搜索
因为市场在变，游戏规则在变对消费者需求的洞察，是一切工作的前提天安伟业，在追索市场的需求中寻求制胜之道艺术创造浪漫天津海河项目初次印象本案，位于孕育天津的海河左岸，艺术氛围浓厚的美院区域。天津美院了解市场，对我们的形象定位至关重要找到关键的问题在哪？市场主要生意来源竞争竞争范筹界定消费者主要沟通对象产品主要购买动机探讨事实-过滤难题-找出关键难题同谁竞争？竞争什么？针对什么?找出关键才能解决问题以消费者为关键而非销售为关键在于承诺及利益点的不同最大生意潜力环境中的不利因素增值潜力对手?主张?如何吸引重叠市场?形象差异?机会点?人口/心理-生活形态.习性最有潜力消费者轮廓特色/相关性/动机/风格经得起考验的商品力?我們的弱点?创意Creative命名及VI部分“左岸”(LaRiveGauche)，是地理上的一个区域的泛称，位于塞纳河左岸的圣日耳曼大街、蒙巴纳斯大街和圣米歇尔大街，一个集中了咖啡馆、书店、画廊、美术馆、博物馆的文化圣地。塞纳河由东向西成几字形穿越了巴黎，而巴黎城则是从塞纳河中央的西岱岛发展而来，左岸，孕育了巴黎，孕育了浪漫。一段浪漫的生涯，创造一个新的国家切·格瓦拉一个浪漫的梦想，消弭黑白间的隔膜马丁·路德·金一串浪漫的音符，激活一代人的思想一束浪漫的花朵，平息暴戾的战火一个浪漫的传说，延伸了人类的旅途一场浪漫的恋爱，诞生传世的艺术奇葩浪漫，让世界更美丽标准应用标准应用标准应用是一个浪漫的相遇，也是一个灵感的开始外国门童以法语问候客户。作为场景的一部分为客户画速写签字速写笔销售现场布置建议样板间风格之艺术青春艺术联展浪漫派公寓，现身天津PaintingSaleMeetingHugeMakeToPresentToDedicateTheArtLifeFilledCezanneTheCreativityPersonResideADreamToJudgeAndDecideAnActivityTrueofimagineModernPartiesArt·BuildingAndLifeExhibition其他案名推荐：七八九零本案针对客户为70、80、90三个年代的人群，特征明显，也是现在网络热门的话题之一，便于项目的宣传炒作。建议项目可分不同年代的人群布置不同的区域。跨界Crossover的原意是跨界合作，指的是两个不同领域的合作。现在，在更多的时候跨界代表一种新锐的生活态度和审美方式的融合。如：工业设计领域的“跨界品牌设计馆”；以莎拉·布莱曼为代表的跨界音乐，很多时候还是一种表演方式：音乐跨界，视觉也跨界。Crossover津源公馆塞纳左岸波尔多天津美寓营销推广及媒体计划一、项目营销推广二、媒体推广建议三、销售执行建议四、活动推广建议五、开盘前推广计划预算表目录一、项目营销推广1.在短期内，树立“左岸新天”高品质、高品位的项目形象，打造津门海河东岸区域乃至天津市的明星楼盘。2.将楼盘信息及促销信息有效地传达到目标群体，增加来电、来访量，提高客户积累量，直接促成销售，达成销售计划。3.以精确营销为指导原则，进行有效的媒体组合，争夺项目周边目标市场，降低广告有效到达的成本，最大利润实现销售的目的。4.培育市场热点和话点，提升“左岸新天”市场知名度和传颂度。推广目标1.循序渐进式的，分阶段采取集中或密集型的推广方式，全面启动各类有效影响目标客群的宣传渠道。2.注重品牌与销售的结合，充分利用各种资源，组织公关各类活动，创造“体验营销”，带动口碑宣传，促销活动有效跟进，为销售注入源源不断的活力。3.注重有效渠道宣传，争取目标客户。如海河东岸区域内人脉关系的网络宣传效应。4.以户外广告作为长效媒体，强化宣传，塑造项目形象。5.以软文作为铺垫、造势，提升项目的公信度,营造良好的销售氛围。6.以系列硬广告作为精确打击，有效传达项目信息，促进销售。7.充分利用竞争优势，抢滩竞争对手宣传阵地，有效引导竞争对手客户群，借力打力。推广思路1、项目形象树立及传播――户外广告（擎天柱、大广告牌）、工地围墙等。2、描绘项目远景、展现项目形象――影视广告，如：销售中心循环播放的项目影视介绍三维动画宣传片等。3、强化项目形象、推介产品优势、促销活动信息发布――报纸广告。如天津日报等。4、提升项目形象、争取中高端客户、宣传项目――杂志广告、星级饭店展架等。如维多利亚、喜来登、凯悦。5、深入解读项目，展现项目形象及优势、传递项目活动信息――有针对性的进行直邮广告，如：区域银行卡VIP用户账单广告、专业数据库高端名单直投。媒体策略6、截取客流、引导客户、营造气氛――海河东路及南京路、金海道、狮子林大街等电杆旗广告。7、活动信息告知、强制性接受广告信息――短信广告。9、远程推介，争取传统媒体影响不到的另一组客群，同时通过链接网站的形式，系统性的展现项目、全面介绍产品卖点――网络广告，如：搜房网、新浪、焦点房地产网等，同时项目网站可以与各大网站进行超级链接，如：百度、Google等。10、项目造势宣传、潜移默化影响受众――各媒体软性报道，主要以报纸软文及当地电视台专题报道为主。综上所述，项目应充分利用各媒体的特性，进行有效组合、互补宣传。主推：“左岸新天”艺术至上浪漫之城备选推广语：海河左岸，精彩浪漫感召天津的艺术生活四、项目宣传广告语：开盘前：大量启用软性报道，硬广建议以略带神秘色彩的标题及内容，个性醒目的版面设计，激起消费者的好奇心，引起业内外人士的广泛关注，吸引来电询问，为正式开盘累积旺盛的人气和大量的客源。五、广告策略执行考虑：利用软广告炒作逐步展开，主题为左岸新天项目及开发商的历史、人文、未来规划前景，并在公开前一个月左右，开始进行硬广告投放，孕育热销效应。广告力度在开盘前大量和大面积释放，同时以媒体招待会、当地名流酒会、项目推介会等公关活动形式对开盘产生推波助澜的作用，邀约新闻媒体部门、当地政府领导、商界名流，在市场上形成良好口碑，积聚市场买气，为成功开盘做准备。另外，擎天柱、大型展板广告、道旗等户外媒体宣传适度组合，接连面市，让人感觉一时间整个市场都充斥着本案广告，叫人不得不将视觉聚焦于此。•津门高端人文居所整体开发热力启动•创造价值/优化生活•见证天津人最理想化的生活方式•天津高端市场呼唤适合时代的精装公寓•新型的精装公寓即将现身天津卫•闲适，一种生活情趣•等等新闻与软广告主题举例：左岸新天——优雅浪温时代即将开启。敬请期待！法式浪漫宅邸，出自“左岸新天”。——月日开盘正式推出，席尊贵席位接受排号预约!臻品精装公寓，出自“左岸新天”。——月日开盘正式推出，敬请关注!（注：广告同时推出开盘促销信息）广告主题举例：开盘:在广告中直接点出开盘讯息，以鲜明的风格正式亮相，给人气势非凡的整体感觉，同时着重强调产品的区域价值和稀缺性，让人产生强烈的向往，从而吸引购房者询问及至现场。执行考虑：在充分造势和蓄积人气的前提下，利用正式公开的契机，以多角度、全方位的媒体宣传，配合开盘庆典和现场S.P活动，营造开盘热烈气氛，吸引目标及潜在客户至现场，在引发市场关注的同时引爆销售热潮。广告主题举例：津门美宅光芒呈献“左岸新天”精装公寓今日惊艳津门！（注：广告同时推出开盘促销信息）开盘后：提炼项目的卖点，展现项目形象，传达项目促销信息，以大气品位的版面设计，树立项目“高品质”的形象，同时着重强调产品的品牌价值，吸引目标受众来电、来访，积累客户，促进项目销售。执行考虑：整个强销期，媒体宣传以系列性的平面广告为主，在强化整体形象的同时，以分主题的广告诉求，塑造出鲜明独特的产品形象，以灿烂的前景、极佳的区位优势、丰富的产品内涵、优质的物管、投资前景保障等打动人心。配合活动的推进，在主要媒体辅以大篇幅新闻报道，报道“左岸新天”提升产品的知名度及影响力，同时宣传发展商“海河安居房地产开发有限公司”。新闻与软广告主题举例：海河景区内的精品宅邸――“左岸新天”揭开神秘面纱（以“左岸新天”的设计理念入手，突出介绍项目的建筑风格、园林特点、产品特点等……）精装景观公寓津门房产的惊艳国际品牌物业顾问进驻“左岸新天”“左岸新天”商铺的投资前景保障（注：配合促销活动的推进，再拟定其它软文主题）广告主题举例：“左岸新天”，远见投资者的召集令轻松收获金色未来用度假的心情，享受置业的收获（注：其它促销广告待促销方案确认后另行创作）第二部分媒体推广建议1、目标推广区域：河北区、和平区、南开区、河南区、虹桥区、塘沽区等城市及京津高速、京津塘、津唐高速一带根据“左岸新天”的市场定位及目标客户定位，注定我们的推广要跨出“天津市”、覆盖京津冀环渤海经济圈的各大主要城区，但从推广预算及有效性的角度考虑，建议主流媒体宣传仅在天津市市内发布，外地城市级别的统一推广可以通过到达率高的“点对点”宣传及各类活动（如项目推介会、中介合作）等其它形式开展。一、目标推广区域及媒体执行建议◎户外广告锁定发布区域A、京津塘高速的宜兴埠、金钟桥、机场方向出口一带B、核心区域广告，如海河东路、南京路、狮子林大街等C、繁华地段或星级（4星或5星）酒店附近◎报纸A、软文：软文宣传是本案推广的主要的手段之一，可选择在各目标市场的主流报纸作软文宣传的载体，如：等。B、硬广：常规宣传：市内报纸：推介活动信息传播：《精品购物指南》、《红地产》、《安家》等（仅在项目推介会前刊登）2、媒体组合执行建议：◎银行卡金卡用户账单广告投放选择区域：天津市内地区，不含郊区◎商业楼宇电梯间液晶电视投放选择区域：河北区区域内◎电视：电视宣传主要是配合活动的开展，用于软性报道，以新闻、专题的形式展开，以天津市电视新闻经济频道为主。（具体可依据公关公司的推荐）◎短信广告：中国移动/中国联通VIP用户◎网络：A、软性报道：搜房网、焦点房地产网、新浪房产网等B、广告推广：搜房网媒体类别媒体名称广告内容广告规格发布频率预算备注户外项目形象一年期--报纸广告XX晚报项目介绍/活动信息整版彩色开盘前一周二次，其余适当时机每月一次--报广版位选择建议在报纸封底或楼市专刊的封面或封底XX时报项目介绍/活动信息整版彩色开盘前一周二次，其余适当时机每月一次XX报项目介绍/活动信息整版彩色开盘前一周二次，其余适当时机每月一次--XX报项目介绍/活动信息整版/半版彩色开盘前整版一次，开盘后半版每周一次精品购物指南项目介绍/活动信息整版彩色活动前一周集中发布，保证2次以上--三、媒体广告投放计划表•2009年12月、2010年1月、2010年2月媒体推广计划影视类三维动画项目推介具备客户积累条件前15天开始及活动后--以专题形式进行报道电梯视频广告项目形象/活动信息30秒销售中心滚动播出，整月播出--网络搜房网项目介绍/活动信息首页明显广告开盘前15天开始持续播出--新浪房产网项目介绍/活动信息首页广告开盘前15天开始持续播出--其它短信开盘信息/促销公告20000条/次活动前每周二次、开盘后每周一次投放--在各目标城区发布注：由于各媒体都有一定比例的折扣，需经详谈才难完成具体的预算计划，故媒体预算有待甲方与媒体或媒体代理公司商谈后最终确定。详细的媒体具体推广执行计划待落实相关媒体代理公司后、依据开盘时点再拟定。第三部分销售执行建议一、销售策略项目一期整体销售规模不建议过大，销控不能过于严格，需要保证客户具有充分的挑选余地。因此建议：1、商铺和精品公寓同时推出。2、精品公寓可以考虑按层发售，敞开销售。售罄一层，开盘一层。层层开彩，期期结案。1、定价指导原则：快速回笼资金，实现最大程度现金流。视销售形势争取最大经济效益，实现目标利润。2、价格制定策略毛坯大宅：中开高走、稳步推进精装公寓：一步到位、高举高打3、价格制定依据价格体系的制定从各户型水平差、垂直层差等方面考虑，结合产品朝向、观景、面积、楼层等因素而制定。以达成毛坯大宅全程均价18888元/平方米、精装公寓全程均价19888元/平方米为目标，结合不同的节点作定价。4、销售执行建议：大宅实行高单价，大折扣销售办法。精装公寓的价格始终保持攀升，以完成预定销售任务后为节点进行价格调整。利用活动促销。二、定价策略由于价格体系制定涉及的