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此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团|克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密谨呈：万科集团2010-4咸阳市房地产市场可进入性初探环境求可进入性思维导向：环境环境市场需求1、城市发展研究2、房地产市场研究3、市场购买者的需求分析4、城市进入的可行性研判目录：PART1城市发展研究城市概况区域规划城市发展经济发展城市发展研究咸阳市位于关中平原的中部，既在九竣诸山以南,又在渭水以北，山南叫阳，水北也叫阳，山水俱阳，故名咸阳。咸阳是中国历史上第一个统一中国的封建王朝一秦王朝建都之地。南北长145千米，东西最宽106千米，面积10196平方千米。行政区划及人口：辖兴平市一市，秦都、渭城2个区，武功、泾阳、三原、礼泉、乾县、永寿、彬县、长武、旬邑、淳化10个县，总人口500万人，其中市区人口约80万。人口增长率保持在4‰左右，市区人口增加比重大，城镇化率提高。咸阳:千年帝都，古丝绸之路第一站，中原地区通往大西北的要冲PART1城市发展研究/城市概况咸阳历史文化旅游名城，旅游资源丰富，以秦文化为底蕴，形成了文物古迹为主体，民俗风情和养生保健为特色的旅游产业体系。乾陵彬县大佛寺懿德太子墓周文王庙咸阳是中国历史文化名城和国家首批优秀旅游城市；20个首届“中国魅力城市”之一，西北五省区惟一获此殊荣；全市文物景点5000多处，国家级文物12处，省级73处，对外开放景区点近20处，Ａ级以上景点9处；乾陵举世闻名，昭陵、茂陵、阳陵等27座帝王陵墓和256座陪葬墓，形成绵延百里、蔚为壮观的帝王陵墓群。还有郑国渠渠首遗址、彬县大佛寺、唐昭仁寺大殿、杨贵妃墓等。2009年咸阳累计接待游客逾千万人次，旅游收入超过30亿元，外籍游客达到3.8万人次，游客数量和旅游收入稳步上升。PART1城市发展研究/文化旅游资源门类齐全，支柱产业突出，快速发展的工业城市。以能化、纺织、电子、食品、装备、建材等为支柱产业。咸阳作为西北地区的老工业基地，轻纺、装备制造等产业具有传统优势，电子信息、生物医药、空港产业等快速发展；2009年，全年新增40户规模工业企业，全市规模以上工业完成总产值780亿元，同比增34.5%。长庆炼油化工总厂彩虹显像管厂纺织企业生产线电子枪生产线制药厂PART1城市发展研究/支柱产业咸阳是“关中天水经济区”内核心城市两个成员之一，客观上成了西安的配角，同时也因为配角成了经济区的“龙头”。按照《关中—天水经济区发展规划》，咸阳以先进制造、能源化工、物流等为重点的产业发展调整方向和产业布局，以及与西安、宝鸡等城市的产业分工和合作，建设西咸国际化大都市咸阳城市定位关中天水经济带核心城市西咸一体的国际化大都市PART1城市发展研究/城市发展定位城市概况区域规划城市发展经济发展城市发展研究11关中—天水经济区是《国家西部大开发“十一五”规划》中确定的西部大开发三大重点经济区之一。规划范围包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛部分县和甘肃省天水所辖行政区域，面积７．９８万平方公里。直接辐射区域包括陕西省陕南的汉中、安康，陕北的延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。区位:关中—天水经济区地处亚欧大陆桥中心，处于承东启西、连接南北的战略要地PART1城市发展研究/区域规划/关天经济带规划定位：内陆型经济开发开放的战略高地，先进制造业重要基地、现代农业高技术产业基地、彰显华夏文明的历史文化基地122009年６月２５日，国务院通过并发布了《关中―天水经济区发展规划》。《规划》提出，将把关中—天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”，还将打造成为全国先进制造业重要基地、全国现代农业高技术产业基地和彰显华夏文明的历史文化基地。PART1城市发展研究/区域规划/关天经济带13关中—天水经济区地处亚欧大陆桥中心，处于承东启西、连接南北的战略要地，是我国西部地区经济基础好、自然条件优越、人文历史深厚、发展潜力较大的地区。２００７年，这一地区生产总值占西北地区的２８．６％。在关中—天水城镇布局中，咸阳被确定为核心城市之一，西咸一体的发展格局将成为关中天水经济区的引擎。城镇体系：咸阳以绝佳的地理位置处于关中—天水经济区的心脏地带，属于两大核心城市之一。PART1城市发展研究/区域规划/关天经济带产业布局：咸阳与西安宝鸡等城市分工合作，以先进制造、能源化工、物流等为重点产业发展调整方向和产业布局14关中—天水经济区的总体目标定位：建设成为西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”，“以高科技为先导的先进制造业集中地，以旅游、物流、金融、文化为主的现代服务业集中地，以现代科教为支撑的创新型地区，领先的城镇化和城乡协调发展地区，综合型经济核心区，全国综合改革试验示范区”。PART1城市发展研究/区域规划/关天经济带PART1城市发展研究/区域规划/沣渭新区沣渭新区：关天经济看西安西咸一体看沣渭沣渭新区规划总面积195平方公里。四至分别为：位于渭河以南，老西宝公路（G310）以北，东接西安市西三环，西接规划中的西咸绕城新线位。新区中涉及西安辖区内125平方公里，咸阳辖区内70平方公里。沣渭新区的开发，既是特定历史时机下的产物，也是中国城市化快速发展的一个缩影；它不仅仅是一个新区开发项目，更是西咸一体化城市群战略实施的重要一棋。作为西安最为年轻的新区，也是西安咸阳两个城市最近的接合部——沣渭新区，被《关中-天水经济区发展规划》确定为关天经济区核心之城市核心板块、西安国际化大都市重要支撑区域、西咸之间最具潜力区域。此次国际化大都市建设是继上海、北京之后，由国家层面布局打造，因此沣渭新区魅力独特，首次亮相西洽会，即揽金180亿元已经初步彰显了区域的吸引力和发展前景。PART1城市发展研究/区域规划/沣渭新区战略占位高：沣渭新区是西咸一体化战略的重要步骤，是西安大都市战略的重要组成部分，战略占位十分之高，这能够为项目的快速提供最强有力的驱动力。开发规模大：项目是占地195平方公里的超大规模的新区开发。这种超大规模的新区开发，人口导入是关键，因此必须要有合适的产业作为支撑。PART1城市发展研究/区域规划/沣渭新区资源整合可行性大：项目拥有大量潜在的历史旅游资源；以及渭河、沣河沿岸的原生态湿地资源，但开发力度尚显不够。通过合理利用，可打造成为具有竞争力的旅游、休闲亮点。秦沣京遗址周镐京遗址秦阿房宫遗址汗长安城遗址★高新技术开发区沣渭新区产业有依托：区域拥有坚实的产业基础、众多的历史人文沉淀；距高新技术开发区不远，可形成一定的产业发展依托。PART1城市发展研究/区域规划/沣渭新区城市规划与发展方向:“强化中心、优先南扩、稳步西拓、适当东延、抑制向北”的发展战略。19PART1城市发展研究/城市规划中心城空间结构——“一河两带三轴多中心”（1）“一河”——即中心城主河道渭河，在美化城市环境、营造绿色开敞空间中发挥重要作用；（2）“两带”——沿渭河两岸形成“渭河北部发展带”和“渭河南部发展带”；（3）“三轴”——沿长虹路-钓鱼台路、秦皇路-渭河南路、东风路-扶苏路等3条主要通道形成联系东西发展带的南北向发展轴；（4）“多中心”——包括三个市级中心和各组团的公共服务设施中心，形成分级服务设施体系。城市交通：陇海、咸铜、西韩铁路在此接轨，公路网织，四通八达，咸阳国际机场是我国最大航空港之一。公共交通发展目标：（1）在2020年前基本建成以公共交通为主体、多种客运方式相协调的综合客运交通体系。中心城区公共交通方式应承担不小于20%的客运出行量。（2）规划公交线网密度在中心城区达到3.5～4公里/平方公里，外围组团达到2.5～3公里/平方公里。公交线网覆盖全部城市主干路和部分次干路。PART1城市发展研究/城市规划城市道路网规划：（1）城市快速路：布局结构为“一线带一环”。“一线”指西安四环线；“一环”指通过改造咸平路、文林路、上林路和西宝高速旧线为快速路，构建沟通南北片区的快速环路。（2）主干路——“七横八纵”的方格网结构“七横”是指北环路，文林西路-文林路-望贤路、珠泉西路-毕塬路、玉泉路、胭脂路-中华路-渭阳路、西咸大道、统一路；“八纵”是指咸平路、彩虹路、咸通路、文苑路-新兴路、长虹路-秦都桥-钓台路、秦皇路-咸阳桥-渭河南路、东风路-渭城桥-扶苏路-沣榆路、朝阳四路-上林桥-上林路。城市绿地规划：“三轴两带多核心”的总体景观构架（1）“三轴”是指沿人民路、秦皇路和世纪大道形成的三条城市人工景观轴线。（2）“两带”是指与渭河和沣河平行发展的滨河景观带。（3）“多核”是指多个城市景观节点和绿地景观节点。21PART1城市发展研究/城市规划城市概况区域规划经济发展城市发展研究咸阳GDP总量位居全省前列，仅次于西安、榆林。2009年达到872.95亿元历史高位，近几年GDP增速保持在14%以上，经济持续高速发展；咸阳GDP总量与全国内地部分二、三线城市比较仍有较大差距；产业结构呈现中间大两头小的格局，第三产业发展相对滞后；咸阳以工业等第二产业为主导的结构明显，固定资产投资持近年力度加大，一定程度上预示着房地产业的快速兴起。GDP：咸阳市经济发展持续高速增长，第三产业比值较低PART1城市发展研究/经济发展587.8764.6872.95020040060080010002007年2008年2009年18%52%30%咸阳三大产业结构第一产业第二产业第三产业咸阳市近三年GDP统计（亿元）157.2233.67274.950501001502002503002007年2008年2009年安康市近三年GDP统计（亿元）580.16714.07806.56020040060080010002007年2008年2009年宝鸡市近三年GDP统计（亿元）太原洛阳包头合肥长沙临沂市154520752100210237452110全国部分内地二、三线城市2009年GDP（亿元）：注：以上数据来源于统计局公布数据2009年咸阳人均GDP17429元，同比增长14%，折合2551.8美元，在全省排在西安、榆林、宝鸡之后，相比全国部分内地二三线城市还有不小差距；一般城市人均GDP位于800—3000美元之间，说明城市化化发展处在启动阶段，以城市扩张为主要发展目标。城市发展处于启动期向快速发展过渡阶段，成长空间巨大。PART1城市发展研究/经济发展发展阶段启动期快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展期人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展，单纯数量型以数量为主，向注重质量方向发展平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型世行关于人均GDP与城市发展的关系117331498817429050001000015000200002007年2008年2009年15439189922152605000100001500020000250002007年2008年2009年咸阳近三年人均GDP（元）宝鸡近三年人均GDP（元）550662577260020004000600080002007年2008年2009年安康近三年人均GDP（元）太原洛阳包头合肥长沙临沂市537743283280769415432022620260全国内地部分二、三线城市2009年人均GDP情况（元）：注：以上数据来源于统计局公布数据固定资产和房地产投资均保持高速增长，房地产市场活跃。咸阳社会固定资产投资总额持续高速增长，2009年同比增长高达40.7；咸阳房地产投资总额所占生产总值比例在10%左右，投资总额保持持续的增长态势，房地产市场处于启动期向快速发展期过度，市场起步较晚但近年发展迅速。PART1城市发展研究/经济发展323569.8801.501002003004005006007008009002007年2008年2009年咸阳近三年固定资产投资（亿元）42.154.872.3010203040506070802007年200