一、房地产市场及房地产板块走势回顾

2010年9月30日投资要点：1、房地产市场回暖8、9月以来，主要城市房地产市场回暖，主要表现为成交量上升，价格小幅上涨。2、房地产调控第二波政策出台调控第二波要求巩固第一波的政策，加大第一波政策的执行力度，并且强调推进房产税改革、对首套房一律执行首付30%及以上的信贷政策。我们认为这些政策将使房地产市场短期成交量迅速下降，回暖无法持续，量缩的同时价格略有下降。9月30日，受关于调控的“利空出尽”说法影响，房地产板块股票当日大涨3.86%。3、10年四季度预测：房价略有下降，股价跟随大盘第二波政策推出，房地产价格将略有下降，但恐怕还是达不到政府的预期效果，房产税的出台将加快。民众普遍对房产税抑制房价存有很高的期望，这就为11年、12年房价的上涨笼罩了阴影，因为股价主要体现为对未来的预期，所以未来一段时间内的股价难有上佳表现。4、何时反转：政策配合估值根据我们的预测，即使政府推出房产税，在征税的初期，税率一定不高，而且也未必会对多套房实行累进税率，因此房产税这只靴子要落未落的时候，是真的起作用，而真的推出并且再过一段时间之后，大家会发现这个不过是虚张声势、唱空城计罢了，所以当税收征收时间确定、细则推出之际及之后的一段时间内，反而是房地产股票的利好。而目前虽然第二波政策推出，但房产税没有推出，所以言“利空出尽”为时尚早。同时，还要配合房地产板块的估值来判断何时反转。5、商业地产板块时机未到三个月到半年左右的时间内，商业地产股票难有上佳表现。一是将受“房地产”板块整体拖累，二是从商业地产股票本身的“商业”属性来看，由于我国面临着国内外复杂的经济情况，经济存在“二次探底”的风险，经济增长可能放缓、内需一直不强，这些都将影响商业地产股票近期的表现。6、建议关注国有背景开发公司如首开股份、内陆地区二三线房地产开发公司如福星股份4月政策出台之后，北京的土地市场变化较为明显。从几乎全部透明挂牌或者竞价，变为全部招标。因此，我们建议选择具有拿地优势的企业，如首开股份。并且，二三线城市房地产投机投资需求较少、自住需求比例较大，价格一直平稳上升，受调控影响较小。所以我们建议增持受调控影响较少的二三线城市房地产股如福星股份。7、投资风险经济二次探底的风险、房地产政策风险以及银行风险。研究员：黄鹤电话：[phone]网址：www.daton.com.cn邮箱：[e-mail]房地产开发---中性（首次评级）房地产经营---中性（首次评级）一年以来行业走势-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%09/1009/1109/1210/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/09房地产(申万)上证综合指数资料来源：wind、大通证券研发中心资料来源：wind资讯2010年四季度行业投资策略最后一只靴子尚未落下言“利空出尽”为时尚早——2010年四季度房地产行业投资策略请务必阅读免责条款市场有风险·投资须谨慎行业研究请务必阅读免责条款-1-研究创造价值专业前瞻市场一、房地产市场及房地产板块走势回顾(一)1-8月全国房地产行业运行情况1、商品房销售情况1-8月，全国商品房销售面积5.27亿平方米，同比增长6.7%，增幅比1-7月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长4.1%，办公楼增长30.3%，商业营业用房增长33.3%。1-8月，商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点。其中，商品住宅销售额增长7.5%，办公楼和商业营业用房分别增长56.5%和47.7%。8月当月，全国商品房销售面积6886万平方米，同比下降10.1%；全国商品房销售额3533亿元，同比下降8.6%。2、房地产开发完成情况1-8月，全国房地产开发投资28355亿元，同比增长36.7%，其中，商品住宅投资19876亿元，同比增长33.9%，占房地产开发投资的比重为70.1%。8月当月，房地产开发投资4490亿元，同比增长34.1%。1-8月，全国房地产开发企业房屋施工面积33.92亿平方米，同比增长29.1%；房屋新开工面积10.48亿平方米，同比增长66.1%；房屋竣工面积3.23亿平方米，同比增长10.7%，其中，住宅竣工面积2.62亿平方米，增长8.8%。1-8月，全国房地产开发企业完成土地购置面积25691万平方米，同比增37.9%，土地购置费6017亿元，同比增长84.3%。8月当月，房屋新开工面积1.27亿平方米，同比增长55.8%；房屋竣工面积3744万平方米，同比下降2.1%，其中，住宅竣工面积3086万平方米，下降2.1%。房地产开发企业完成土地购置面积3944万平方米，同比增长69.8%，土地购置费963亿元，增长66.2%。3、房地产开发企业资金来源情况1-8月，房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。（二）主要城市房地产市场回暖行业研究请务必阅读免责条款-2-研究创造价值专业前瞻市场表1：2010年9月中国部分主要城市住宅市场交易情报城市可售情况完成交易情况成交价格套数（套）面积（万m2）套数（套）面积（万m2）环比均价（元/m2）环比北京995031260.8010833118.2749.02%北京（不含保障性住房）------9153105.3750.01%18127-14.37%上海46966659.1715430163.0016.77%12341-5.72%天津------789584.3318.68%93460.14%重庆94340929.4324639225.1918.51%63348.40%深圳25549256.49463739.4451.17%202774.30%广州41962521.11---110.5657.32%115908.64%杭州19322277.56515452.9629.59%2328213.03%南京*29392345.51532053.7747.61%141420.71%武汉------11942117.6415.46%6481-3.21%成都*---------94.0827.93%7179-4.55%苏州22167308.14560365.2459.54%10019-4.29%青岛*60527617.60849281.8419.62%88122.09%宁波85486566.66431836.052.70%134035.20%厦门13305169.96144115.74-7.49%110300.51%福州*12496160.57148216.2216.72%131907.45%注：带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考，本月数据统计截止到9月28日。资料来源：CREIS中指数据、fdc.soufun.com4月份政策出台之后，成交量有短时间的下降。房价方面，新房开盘价格比预期的调低，但是无论同比还是环比并没有明显的下降。二手房不同城市略有不同，部分城市的二手房价格下降幅度略大，大部分城市的二手房价格变化不大。8、9月以来，主要城市房地产市场回暖，主要表现为成交量上升，价格小幅上涨。分析回暖的原因是，政策出台后，投资需求基本被打压，而改善性需求也被部分打压，唯有刚性需求难以抑制。房价照比高峰时期略有下降，刚性需求行业研究请务必阅读免责条款-3-研究创造价值专业前瞻市场按耐不住，纷纷入市。（三）近期房地产板块表现09年10月1日到10年9月30日，房地产板块涨幅为-20.21%，大盘涨幅为-8.79%，房地产板块的表现弱于大盘，在此期间，房地产公司的业绩表现良好，股票表现不佳是受相关政策出台的预期影响所致。二、本年房地产调控第二波政策出台9月29日，为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知精神，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。表2:本年房地产调控第二波政策及点评政策类别政策细则点评一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度。要立即研究制定贯彻落实国发[2010]10号文件的实施细则。已印发实施细则的地区，要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任。北京已经推出了5月份之后一个家庭只能新购买一套房的政策。“问责制”的强调，说明中央的决心很大，估计其他地方政府会根据中央精神，推出具体措施，限定居民家庭购房套数。二是完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。这是上一波的政策，但是执行力度不够，本次强调了该政策的执行力度。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定是上一波的政策，但执行力度不够，而首付款比例调整到30%及以上的政策影响较大。8月以来，主要城市房地产市场回暖，主要表现为成交量上升，价格小幅上涨。分析回暖的原因是，第一波政策出台后，投资需求基本被打压，而改善性需求也被部分打压，唯有刚性需求部分难以抑制。房价照比高峰时期略有下降，刚性需求按耐不住，纷纷入市。该政策针对了刚性需求，降低了刚性需求者的购房能力，同时也起到了降低银行风险的作用。行业研究请务必阅读免责条款-4-研究创造价值专业前瞻市场各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。该政策针对目前购房者利用消费性贷款购房的方式，堵住了这方面的资金渠道。三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。业界普遍对房产税存有很高的期望，房产税的推出将能释放部分存量住房，增大市场供应，调节房屋分配。不过房产税到底能在多大程度上影响房价，取决于具体的细则，税收如何征收，对第几套房是否采取分别的税率。四是切实增加住房有效供给。各地要加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，切实落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。目前大量建设的保障房越来越倾向于公租房，参照同样建设公屋的香港，截至目前，香港共有约73万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的1/3。香港的公屋覆盖面较广，可是房价仍然遥遥领先，所以保障房方面除重庆以外，对各地区房价的影响不大。五是规范房地产交易市场及土地市场。加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违