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契税1征税对象国有土地使用权出让土地使用权的转让2房屋买卖以房产抵债或实物交换房屋以房产作投资或股权转让以自有房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。买房拆料或翻建新房，应照章征收契税3房屋赠与房屋交换承受国有土地使用权支付的土地出让金4契税与土地增值税征税对象对比具体情况是否为契税征税对象是否为土地增值税征税对象1.国有土地使用权出让是不是2.土地使用权的转让是是3.房屋买卖是是4.房屋赠予是一般不是,非公益赠予是5.房屋交换是(等价交换免)是(个人交换居住房免)5纳税义务人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人6计税依据3%~5%的幅度内,个省,自治区,直辖市人民政府按本地去实际情况税率等价交换免征契税;不等价交换,依交换价格差额付出差价法房屋交换征收机关参照市场价核定受赠方房屋赠予买方房屋买卖应纳税额=计税依据×税率成交价格买方土地使用权转让承受方国有土地使用权出让计税公式计税依据纳税人征税对象7应纳税额的计算应纳税额＝计税依据×税率例:居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为200000元；将另一套两室住房与居民丙交换称两处一室住房，并支付给丙换房差价款60000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税（假定税率为4％）。8（1）甲应缴纳契税＝60000×4％＝2400（元）（2）乙应缴纳契税＝200000×4％＝8000（元）（3）丙不缴纳契税。9实例:A、B、C三位当事人，A和C均有一套价值60万元的房屋，B想购买A的房屋，A也想购买C的房屋后出售其原有房屋。如果不进行筹划，A购买C的住房，应缴纳契税，其应纳契税计算如下（假定税率为5％）：应纳税额＝60×5%=3（万元）同样，A向出B售其房屋时，B也应缴纳契税，应纳税额＝60×5%=3（万元）交易的全部税额为6万元。如果三方进行一下调整，先由A和C交换房屋，再由C将房屋出售给B，这同样可以达到上述买卖的结果，但应纳税款就会大大减少。因为A和C交换房屋所有权为等价交换，没有价格差别，不用缴纳契税，只需要在C将房屋出售给B时，由B缴纳契税，其应纳契税计算如下：应纳税额＝60×5%=3（万元）较上一种交易方式，这样可以节省税款3万元。10税收优惠国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。11承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。经外交部确认，依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定，应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属。12税收优惠的特殊规定免征被售企业法人注销,且买售人全部安置原职工企业,承受所购企业土地免征合并的企业承受各方的土地,房屋权属企业合并征收契税超过拆迁补偿款的部分免征对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分企业改制重组,同一投资主体内部企业之间土地,房屋权属的无偿划拨不征政府主管部门对国有资产进行政策性划拨中土地,房屋权属转移免征国务院批准债转股企业,债转股后新设公司承受原企业土地,房屋权属的征收契税非法定继承人根据遗嘱承受死者生前土地房屋权属,属于赠与行为不征法定继承人(包括配偶,子女,父母,兄弟姐妹,祖父母,外祖父母)继承土地房屋权属不征不涉及土地使用权和房屋所有权变动的征收契税承受与房屋相关的附属设施(包括停车位汽车库,自行车库,顶层楼阁以及储藏室)所有权或土地使用权免征非债权人承受破产企业土地,房屋权属,全部安置原企业职工减半征收非债权人承受破产企业土地,房屋权属,妥善安置原企业30%以上职工免征债权人承受破产企业土地,,房屋权属以抵偿债务的减半征收被售企业法人注销,且买受人妥善安置原企业30%以上职工,承受所购企业土地不征分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方,新设方承受原土地权属的企业分立免征股份合作制改造,承受原土地房屋权属的不征单位,个人承受企业股权,企业土地,房屋权属不发生转移改制后国有企业股份占50%以上的新设公司,承受原国有企业(公司)的土地，房屋权属的免征非公司改造成公司的公司制改造中,整体改建为有限责任公司或股份有限公司,承受原企业土地,房屋权属的企业公司制改造契税优惠具体情况特殊行为13纳税申报及缴纳纳税人在签订合同的当天或者取得有关凭证的当天为纳税义务发生时间，应在10日内向契税征收机关申报。征收机关为土地、房屋所在地地方财政代征。14案例讨论老王近期获得了一笔遗产，因此开始考虑买房的问题。在对比了多处住宅区之后，挑出了两套比较满意的公寓，这里简称为A和B。这辆套公寓的地理位置、居住环境、物业管理、等方面都符合老王的要求，居住面积都在160平方米左右。老王决定在这两套公寓中挑选一套购买。在作最后决定时，老王对比了两套公寓的报价单。公寓A的报价为每平方米3988元，公寓B的报价为每平方米4066元。从价格来看，公寓A显然更加划算。就在老王决定购买公寓A的时候，其儿子小王通过仔细研究报价单发现了一个问题。15在两处公寓的报价单结构大致相同，而在公寓B的报价单中有一点不同之处。它有一份详细的价格附注，其中包含了一项购买该公寓应缴的契税。而公寓A的报价单中没有这一项。老王到售楼中心去询问，发现公寓A的价格中果然不含有契税。你认为老王该买哪一套住房呢？16作业一、选择题1.契税的征税对象为（）A.境外转移土地、房屋权属B.境内转移土地、房屋权属C.转让建筑材料D.转让建房专有技术2.张三将一居室连同两万补价和李四的两居室互换，契税的纳税人和计税依据为（）A.张三纳税，计税依据2万元B.李四纳税，计税依据2万元C.张三纳税，计税依据为两居室评估价D.李四纳税，计税依据为两居室评估价3.土地使用权的转让不包括（）A.城市土地使用权的赠与B.企业倒闭出售空地C.甲乙两个企业交换经营场所D.农村集体土地承包经营权的转移174.甲某以自有房产，投资于乙某企业。其房屋产权变为乙某企业所有，则契税缴纳情况为（）A.甲某按帐面值计算缴纳B.甲某按入股房产现值计算缴纳C.乙企业按原账面值计算缴纳D.乙企业按入股房产现值计算缴纳5.国有土地使用权出让是以（）为计税依据。A.土地原值B.土地评估价格C.成交价格D.国家定价6.房屋赠与缴纳契税的依据以（）为计税依据。A.成交价格B.国家定价C.征税机关参照市场价格D.评估定价7.以下行为应缴纳契税的有（）A.个人承受土地使用权，用于农业生产B.以相等的价格交换放我C.接受捐赠的房屋D.城镇职工按国家规定面积第一次购买公有住房188.下列行为中计征契税的有（）Ａ.以抵债方式取得土地使用权Ｂ.以相等价格交换房屋Ｃ.以划拨方式取得土地使用权Ｄ.转移农村集体土地承包经营权9.Ａ、Ｂ两人因需要互换房地产权，经评估部门确认，Ａ的房地产价值为４００万元，Ｂ的价值为５００万元，该地方契税使用税率为３％，则应纳契税（）万元。Ａ.４.２Ｂ.３.６Ｃ.３Ｄ.１０.４10.以下应缴纳契税的有（）Ａ.以高级轿车换取房屋Ｂ.购买高级轿车Ｃ.取得国家划拨的土地Ｄ.等价交换土地使用权11.某学校将一栋闲置不用的房屋转让给临近的公司，房产值４００万元，土地使用权当年以无偿划拨方式取得。按规定该转让行为（）Ａ.应由受让公司缴纳契税Ｂ.应由学校在转让时补交契税Ｃ.应由学校和公司各负担一半契税Ｄ.学校补交土地使用权的契税，公司缴纳房屋买卖的契税1912.下列行为属于契税征税范围的有（）Ａ.以土地、房屋权属作价投资Ｂ.以土地、房屋权属作价入股Ｃ.以土地、房屋权属作价抵债Ｄ.以获奖方式承受土地房屋权属13.下列行为中计征契税的有（）Ａ.以购买方式取得土地使用权Ｂ.以划拨方式取得土地使用权Ｃ.以受赠方式取得土地使用权Ｄ.以抵债方式取得土地使用权14.下列应该征收契税的有（）Ａ.房屋不等价交换Ｂ.房屋赠与Ｃ.房屋等价交换Ｄ.房屋抵债15.契税的纳税人可以是（）Ａ.内资企业Ｂ.外籍公民Ｃ.军事单位Ｄ.个体户16.下列免征契税的情况有（）Ａ.某市属重点高校承受土地用于扩建校区Ｂ.卫生局承受土地用于ＳＡＲＳ研究室建设Ｃ.税务局承受土地用于办公楼建设Ｄ.38军承受土地用于靶场建设20三、判断题1.因不可抗拒力丧失住房而重新购买住房的，免征契税。2.以划拨方式取得土地使用权，经批转转让房地产时，由房地产受让者缴纳契税，该房地产转让者不涉及契税。3.纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天为纳税义务发生时间。4.纳税人应当自纳税义务发生１５日内，向土地，房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。5.纳税人在办理变更土地房屋产权登记手续之后缴纳契税。6.公司制改造一律免征契税。7.企业破产清算，债权人承受破产企业土地、房屋权属的，免征契税。8.国有资产行政性调整和划转过程中的土地权属转移的不征契税。9.统一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，照章征收契税。10.承受的房屋附属设施权属如与房屋统一计价的，适用于房屋相同的契税税率。11.继承土地房屋权属免征契税。21四、计算题居民甲从居民乙处购买一所住房，成交价格为150000元；将该住房与居民丙处交换成两处一室住房，并交付换房差价款50000元。居民丙取得该现值100000元房屋和50000元差价款后，将该房屋等价交换给居民丁。试计算甲、乙、丙、丁相关行为的契税。假定该省契税税率为4％。22