城市综合体的规划方案

地产城市综合体的项目规划方案随着国民经济的发展壮大，居民生活水平的不断提高，休闲、餐饮、购物、娱乐、商务、文化等功能业态相结合的“一站式主题购物中心”正逐渐被人们所青睐。顺应这种新的消费潮流，近年来，单体商业地产项目从几万平方米发展到几十万平方米，从单栋建筑形态发展到多栋建筑群落。虽然开发形势火热，但商业地产项目搁浅或开业后运营困难的现象时有发生。这就要求我们在实际操作中，须充分考虑商业地产定位、业态组合、设施规划的商业属性，商业属性是项目开发的根本点，贯穿项目开发、设计、建设、运营的每个过程与环节。我们将商业地产规划总结为商业规划、建设规划、商业运营管理模式规划三大部分：一、商业规划商业规划是通过前期大量详细而周密的市场调研对项目进行可行性分析，确定项目综合定位、业态组合及功能设定、主力店设置等。市场调查和可行性分析是这一阶段工作的基础，确定定位、业态及功能设定是这一阶段的设计目标。综合定位是在项目市调及可行性分析的基础上回答项目“是什么、做什么、如何做”的问题。要对项目科学定位，首先要对项目进行科学的分析，分析项目自身及资源条件。主要方式是对项目进行SWOT分析，而后对项目进行战略定位（确定项目整体开发规划思路与目的）、业态定位、功能定位、主题定位、形象定位、目标客户定位、目标消费群体定位、商圈定位等。1.商业规划依据1.1市场调查项目的规划设计须依据市场调查得出定位结论，需各专业人士运用技术手段，营销推广策略来共同完成。对项目本身的业态选择、组合、分布和面积占比，品类选择、分布和面积占比，对商铺划分、建筑形态、区域和楼层功能、人流导向系统、项目环境及配套设施等进行预先设定，用以协调项目的工程规划设计和建筑设计。1.2商家需求在考虑商家需求时，着重看重主力店的需求。对于主力店来说，其业态规模、功能流程、规划设计等都是由自己来确定，不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，这些要求与设计是由商家决定的，我们须事先与相关意向店家进行沟通，不可盲目的自行规划设计。否则，如与商家要求大相径庭，就只能增加前期不必要的成本浪费和后期的招商难度。1.3消费者需求设计规划必须富有时代感以满足市场需求，同时又满足消费者的感受和兴趣，激发消费者更深层次的渴望，以求在其它竞争对手不断改造升级中持续发展，立于商业潮头。2.业态、功能及面积配比规划●独具中国特色的概念式SHOPPINGMALL业态，这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有生态化的“一站式、多功能、休闲性”特点,服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化、观光和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、居、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。●在租售方式上，现在我们普遍采用的是把铺位出售给中小投资者、出租给零售商的方法，这在资金回流方面是很重要的。地产后期的运营管理营造商圈氛围及号召力，汇聚商业客流所带来的巨大升值空间是相当可观的。●以我们省内地级市人口规模、消费水平和购买力现状来看，我们预打造一个单体商业房地产项目，建筑面积最好控制在10---12万㎡左右。营业面积规划按占比50%---65%计算，其购物功能的规模宜占总体营业面积的60%-80%之间，层数控制在3层以下（原则上为一层，也可根据实际情况设地下一层，轻钢结构）。以下我们对总建面积为10万㎡的商业楼盘作规划，营业面积以总建的60%计算，（6万㎡），如楼体为三层建筑，则每层可规划的营业面积为2万㎡。2.1主题百货——日用生活馆2.1.1区域规划面积：4万㎡，占总体面积40%。百货店作为本项目的核心主力店，其强大的聚客功能可极大的带动楼层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在楼层停留的时间。2.1.2经营方式：租赁式经营2.1.3物业产权：物业分零销售产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。2.1.4收益方式：收取固定租金；通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。2.2专业店——家居建材馆2.2.1区域规划面积：3.5万㎡，占总体面积35%。符合项目业态定位要求，是项目主要的购物功能之一，满足一站式购物的需求。2.2.2经营方式：租赁式经营2.2.3物业产权：销售部分产权（为便于整体布局的规划及日后管理，全部采用投资形式，也可根据实际出售情况，划出部分铺位做自营），10年返租，物业整体租赁给经营主力店及次主力店或最小单位经营户。2.2.4收益方式：产权销售，实现房地产收益；租赁，收取固定租金并实现物业升值，进行资本运作。2.3服务功能区——美食、娱乐、室内公园2.3.1区域位置及规划面积：占据整个顶层，规划面积：2.5万㎡，占总体面积25%。构成独具中国特色的“SHOPPINGMALL”；为顾客提供方便、快捷、全面的服务；有效地与其它业态共享人流。2.3.2经营方式：租赁式经营2.3.3物业产权：自主产权2.3.4收益方式：收取固定租金；通过经营提升物业价值，实现物业升值，进行资本运营。2.4租售比例测算2.4.1拟建三层假以总建面积为10万㎡，土地价格550元/㎡，项目占地面积为6.7万㎡，建安成本为1500元/㎡。我们来测算出售占比是多少可以收回成本。原始投资=购地成本+建安成本=550元/㎡×67000㎡+1500元/㎡×100000㎡=3685万元+15000万元=18685万元≈1.87亿元如平均3000元/㎡：1.87亿元÷3000元/㎡=62333㎡÷10万㎡×100%=62%3500元/㎡：1.87亿元÷3500元/㎡=53429㎡÷10万㎡×100%=53%4000元/㎡：1.87亿元÷4000元/㎡=46750㎡÷10万㎡×100%=47%4500元/㎡：1.87亿元÷4500元/㎡=41556㎡÷10万㎡×100%=42%5000元/㎡：1.87亿元÷5000元/㎡=37400㎡÷10万㎡×100%=37%5500元/㎡：1.87亿元÷5500元/㎡=34000㎡÷10万㎡×100%=34%6000元/㎡：1.87亿元÷6000元/㎡=31167㎡÷10万㎡×100%=31%6500元/㎡：1.87亿元÷6500元/㎡=28769㎡÷10万㎡×100%=29%7000元/㎡：1.87亿元÷7000元/㎡=26714㎡÷10万㎡×100%=27%7500元/㎡：1.87亿元÷7500元/㎡=24933㎡÷10万㎡×100%=25%8000元/㎡：1.87亿元÷8000元/㎡=23375㎡÷10万㎡×100%=23%8500元/㎡：1.87亿元÷8500元/㎡=22000㎡÷10万㎡×100%=22%2.4.2拟建一层假以总建面积为10万㎡，土地价格550元/㎡，项目占地面积为14万㎡，建安成本为1000元/㎡。我们来测算出售占比是多少可以收回成本。原始投资=购地成本+建安成本=550元/㎡×140000㎡+1000元/㎡×100000㎡=7700万元+10000万元=17700万元≈1.77亿元如平均3000元/㎡：1.77亿元÷3000元/㎡=59000㎡÷10万㎡×100%=59%3500元/㎡：1.77亿元÷3500元/㎡=50571㎡÷10万㎡×100%=51%4000元/㎡：1.77亿元÷4000元/㎡=44250㎡÷10万㎡×100%=44%4500元/㎡：1.77亿元÷4500元/㎡=39333㎡÷10万㎡×100%=39%5000元/㎡：1.77亿元÷5000元/㎡=35400㎡÷10万㎡×100%=35%5500元/㎡：1.77亿元÷5500元/㎡=32182㎡÷10万㎡×100%=32%6000元/㎡：1.77亿元÷6000元/㎡=29500㎡÷10万㎡×100%=30%6500元/㎡：1.77亿元÷6500元/㎡=27231㎡÷10万㎡×100%=27%7000元/㎡：1.77亿元÷7000元/㎡=25286㎡÷10万㎡×100%=25%7500元/㎡：1.77亿元÷7500元/㎡=23600㎡÷10万㎡×100%=23%8000元/㎡：1.77亿元÷8000元/㎡=22125㎡÷10万㎡×100%=22%8500元/㎡：1.77亿元÷8500元/㎡=20824㎡÷10万㎡×100%=21%2.4.3结合我们以往开店的经验及实际数据，建议：以上数据显示，结合地级城市实际经济情况，无论项目拟建为一层还是三层，其售价在4500元/㎡-6000元/㎡，销售面积控制在30%以内较为合适。注：以上功能规划、租售面积占比测算等在项目实际运作中，还须视实际情况加以变动，这里只是假以总建为10万㎡的项目进行相关说明。2.5.项目定位与规划上的风险规避在项目定位与规划上可能出现的问题：定位不清晰；功能的分布不合理；业种的组合比例与组合情况不合理；经营主题不明确等，为了避免问题出现，在此阶段的工作要注意以下几个方面：2.5.1项目的定位来源于对市场的充分了解，所以必须进行详细的市场调研分析，（包括市场概况与消费者行为、需求的调查，区位经济状况，区位市场的未来发展规划，行业的发展潮流与趋势等），通过详细的市场调研分析，从而确定目标消费群体及主力消费群体，以达为项目的开发进行明确定位。2.5.2在市场调研中对于调研的信息来源，抽样样本，信息的类型，数据处理办法等都要做到真实、准确、科学、客观以确保调研结果的真实性、科学性、客观性。2.5.3定位来源于市场调研分析的结果，而规划设计则必须依据定位进行。由于市场的发展速度极快，所以在规划设计时首先满足目前的市场需求的情况同时，要做到适当的超前，以顺应市场的发展；在规划设计时要明确其经营主题。2.5.4作为商业规划，其业种的规划组合设计尤其重要，每个业种在整体商业中所在的比例与所处的位置都要通过仔细的、精心的设计，以达到每个业种之间能相互补充，相互推动而不是相互进行激烈的竞争。2.5.5在业种组合的过程中，每个业种的消费者层次不能相差太远，但也不能完全重叠，这样会造成目标客层的分散，从而对于日后整个项目的经营不利。3.主力店组合及面积规划一个成功的主力店进驻，将为项目带来巨大的品牌效应，减少招商成本，缩短招商时间，使项目尽快地进入经营轨道。同时，主力店的引进，可以帮助提升整个项目的价值。3.1主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%-50%。主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3-5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货店，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。3.2主力店类型3.2.1现代百货主力店——国商、大商、上海百联、新天地等。3.2.2家居建材主力店——月星、居然之家、红星美凯龙、蓝景丽家、吉盛伟邦、好百年等。3.2.3家居建材超市——百安居、东方家园、家德宝等。3.2.4日用品超市——家乐福，沃尔玛、华联、美廉美、物美、麦得隆、大福源等。3.2.5专业店——独立专业店：ITAT、海澜之家等；连锁专业店：屈臣氏（属专业护理店）、国美、苏宁、肯德基、麦当劳、加州牛肉面、斗牛士牛排、上岛咖啡、星巴克。3.2.6品牌专卖店——报喜鸟、雅戈尔、七匹狼、庄吉、劲霸、红蜻蜓、百丽、菲姿、哥弟、歌莉娅、埃古、森马、卡马、TOTO、科勒、皇朝家具、芝华仕等。3.2.7功能店——休闲娱乐：影院、咖啡吧、茶吧、球馆、电玩、游乐设施等；配套功能店：美容护理、洗车行、洗浴、快捷酒店等。3.2.8美食店——成品：老昌、阿满、中之杰等；中高档餐饮：大宅门、灶王爷、牛扒店、东方饺子王、米锅店等；快餐、特色小吃：一般针对内部员工、快速流动人员等。3.2.9医药连锁店——吉林健康万家