅、棕榈泉别墅、城市经典也均是为高层成功人士打造，而相对金桥的阳光欧洲城、东源丽晶、盛世天地等更是使该区域别墅丰富多彩，不同层次、不同形态别墅，适用于投资、居住、租赁、休闲、度假。浦东因其经济发展的无限潜力使多数人对其别墅发展前景看好，加上其广阔腹地以及机场和世博等因素的促动将使其逐步发展为为数不多的高端别墅集中地之一，浦东别墅市场的发展前景不可估量。“渐行渐远”的大东郊－南汇别墅别墅发展逐渐向外围推移，而上海经济中心的战略转移，浦东作为新上海经济的领头羊和拉动者，南汇作为浦东经济发展的纵深腹地，逐步形成以南汇为主体的“大东郊”。大东郊从地理位置上可理解为上海的门户，是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上大东郊得天独厚的自然环境，使以南汇康桥、航头等蓄势待发，即将成为别墅发展的热土。南汇别墅发展相对较晚，但势头非常迅猛，并以其发展迅速之势证明其不仅仅只是浦东别墅发展的腹地或者“后花园”，南汇别墅经近几年的发展开发已自成区域。目前南汇别墅主要集中于康桥地区以及南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村、绿洲康城等，前者康桥半岛虽是独院住宅，但售桥却并不高，加上其楼盘体量之大及周边环境之好深受好评，中科大学村则以其与学府的联合开发使其成为一个能让人浮想联翩的别墅楼盘，而绿洲康城则以其景观和高尚品质著称。南六公路沿线区域别墅分布相对较为分散，但也占有相当比重，主要以建德南郊别墅和上海蓝堡为典型，其它如航头、周浦及万祥镇也有零星别墅楼盘分布。南汇别墅发展态势实在不小，即将正式开工的占地4500亩上海最大别墅区－绿洲千岛别墅预示着南汇将成为上海别墅未来发展的热点区域之一，前景难以估量。别墅市场需求的形态及其变化从最近的买家调研情况分析，一个重要的信号是买家对别墅形态的要求发生了相当明显的变化，具体见图。从图上可见，独立别墅的需求有了明显的上升，几乎占据总体的6成，而双联体还保有四分之一，至于较低端的四联体及以上合计只有10％，唯一亮点是低层叠加式别墅还有一定的需求。达到6％，甚至超过了四联体的比例。由此，我们可以得出一个阶段性的结论：曾经在2001、2002年期间红极一时的联体别墅TOWNHOUSE，由于自身产品存在的问题和一些难以克服的缺陷，其作为中低端代用品和过渡性产品的本质已经显现出来。加上市场的发展，买