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谨呈：北京复地PEKINGHOUSE首府南区项目产品配比及售价预期建议北京策源房地产经纪有限公司2005年3月29日1目录1.区域办公物业的研究2.酒店式公寓市场的研究3.区域商业物业的研究4.案例参照及定位前的分析5.首府南区定位建议6.产品配比及售价预期建议21.区域办公物业的研究3办公物业市场调研--结论在新兴办公区域形成的同时，本区域未来几年办公物业市场也面临比较险恶的竞争环境。尤其是来自本区域以住宅立项的办公产品对纯写字楼产品的直接冲击，将会持续到2008年-2010年。目前区域内供应的在售办公物业多为以住宅立项的商住办公楼，凭借政策缝隙的优势，以较低价位的价位冲击市场，而且产品同质化现象严重，目前区域供给的主力办公物业的销售均价在7000元—12000元一线。目前区域内的客群需求较为旺盛，客源稳定；但多为承租能力较弱的中小型的企业或成长型企业。也使区域商务氛围的档次有相当程度的拉低。区域在未来五年内，本案所处的西大望路-百子湾-两广路延长线区域将形成超过200万平方米的综合办公区域，从而形成具有较好商务氛围的新兴商务区域。区域内尚无高档办公物业的进驻，目前区域办公物业租赁均价为：2.0-3.1元/天/平米。4区域办公物业供应状况项目名称规模开盘时间外企fescoA栋商务办公1.98万预计06年上市B栋甲级写字楼2.67万2005.8珠江帝景商住办公4.6万2003.12高档写字楼9.6万预计08年上市乐成国际中心高档写字楼6.0万预计07年上市后现代城二期商务办公2.8万2004.3四期6.4万预计06年上市金港国际商住办公楼2.0万2003.10苹果社区苹果LOFT7.0万2005.10.27EVD大厦8.0万预计06年上市蒙太奇SOHO商务公寓12.0万预计06年上市CBD东都南区商务写字楼1.8万预计06年上市西区商务写字楼5.3万2005.8CBD传奇商务写字楼2.5万预计07年上市大城国际中心高档写字楼5.0万预计06年上市广渠路地块高档写字楼10万预计08、09年金都杭城高档写字楼4.0万未确定成荣地产高档写字楼10万未确定化工厂地块高档写字楼6.8万未确定石韵浩庭商住办公楼0.6万2004.6区域在售办公物业面积：15.6万平米区域前在供应办公面积：84.4万平米区域在未来几年内，将形成超过200万平方米的综合办公商务区。同时在未来几年内潜在供应的办公物业面积放量非常大，本区域的办公物业市场竞争形势严峻。5区域办公物业销售状况项目名称规模开盘时间销售价格销售去化外企fescoB栋甲级写字楼2.67万2005.812000--珠江帝景商住办公4.6万2003.12920086%后现代城二期商务办公2.8万2004.3810093%金港国际商住办公楼2.0万2003.10800096%苹果社区苹果LOFT7.0万2005.10.271560074%CBD东都西区商务写字楼5.3万2005.8780032%石韵浩庭商住办公楼0.6万2004.67800100%整购外企fesco的A区小户型80-100商务办公在05年初推出后封盘停止销售，现推出B区甲级写字楼1100平米整层销售，报价为12000元/平方米，并有相当程度的折扣空间。苹果社区北区转基因苹果苹果LOFT，以其独特特的产品得到市场的认同，售价达到14700元/平方米，但由于此类产品层高6米，客户可做2层使用，实际价格在7500元左右。区域办公物业销售均价为7000元/平米-12000元/平米区域内在售办公物业多为商住办公楼为主，价位较低；低价位的物业销售去化较快。6区域办公物业租赁状况项目名称规模开盘时间销售价格去化状况租赁状况外企fescoB栋甲级写字楼2.67万2005.812000—--珠江帝景商住办公4.6万2003.12920086%3.1元/天/平米后现代城二期商务办公2.8万2004.3810093%2.0元/天/平米金港国际商住办公楼2.0万2003.10800096%2.8元/天/平米石韵浩庭商住办公楼0.6万2004.67800整售100%目前全部空置租2.6元/天/平米九龙花园民宅两居120平米，4000元/月石韵浩庭民宅两居110平米，4800元/月；三居140平米，6000元/月区域内尚无高档办公物业入住区域办公物业租赁均价为：2.0-3.1元/天/平米区域内企业的承租能力较弱7区域办公物业客群特征项目名称规模销售价格户型分割客群特征（部分为定位）外企fescoA栋商务办公1.98万--80-100平米定位中小型企业，以传媒、广告、贸易等行业为主B栋甲级写字楼2.67万120001100平米以上定位企业总部以涉外机构、传媒业为主珠江帝景商住办公4.6万920090-163平米多为中小型贸易公司等高档写字楼9.6万----定位高端传媒公司后现代城二期商务办公2.8万810073-168平米多为SOHO办公,为活跃在东区的成长型公司苹果社区苹果LOFT2.5万1560060-194平米定位为studio工作室，小型摄影棚、电视台演播厅以及制作公司等；年轻人、艺术家以及追求创意的广告公司，传媒巨头们所带来的附属型公司和创意工作者EVD大厦4.0万--100-4000平米定位为CBD不同规模公司，适合发展中的中小企业自由拓展空间，亦有大型企业整层或多层办公蒙太奇SOHO5.5万--78-149平米定位为CBD精英商务人士CBD东都西区商务办公5.3万7500160-640平米中小型贸易公司为主区域内客户多为传媒、广告业以及商贸业为主，需求方面的鲜明特点如下——（1）对拟租写字楼的硬件设施以及物业管理水平等要求不高。（2）承租能力较弱（3）希望住宅办公物业能够具有写字楼的品质，以降低此类物业对自身企业形象负面影响。8区域办公物业重点个案分析项目位于CBD的东南方向，广渠路与西大望路交叉路口的西北角，整个项目占地近28000平米，总建筑面积137000平米，其中5.0万平方米的公寓及配套和8.7万平方米的写字楼、商铺及配套；设计时尚、俊朗，极具现代气息，是本区域内唯一集地标性写字楼、大型临街底商及高档公寓的高标准集合性项目。目前在售B区2.67万平方米的标志性甲级写字楼（整层1100平米销售）拥有近5000平米的配套会所，内有游泳馆、网球馆、壁球馆、沙壶球室、乒乓球室、健身中心、桑拿康体中心、咖啡室、茶室、中西餐厅等；5000余平米的水系园林景观自西向东自然梯级落差；社区内完全人车分流的安静设计（全部地下车位，比例高达1：1.5）；采自地下1600米深的天然温泉水；人性化的高智能安防系统。外企FESCO9区域办公物业个案分析苹果社区北区——转基因苹果转基因苹果[国际商务传媒港]三栋楼建筑组成，从西向东由低到高，依次呈阶梯状排列，依次为苹果LOFT，ＥＶＤ大厦，苹果蒙太奇SOHO楼目前在售：苹果LOFT销售价格：15600元/平方米苹果LOFT层高达5.6米，开发商利用层高高度而进行的全跃层处理，不但创造出独一无二个性化空间，使业主获得了超出购买面积一倍的实际面积，使业主的利益成倍扩大。作为办公的LOFT以奢侈的空间唤回了人们的创造力和激情，特别适合一些需要空间高度和创意型的公司，比如电视台演播厅、影视公司、广告公司、艺术工作室、产品展示和追求创意个性的IT企业，studio工作室，小型摄影棚、电视台演播厅以及制作公司等；年轻人、艺术家以及追求创意的广告公司；传媒巨头们所带来的附属型公司和创意工作者。在空间上，除了能向上发展，两个单元之间还能自由打通，空间创新性、自由度高，使得苹果LOFT具有了多种的可能性。10区域办公物业个案分析项目位于北京CBD边缘西大望路甲23号，占地34万平方米，总建筑面积90多万平方米。双地标甲级写字楼(与CBD的各地标相呼应)、五星级酒店与会所、酒店式服务公寓、高档商住公寓、高档住宅相配合的综合性大型高档社区商住公寓：1号楼已于2004年9月入住，已经去化86%，多为中小型贸易公司等，此案消化时间较长。目前在售：8号商住公寓2005年6月18日开盘，均价：9500元/平方米，预计2005年12月30日入住，主力户型为114-125平方米户型。珠江帝景11区域办公物业个案分析CBD东都整体项目是40万平方米的综合体，其中商业部分30万平方米。目前进行整体招商，包括百盛购物中心、红星美凯龙、法国迪卡侬等著名品牌商家都将落户。区位优势，紧邻东四环，交通很便利。目前在售：西区商务办公5.3万平方米高层塔楼销售价格：7800元/平方米西区简介建筑面积：8.5万平米业态构成：纯商务写字楼/底商西区共有五栋楼体，其中包括5.25万平米的写字楼和一部分底商；每个户型之间可互相打通、并自由分割的办公空间，开创真正意义上的高效率商务时代。12区域办公物业个案分析位于百子湾路，凭借其独特的产品特色与在CBD区域的超低价格，得到市场的认可。2002年9月份一期开盘销售。二期４、５号楼全力推出原创写字楼――后OFFICE。2.8万平方米，共计230户；客群多为SOHO,活跃在东区的成长型公司量身打造。8100元/平方米的超低价格对市场形成巨大的冲击。目前在售三期的尾房，四期KIDULTS公寓于2005年8月15日正式开盘，主推户型为80-100平方米，目前热销。另四期将有6.4万平方米的写字楼将于2006年推向市场。后现代城132.酒店式公寓市场的研究14酒店式公寓物业市场调研—结论1、目前市场上在售的酒店式公寓整体供应量约为50-60万平米，整体销售状况良好，销售均价为11564元/平米；2、市场上面积处于90平米以下户型销售速度相对较快，100平米以上面积去化较慢；4、未来几年潜在的市场供应量日益增加，但该类产品需求比较旺盛，市场环境相对有利；5、主要以投资类客群为主，自主型客户为辅；6、该类产品市场投资回报率在5%-10%之间；投资客户非常看重物业租赁的服务以及对业主投资回报保障的销售形式。15酒店式公寓供应状况项目名称珠江帝景（17#）大成国际（3#）晶都国际沿海赛洛城美华世纪银钻公寓纽约客供应量m2——63640约3万约6.4万3980011万16497套数171716456——238883250据不完全统计，目前在售酒店式公寓总体量约有50-60万平米。部分在售酒店式公寓物业项目市场供应情况16酒店式公寓物业市场调研—酒店式公寓销售状况项目名称珠江帝景大成国际晶都国际美华世纪银钻公寓纽约客售价（元/平米）12000797311000160001800011611销售率100套55套约440套200套未开234套销售方式自然销售自然销售10年包租1-3年包租，8%回报率部分在售酒店式公寓物业项目市场销售情况1705101520253035燕莎国贸亚运村王府井平均租金水平($)据不完全统计,整体平均租金为21.8美元/平方米·月，但因位置不同，租金的差别也十分悬殊区域平均租金水平($)燕莎26.6国贸30.96亚运村11.9王府井18.03酒店式公寓物业租赁状况18酒店式公寓物业客群特征区域酒店式公寓物业客群特征主要分为两大类：1、投资类按地域分有：外地—江浙一带客户（来自温州等地）、山西煤商等本地—高级白领投资群体外籍：境外投资者2、自用类北京工作的高级白领和各种中小企业主等；在京工作的外籍人士；部分外省市机构以对外窗口的目的购买。19酒店式公寓物业市场调研—个案分析大成国际中心占地面积：43080平方米建筑面积：197425平方米容积率：3.30绿化率：30%总户数：760套物业管理费：平层：3元/平方米/月，跃层：5元/平方米/月酒店式服务公寓建筑面积为63640平方米；购物广场面积近68000平方米，5A级智能化写字楼面积为21973平方米。酒店式服务公寓户型面积40-90平方米层高3.1米，跃层6.2米。开盘时间：2005-11-152、销售状况：平层均价：7000元/平方米，跃层均价：11000元/平方米•15层新开15套平层均价7100—7400元/平方米•剩余户型销售开发商欲和写字