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写字楼市场研究分析1、天津总体市场状况1.1天津写字楼发展历程众所周知，写字楼产品是房地产市场中的重要组成部分，而且也是反映一个国家及地域经济状况的晴雨表，写字楼产品从开发、规划、设计、建造及日后运营等各个环节均受到国家宏观面的影响。回顾天津的写字楼市场发展，写字楼产品出现在上个世纪90年代。当时和平区南京路“国际大厦”项目的建成，使本市有了“第一座”真正意义上的写字楼产品。而随后的几年里，写字楼发展受地区宏观经济和亚洲金融危机的影响几乎处于停滞不前的状态。在1990年至2000年这十年间，天津市内新建写字楼项目11个（不含企、事业单位自用的办公楼和商住楼），写字楼供应面积不过30万平米。假设，我们把总供应量平摊到每个年份里，相当于每年仅落成一个写字楼项目。当然，这一时期也是“烂尾楼”频频出现的集中期。进入2000年之后，我国经济从亚洲金融风暴中恢复起来并且逐渐转好。在我国经济运行良好的背景下，全国写字楼市场发展迅速，尤其上海、北京、深圳等地区更是站到了写字楼发展的最前沿。天津写字楼市场也在从萎靡不振的市场环境中开始复苏，项目开发节奏也有所加快。一方面，2003年初由天津澳中发展有限公司开发的津汇广场写字楼正式入市，该项目硬件方面符合国际写字楼标准，并且聘请了国际著名的物业公司对其项目进行管理。津汇广场的落成，成为天津写字楼开始与国际标准接轨的开始。另一方面，本市结合不断加大“烂尾楼”处置力度，不少的房地产开发企业借助这一发展契机，纷纷涉足写字楼产品的开发。例如，坐落在小白楼区域的天津国际经济贸易中心（原九川大厦）、国华大厦（原金苑大厦）等都是在这一时期复工重建的停滞工程。经过短时间的规划改造，如今的“烂尾楼”摇身一变成为天津都市风景的新亮点。此类典型项目还包括：信达大厦、荣华时代广场等。天津的写字楼项目主要分布在和平、河西及河东三个区域，但是一些高端项目分布还是比较集中的，尤其是南京路沿线、小白楼区域更是本市商务办公类物业的集中地，这里除了有良好的商业配套作前提，还有不错的交通环境做基础。如今，这两个区域已成为众多房地产开发企业的必争之地，土地成本可谓“寸土寸金”。南京路沿线区域的界定：南京路东起徐州道，西至南门外大街，全长3300米。由于道路东段延伸至小白楼地区，为了能与小白楼地区的写字楼项目区别开来，我们将新华路交口处的国际大厦至南开三马路交口这一路段的道路两侧作为区域划分依据。本区域的高档写字楼物业除了国际大厦之外，另外一个要算南京路与营口道交口的津汇广场项目，这个项目在2003年年初正式供应市场，目前凭借自身全新的设计理念，完善周到的物业服务，已经吸引了超过110家的中、外资企业（公司）入住其中，主要以物流、保险、电子等行业为主。其次同属于南京路沿线的写字楼项目还包括：今晚大厦、河川大厦、万科世贸广场等。在供应规模上，南京路沿线附近写字楼项目约9个，建筑面积近14万平方米。小白楼区域区域的界定：东至台儿庄路、西至广东路、南至绍兴道、北至曲阜道围合区域。在天津写字楼市场中，小白楼区域的写字楼产品发展比较成熟，无论是产品结构还是配套设施方面都比其它区域健全，区域内云集了信达广场、国际经济贸易中心等多个标志性建筑，目前小白楼区域集中了近20座写字楼，其中包括金皇大厦、泰达大厦等在内的甲级写字楼。早期小白楼区域是天津商品集散活动的中枢地区，当时由于外部环境的欠缺加之宏观经济的影响，使得各写字楼之间长期以来一直运用价格攀比来相互竞争，最终导致区域内写字楼租金价格、平均入住率等方面都不甚理想。近年来随着星级酒店、综合商场以及高级公寓等配套设施的日益完善，从而使得区域内写字楼朝着健康向上的方向发展，随之也吸引了诸如太平人寿、华燊燃气等在内的600多家国内外知名企业前来入驻，在租金价格上涨的同时，区域内写字楼平均入住率达到80%以上，然而入住率大幅上升的同时带来了人流、车流的密集，从目前状况来看，交通的拥挤以及车位的不足是困扰小白楼区域写字楼产品发展的瓶颈。友谊路沿线区域的界定：广义的友谊路北起马场道，南至外环线，其中湛江路至黑牛城道路段成为写字楼供应的重点地段。在天津写字楼市场中，友谊路区域属于写字楼项目相对集中地段，整体商务氛围较为浓厚，区域内写字楼市场主要由甲级写字楼、乙级写字楼构成。现存的写字楼大多数都是2001年之前进入市场的，因此无论从硬件配置或是开发商对产品的理解方面都存在相对滞后性。近年来该区域也陆续推出了诸如峰汇广场、友谊大厦以及津玉大厦等项目，这些项目对该区域的确是一个有益补充，但仍然无法满足部分高端客户的市场需求。从区域客户现状看，由于友谊北路区域写字楼的品质一般，因而造成了平均价格较低的市场状况，进而也影响了友谊路区域整体写字楼的平均价格，友谊北路写字楼的客户多为中、小型公司或成长型公司，因此客户的稳定性相对较低。而友谊南路区域目前存在一些稍高品质的写字楼项目，并且写字楼的客户多数为外地、外资公司，公司的知名度及资金实力较强，因此客户的稳定性也相对较高。