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20131984198919912010万科企业股份有限公司成立进入房地产行业深圳证券交易所第二家上市公司全国第一个年销售额超千亿的房地产公司万科的成长万科与五力模型现有企业间的竞争入侵者的研究替代品生产商研究买方的讨价还价能力供应商的讨价还价能力五力模型现有企业间的竞争研究--现有竞争者的力量和数量：房地产商存在多个巨头如：万科地产、中海地产、恒大地产、绿城地产等--行业增长速度受政策等各方面影响，时好时坏，但总体来说，我国房地产业发展迅猛固定或库存成本；产品特色或转移购买成本；生产能力增加状况；竞争对手类型；战略利益相关性；退出成本。•在中国的地产企业中，万科一直稳居龙头老大的地位。•波特认为，大部分行业中的企业，相互之间的利益都是紧密联系在一起的，作为企业整体战略一部分的各企业竞争战略，其目标都在于使得自己的企业获得相对于竞争对手的优势，现有企业之间的竞争常常表现在价格、广告、产品介绍、售后服务等方面，其竞争强度与许多因素有关。对房地场市场而言，最主要的竞争就是土地储备、销售和经营策略三方面的竞争。•对于领跑者的理解，王石董事长的观点是，领导一个行业，努力探索一种行业商业模式，一种持续的、让参与者都能够和谐共处的模式，而不是让自己在短期内获得规模扩张或者暴利的模式。作为一名行业的领跑者，不仅仅应体现在观念上领先，而且在企业规模、品牌竞争、管理水平、盈利能力方面必须要在国内占据绝对优势。入侵者的研究进入门槛高、新进入者威胁小。即使有新进入者，大多数也选择在二、三线城市做起，“练摊”积累经验和资本。--海外竞争加强--产品差异化--资本要求--政府政策替代品生产商研究哪些产品是替代品？哪些替代品可能对本企业经营构成威胁？对于两种物品，如果一种物品价格的上升引起另一种物品需求的增加，则这两种物品被称为替代品。战略管理中的替代品是指具有相同或相似功能的产品。经济适用房特点：价钱便宜，大概4000多/平米;为收入低下的人所建;需通过申请审核;简单实用,注重功能,而非效果申请条件：政府有明确规定,其中之一是家庭年收入6万以下目标顾客：收入低，无居处的家庭。而万科的目标市场是有经济实力或在未来有能力购买较好房子的顾客廉价出租房很多人在房价高涨的情况下选择租房。万科也开始开展经济租赁房，瞄准“漂一族”。所以尽管廉价租赁房对万科有影响，但是万科也就警觉到了，并开始发展这块业务，凭借万科的实力，在租赁这块业务上也可以吃掉很多小企业。二手房市场的活跃具有良好地理位置、较低房价、成熟社区配套服务等特点的二手房势必成为住宅市场的有力补充，伴随着时间的推移，二手房也必将成为住宅市场的交易主流。消费观念的转变居民的消费观正不断转变，市场中房产消费力量正呈现被其它消费行为分流的趋势,新消费时代的带来，房产已不再成为人们消费的唯一聚焦点。自建家园这种情况可能较少，因为政府批地那一关不是很容易过，毕竟商品房会给国家纳税，如果大家都自建楼盘，那税收就少了很多。购买者的讨价还价能力消费者在房价面前是被动者供应商的讨价还价能力对于房地产开发企业而言，供应商是指能够提供土地、设计、建材、施工和营销等服务资源的公司或个人。开发类供应商的议价能力十分有限，谈判与定标的主动权仍牢牢掌握在房产企业手中。万科与SWOT模型优势劣势机会威胁优势分析经过近30年的持续努力，万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。客户是我们永远的伙伴人才是万科的资本“阳光照亮的体制”持续的增长和领跑劣势分析-员工满意度不是很高-各城市顾客的评价不一-与政府的关系一般机会分析--中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。--住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。--国家对货币政策持续收紧，资本市场低迷，使得房地产公司现金非常紧张，如果持续下去，势必导致部分房地产公司的现金流断裂，甚至出现中小房地产公司的倒闭潮。由于万科提前采取了降价销售回笼资金，因此对于手握大量现金的万科来说，此时兼并中小房地产公司扩大市场占有率的大好时机。威胁分析--房地产业是资金密集型行业，房地产开发离不开金融机构的支持。但是近几年房产市场出现过热势头，预期宏观经济政策将有不利调整。--绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。--目前城市房屋的空置化率过高，不利于房地产业的健康发展。让我们看一份WORD吧~