刍议房地产开发的项目管理

城市建设2009年总第44期CONSTRUCTION模时，规模系数取下限，反之亦反。（二）设备系数估算法这种方法是以设备费为基础，乘以经验系数来推算项目的建设费用。该方法以工程项目所发表的工艺文件中得到的已确定的设备表、工艺流程图和工艺数据及工程设计中有关的设计规格说明书和各种费用系数计算，比较简单，所编制的估算偏差幅度比用规模指数法编制的小。对应的设计阶段为工艺设计发表—基础工程设计初期。（三）设备详细估算法这种方法一般用于编制首次核定估算。在基础工程设计完成时依据发表的基础工程设计文件，根据各专业提出的设备、材料清单、相应的概算指标和概算定额估算单位工程估算、单项工程综合估算、建设项目总估算。在此阶段由于设计深度不够，部分材料的工程量并不确定，有的散装材料还需采用设备系数法估算。其偏差幅度比设备系数估算法小，精确度取决于各专业的设计深度。（四）详细估算法这种方法一般用于编制二次核定估算。在详细工程设计完成时依据设备及安装材料一览表；各种设备、材料技术规格和说明书；公用工程平衡图；界外设施工艺流程图；管道、仪表流程图；电气单线图；建筑物、构筑物图纸；总平面布置图等一切详细的工程设计文件以及设备材料订货资料和项目实施中的各种实际费用、财务资料逐项编制，所以该估算是偏差幅度最小的估算。此阶段投资达到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复，不遗漏，不提高或者降低估算标准；选用指标与具体工程之间存在标准或者条件差异时，应进行必要的换算或者调整；投资估算精度应能满足控制初步设计概算的要求。在投资决策阶段控制投资，要实事求是的根据工程内容做到现行价格水平。一般此阶段为了降低投资的方法有能否一次规划分步实施从而减少初次投资规模；是否可以利旧，依托现有炼厂设施减少工程内容；能否在设备选型上最大限度的采用国产设备减少进口；从严控制二、三类费用。此外，要与国际接轨，参与国际石化市场的炼油工程投标工作。国际上通行的工程前期设计ＦＥＥＤ（ＦｒｏｎｔＥｎｄＥｎｇｉ－ｎｅｅｒｉｎｇＤｅｓｉｇｎ）是由项目管理咨询商（ＰＭＣ）将工程内容详细做好后提供给业主，在了解ＦＥＥＤ文件基础上，做出详细的工程概算，去竞争项目总承包。一般说在此基础上做出的投资既不能冒险又需要有一定竞争力才行。三、在工程设计阶段的工程造价问题（一）造价设计设计单位应根据可研批文、业主（建设单位）的设计任务委托书的要求和设计合同的规定，努力将概算控制在批复设计的投资内，可从以下几方面控制.优化设计每一个工程项目的施工所依据的是设计文件图纸。技术水平，设计图纸是否完整清楚，都会直接影响工程总造价。从设计规范、技术标准、环境安全、现场实际情况等方面对工程进行优化，避免现场变更过多，在保证正常生产运行的前提下优化，从而降低工程造价设计。（二）推广标准设计标准设计是经国家及部门审查批准的整套标准技术图纸文件，专业设计单位的标准规范。通过采用标准部件，简化设计周期，和施工工艺，从而降低工程造价。（三）推行限额设计限额设计就是采用可研批复的投资估算额控制初步设计投资，按批准的初步设计投资概算控制施工图设计。这一阶段要求设计单位与业主要事先将设计选用产品的档次定下来，并要求设计单位要有很好的自控力。避免设计选材中就高不就低，与专业设计人员不断交流掌握影响造价等问题。（四）密切结合实际情况造价人员进行设计概算编制的过程中，要结合工程的实际情况，与业主沟通并将当地特殊要求的费用收费项目及定额含盖不全的子项进行补充。如现场探伤检测，由于装置大型化对其要求的工作量在定额中已经不能满足，需要按实际情况增补。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体，各设计阶段的造价（估算、概算、预算、决算）相互制约、相互补充，共同组成工程造价的控制体系。只要充分认识设计阶段的造价控制是关键，创造适宜的条件，合理确定目标，采用科学的方法，就一定能搞好设计阶段的造价控制。只有当业主（建设单位）真正把控制造价的关键阶段确立在设计阶段时，才能收到投资省、进度快、质量好的效果。参考文献[1]严玲、尹贻林：工程造价导论ｆＭｌ.天津大学出版社，2004．[2]尹贻林：工程造价管理基础理论与相关法规【Ｍ】．中国计量经济出版社.2007近些年，房地产业已经成为经济繁荣的基本支撑点，是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业，房地产开发企业之间的竞争已经进入白热化阶段。然而，当前我国房地产开发项目管理水平普遍不高，企业的经济效益较低，不少房地产开发项目存在质量低劣、交房延期、成本过高、货不对版等问题。因此，因此，建立面向市场的房地产开发成本管理体系，是企业立于不败之地的必然选择。1房地产开发前期的项目管理1.1可行性研究与决策可行性研究具体内容应包括：项目的地理位置;项目所在位置的周围环境状况；应该从本项目的开发潜力、建设时机和自然环境等多方面分析研究，确定建设项目的必要性和可行性。项目决策是项目成功的关键，项目开发之前的投资决策对于项目来讲是方向性的和决定刍议房地产开发的项目管理刘俊强神东置业公司内蒙古017209摘要：现代房地产开发项目从可行性研究、决策、实施，直至建成后评价，是一个整体过程。如何实施有效的项目管理，以提高项目的经济效益和社会效益至关重要。论文从项目的前期、工程的实施过程及房地产开发项目后期的项目管理等方面出发，就房地产开发过程中如何有效的进行房地产开发项目的顺利实施提出了个人意见。关键词：房地产开发项目管理质量管理工程管理314城市建设2009年总第44期CONSTRUCTION性的，如果这种决策出现了失误，必然造成项目的先天不足。因此对房地产开发项目在确立项目前就应进行周密的市场调查、科学预测、反复论证，对项目技术经济方案的可行性进行全面的技术经济论证。1.2规划设计规划设计是房地产开发建设的源头,作为房地产开发建设应该十分重视这一重要环节。规划设计阶段,开发建设企业应该请诸多方面的专家，当然也应该包括物业管理方面的专家,从有利于投资、综合开发、合理布局、安全使用和国家有关规划设计规范的要求等多方面，科学的规划设计出适合市场需求的合格项目1.3项目的招投标管理运用市场化手段公开招投标：1）选好勘测设计单位，正确分析地质条件，并作出相应的地质评价，2）选好施工图设计单位，好的设计单位经验丰富,，设计内容全面、细致，外观造型经济、美观，空间布局合理，,结构设计规范,设备布置得当，综合考虑房屋的使用功能,经济适用,技术服务到位能及时解决施工过程中的技术问题。3）施工招标可以采用将项目建设的所有施工、安装工作内容一次性发包招标（全部工程招标），或是分解为单位工程及特殊专业工程分别发包招标，施工招标不允许将单位工程肢解成分部、分项工程进行招标。2房地产开发过程中的项目管理2.1工程项目建设施工流程工程项目建设流程是指项目从前期工程施工准备、施工至竣工验收整个工程建设中的各个阶段。其流程如图1所示：图1房地产项目施工流程2.2工程建设实施中的项目管理1）质量管理质量对于任何产品都是至关重要的，对于房地产开发尤其重要，工程建设时若留下质量隐患，轻则影响其使用，重则可能形成无法使用的“豆腐渣”工程。把握主体、装修、安装、室外管网工程及各分包工程的综合协调关系现代施工管理技术己经打破了原分部、分项工程单独施工，进而把建设工程中的主体、装修、安装、室外管网系统工程及各分包工程之间必然联系的重要性推到了一个新的高度，因而要统筹协调这五者的关系。下面以康庭嘉苑为例对这五者的关系进行论述：（1）主体工程：稳步进展，把握必要的技术间隙时间，倒排流水，限期封顶，在确保主体质量优良基础上，为工序繁多的装修工程提供必需的施工作业面和施工时间。（2）装修工程：主体工程随主体错三层，内装修滞后三层，流程紧凑，同步组织好立体交叉施工；外装修在主体工程封顶后及时插入，在确保质量的前提下，比内装修提前完成。（3）安装工程：在主体施工期间作好各配套设备系统工程的预埋、预留工作：在装修施工期间做好安装、调试、联动工作，与土建工程同步竣工。（4）严格控制材料订购，制定进货检验和实验制度。建筑材料、构配件及设备质量的好坏，将直接影响建筑产品的优劣，材料进场前必须要先验证。实验部门要按规定做好计量仪器的检修和校验工作，以保证提供正确的数据，只有经检验合格的工程材料方可投入使用。（5）作好施工测量检查工作。施工测量工作是确保建筑产品按图施工的基础性工作，在高层建设施工中尤为突出。因此，必须认真会同监理、设计和质量检验部门进行复检。（6）实施施工工艺标准化管理，正确指导现场施工，使工程建设规范化，确保工程质量。（7）积极推广新技术、新工艺、新材料的应用，不断提高经济效益和社会效益。推广新技术运用是把科技成果转化为生产力和生产经济效益的重要途径。2）进度控制按总进度计划确定分包单位的进场时间，协调其与总包单位的配合，穿插流水作业，随工程总体进度进行施工控制。要分阶段实施上述方案，就应该使全体项目管理人员更新观念，提高各专业人员的业务素质，树立起综合协调意识、质量意识，竞争意识，明确各分部的综合进度形象关系。同时，要定期检查进度计划的执行情况，严格控制关键线路，确保总工期。3）成本控制首先，严格合同管理，减少工程索赔施工阶段成本控制的关键是严格控制项目变更,强化变更程序。作为开发商或者业主方的造价管理人员，要严格审核工程变更，计算各项变更对总投资的影响。从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出,避免投资失控。此外，在施工单位及材料供应商不履行约定义务时应及时提出反索赔，以便有效控制成本。成本管理不应只集中于项目工程和财务等部门,而应当充分发挥公司内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用,通过在全过程进行有效整合来提高企业的盈利水平，实现企业利润的最大化。2.3工程建设项目竣工验收工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的产品即可投入使用，办理产权转移证书。越早对竣工物业进行验收，房地产开发商可以越早回收资金。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到预付款外的款项。因此，房地产开发对于确己符合竣工验收条件的开发项目，应由项目经理积极协调建委、质检站、消防局、人防办等政府部门，会同监理公司、设计院、施工单位对施工项目按照规范和国家质量标准进行竣工验收。通常在项目竣工交验后，开发商还要从工程款总额中扣留一定比例的质量保证金，以确保施工单位在保修期间的维修义务。3房地产开发项目后期的项目管理房地产可以委托资质优良的物业公司介入房地产后期的物业管理，有丰富的管理经验，管理成本低廉，有专业的维修人员。可以委托资质优良的物业公司介入房地产后期的物业管理,有丰富的管理经验,管理成本低廉，有专业的维修人员。以往,房地产公司成立物业公司,如果楼盘较少,住户不多，物业就成了房地产公司的大包袱，亏本经营，长此以往，不是办法,故必须委托出去才无后顾之忧。1)要做好售后服务。按照建设和管理并举的方针,对开发出售后的房产,配备专人管理,并采取切实可行的管理方法。常年开展服务工作,及时进行维修,使住户满意。2）提供良好的物业管理服务不仅有利于树立开发商的形象、加快其市场销售速度，而且有利于维护房屋购买者的利益，确实达到物业保值增值的目的。因此，选择优秀的物业管理公司是房地产开发项目成功后延性的重要因素，和购买其他产品一样，人们对房地产的要求不仅注重其价格和质量，还注重其售后服务即物业管理。4结语总之，房地产开发管理是一个进行多方面控制的管理过程，必须对项目的每一个实施情况进行控制，以此建立更加科学、合理、有效的项目管理模式，提高项目管理水平。参考文献:[1]刘洪玉.房地产开发:原理和程序[M].北京:中信出版社,2003:9.[2]陈铁成,陆惠民,陈万胜.房地产项目管理[J].山西建筑,2006,32(19):16-17.[3]戚振强.建设工程项目质量管理[M].北京:机械工业出版社,2004:9.工程管理315刍议房地产开发的项目管理作者：刘俊强作