搜索
东莞市住宅市场产品线结构剖析市场研究组2010年8月说明1、本报告的产品线划分系根据万科集团标准指引结合东莞市场实际制定，具体划分如下：2、根据公司发展战略的需求，本报告中分别对主城区(莞城、东城、南城、万江)、寮步、清溪、凤岗、塘厦、长安、虎门、厚街八个片区进行探讨和分析。面积段(m2)70以下70-9090-125125-144144-180180以上对应产品线小首置大首置首次改善普通再改高端再改高端目录一、东莞市住宅市场产品线结构现状二、2010年新政前后东莞市住宅市场结构变化三、东莞市住宅市场产品线结构变化趋势目录一、东莞市住宅市场产品线结构现状二、2010年新政前后东莞市住宅市场结构变化三、东莞市住宅市场产品线结构变化趋势23%26%33%16%15%24%12%8%12%25%12%11%13%12%26%429万平米2009年5%2008年705万平米9%17%2010年前7月70以下70-9090-125125-144144-180180以上100%233万平米住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势全市产品线情况（供应）•住宅新增供应产品线比重以125平米为界点，08年和09年新增供应的中小户型与中大户型约各占一半；2010年前7月在各产品线供应上，中小户型比重明显上升，缓解了09年以来的市场主流需求；同时受到新政的影响，部分开发商放缓对大户型产品的供应速度。数据来源：东莞市房管局30%28%25%15%17%20%11%9%10%100%180以上144-180125-14490-12570-9022%209万平米2010年前7月70以下13%9%09年572万平米20%13%14%08年393万平米16%12%16%住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势全市产品线情况（成交）•住宅成交产品线比重08与09年的住宅成交产品线结构较为相似，以90-125平米的首改产品为主，约占3成；10年前7月在各产品线成交上，90-125平米首改产品比重稍微收窄，但依旧占主导地位，70-90平米和180平米以上产品比重小幅增加。数据来源：东莞市房管局住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势全市产品线情况（供需比）从各年不同产品线的供需比来看，08年明显供过于求，特别是180平米以上的户型供需比高至2.8，仅有125-144平米的户型基本供需平衡；09年各产品线则是供小于求，供需比大部分是0.6-0.7，只有180平米以上户型刚好供求平衡；10年前7月由于加大中小户型产品的供应量，125平米以下的户型供过于求，为1.3-1.4,而125平米以上的产品则供小于求。值得关注的是125-144平米的普通再改产品基本长期处于供不应求的状态。•各面积段产品线供需比01102008年2.11.91.41.21.92.82009年0.60.70.70.70.71.02010年前7月1.31.31.40.60.80.970以下70-9090-125125-144144-180180以上数据来源：东莞市房管局截至10年7月底,全市住宅180平米以上产品约占29%,是目前面积存量最大的产品线。该部分产品往往价值相对较高，因此在短期内开发商资金较为宽裕的情况下，该部分产品降价促销可能性较小，但整体消化速度将较慢。•存量产品类型比重住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势全市产品线情况（库存）22%19%23%15%15%12%10%11%12%9%13%29%33%08年年底09年年底10年7月底70-9070以下90-125503万平米352万平米394万平米100%125-144144-180180以上13%15%25%11%15%数据来源：东莞市房管局住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势全市产品线情况小结从08年至今的全市住宅累计供求情况来看，90-125平米的产品为市场主流产品，抗风险性也比较大；125-144平米的产品由于供应量小，是唯一供不应求的产品线，同时库存量小，后期销售压力小；180平米以上的产品成交率较低，供求比为1.5，为各产品线中最高值。26%28%17%17%11%10%11%23%15%180以上144-180125-14490-12570-9070以下库存394万平米29%13%9%成交1,174万平米供应1,367万平米24%12%11%12%14%19%•08至10年各产品线累计比重0.11.010.0供求比1.31.21.10.91.11.570以下70-9090-125125-144144-180180以上•08至10年各产品线累计供求比数据来源：东莞市房管局住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势各区域产品线情况（主城区）2010年城区各产品线从新增供应来看，08年和09年都是以180平米以上的大户型为主，约占3成，其次是90-125平米的首改产品；到了10年，产品结构发生了较大改变，70-125平米的产品明显增多，占比56%,成为目前市场主流户型。从成交来看，连续三年皆是90-125平米的满足刚性需求的户型占主导地位，但180平米以上的大户型产品依旧占有较大份额。23%20%29%14%18%27%13%9%12%5%180以上144-180125-14490-12570-9070以下2010年前7月6715%11%2009年15530%11%10%2008年28526%13%10%29%22%22%15%17%21%15%12%13%2008年2009年2010年前7月70以下70-9090-12515721368125-144144-180180以上14%14%13%13%15%21%9%12%22%•住宅新增供应产品线比重•住宅成交产品线比重数据来源：东莞市房管局住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势各区域产品线情况（主城区）08至10年各产品线累计供求比及目前库存情况12.3417.4921.498.0216.4742.440.91.11.21.01.01.70.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0070以下70-9090-125125-144144-180180以上0.00.20.40.60.81.01.21.41.61.8库存面积供求比2010年上半年城区总库存共约118.3万平米，其中占比最大的为180平米以上的产品线，约为36%,除了别墅少量的别墅产品，更多的是大平层洋房。库存量最小的为125-144平米的普通再改类产品，仅占7%。从近三年累计的产品面积供求比看，除了180平米以上的产品明显供过于求，主城区其余的产品线基本供求平衡。数据来源：东莞市房管局34%43%26%15%15%15%73%2%0%0%0%23%180以上144-180125-14490-12570-9070以下2010年前7月4.310%2009年20.610%7%2008年56.810%7%11%40%35%28%21%31%35%8%14%20%2%6%6%4%180以上144-180125-14490-12570-9070以下2010年前7月5.76%2009年28.27%8%2008年32.97%21%住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势各区域产品线情况（寮步）•住宅新增供应产品线比重•住宅成交产品线比重70以下1546%70-9022%23%90-125库存125-144144-180180以上2%4%3%寮步镇10年前7月的新增供应量大幅减少，而供应产品类型也变得较为单一，以90平米以下的小户型为主，125-180平米的再改类产品近两年基本处于断货状态。125平米以下的中小户型产品成交比重逐年上升，约占总体的七成，主要与供应情况有关。而目前的库存也主要是以此类产品为主，125平米以上的中大户型产品仅占总体库存量的9%。数据来源：东莞市房管局0%0%0%37%52%20%35%17%48%12%180以上144-180125-14490-12570-9070以下2010年前7月4.318%4%5%2009年6.927%12%12%2008年1.90%0%25%31%19%12%21%38%16%13%21%8%5%180以上144-180125-14490-12570-9070以下2010年前7月58%2009年61%19%15%2008年42%18%26%住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势各区域产品线情况（清溪）•住宅新增供应产品线比重•住宅成交产品线比重库存70以下70-9090-1252%10%36%4125-144144-180180以上5%13%34%清溪镇的供应量和成交量一直都处于低迷状态，远远低于其余发达镇区的供求量。成交产品以70-125平米的中小户型为主。目前库存量最大的为180平米以上的产品，后期销售压力较大，而占比最小的为90平米以下的小户型产品，属清溪镇的畅销产品类型。数据来源：东莞市房管局12%13%53%10%0%0%23%28%3%180以上144-180125-14490-12570-9070以下2010年前7月22.19%2009年13.439%12%9%5%2008年13.420%31%27%7%40%20%51%14%28%2%7%3%9%180以上144-180125-14490-12570-9070以下2010年前7月14.19%9%1%2009年24.128%17%19%2008年11.811%20%13%住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势各区域产品线情况（凤岗）•住宅新增供应产品线比重•住宅成交产品线比重70以下1530%70-9018%15%90-125库存125-144144-180180以上10%2%26%凤岗镇10年前7月的新增供应量远远高于前两年，但是产品类型却变得较为单一，以90-125平米的首改类为主，占比53%,144平米以上的产品供应量为零。凤岗镇09成交的产品类型较为丰富，180平米以上的高端产品占比最高；但进入10年后由于新增供应与市场的变化，成交以中小户型刚性需求产品为主。目前库存量最大的产品线为90-125平米的首改类，但销售压力最大的却为180平米以上的大户型。数据来源：东莞市房管局24%35%45%10%21%30%9%16%0%3%0%16%12%30%35.12008年2%25%16%14.22009年6%16.02010年前7月70以下70-9090-125125-144144-180180以上30%30%28%13%36%3%3%4%6%24%6%30%23.82008年26%7%21%30.82009年8%14%11%10.02010年前7月70以下70-9090-125125-144144-180180以上住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势各区域产品线情况（塘厦）•住宅新增供应产品线比重•住宅成交产品线比重11%12%32%9%7%30%17库存70以下70-9090-125125-144144-180180以上塘厦镇近三年的供应产品线结构逐年变得单一，大户型产品比重越来越小。10年前7月的新增供应以满足刚性需求的中小户型产品为主，180平米以上的高端产品零供应。塘厦镇整体成交以70-125平米的中小户型为主，约占市场5成份额。目前较为滞销的产品线为180平米以上的高端类，库存量较大。数据来源：东莞市房管局住宅市场结构现状新政前后结构变化产品线变化趋势各区域产品线情况（长安）0%5%0%48%26%28%45%12%18%41%180以上144-180125-14490-12570-9070以下2010年前7月7%7.58%0%8%2.92009年2008年55.26%29%15%4%30%19%29%8%9%24%46%23%11%9%17%10%3%2008年2009年14.424%20%4%3%10%