未来社区建设的思考与探索

龙源期刊网未来社区建设的思考与探索作者：丁成勇张瑾来源：《中国房地产业·下旬》2019年第09期【摘要】未来社区是实现人民对美好生活向往的有效途径，本文研究其特点，预测项目建设过程中将面临的场景融合等问题，探索性地提出了一些对策和思路。【关键词】未来社区;实施难点;项目对策1、背景今年1月，浙江省在全国率先提出建设未来社区，3月印发了《未来社区建设试点工作方案》，6月公布了24个创建试点名单。未来社区以人民对美好生活向往为中心，围绕“三化”即人本化、生态化、数字化，打造未来邻里、教育、健康、创业、交通、低碳、建筑、服务、治理等“九场景”。作为新生事物，研究其特点并分析项目实施过程中存在或即将面临的问题，对于建设和繁殖未来社区具有积极的意义。2、为何要创建未来社区？目前普遍存在重房产而轻人文，邻里关系淡漠，优质教育稀缺，医疗“看不好”，创业办公与居住设施环境不佳，建筑品质不高，公共场所与交流平台不足，停车难、交通出行不便，用能效率不高，物业收费与服务不匹配，治理效率不高等社区问题，而未来社区建设将有效破解当前社区存在的诸多难题，拉动区域有效投资，是浙江省实现“高质量发展、高品质生活”目标的有效载体。3、未来社区建设难点是什么？3.1土地难出让目前，我国土地使用权出让常用招、拍、挂三种方式。而未来社区涵盖九大场景实施，强调的是总体形态，传统的土地出让方式已经不能适应未来社区建设要求，若采用大区块带方案出让，就要突破现有的土地规划和出让面积限制问题，而且还要满足方案、规划、监管等要求。目前有以下难点：一是相关的编制指南尚未明确，易出现方案编制深度不理想。二是出现利用“带方案”出让来圈定招商对象，易滋生权力寻租问题。三是监管职责不齐全，可能会导致相关要求难以有效落实。3.2场景难融合影响未来社区建设质量的关键是项目前期工作，若未处理好九大场景间的关系，未深入分析各大场景资源的植入点位，后期会面临场景融合性缺乏，功能性散弱的情况。一如在建筑、龙源期刊网交通等硬件场景设计上无法容纳各软件场景指标的配套要求，则会对项目实施和运营造成不利的影响，达不到未来社区建设的初衷。二如未同步强化社区基础配套设施建设，未及时形成良好的社区生态，可能会使部分创业者缺乏归属感，从而导致人才流失。三如社区文化建设滞后，将会严重制约社区的可持续融合发展。3.3资金难平衡未来社区一般在50-100公顷（试点不低于20公顷）的规划范围内实施，要求实现三大资金平衡，即投资和资金平衡，运营财务平衡，全生命周期和物业运营资金平衡（“0”物业费）。建设量大内容多，在实施、运营过程中必定要消耗大量资金。项目前期若不进行充分论证并考虑最不利情形和资金冗余度，一旦资金短缺，将会导致项目实施中断或运营风险。另外，未来社区在基础设施建设、人才引进、产业发展、項目推进等方面都需要大量的资金投入，如果政府的招商引资能力弱，投资融资平台作用小以及民间投资少，将会导致未来社区建设过程中资金供应不足。3.4项目难推进从社区九大场景建设要求来看，是一个涉及多领域、多部门合作的项目。按照传统方式预计会面临以下难题。一是缺乏系统性、统筹性、协调性的项目规划，使得建设项目进入后期才发现空间规划不符合九大场景指标要求。二是现阶段投资项目的报批程序难以突破，各项繁杂报批工作环环相扣，项目难以加速。三是长期以来形成的“部门分割，条块分治”管理模式难以打破，导致未来社区建设难出理想效果。4、如何破解未来社区建设难题？4.1突破现状，创新建设对于规划新建类的未来社区，可以参照“标准地”做法，实行建筑方案先行的带方案土地出让模式。首先圈出地块，通过公开招标选定有实力的，且能充分融合九大场景的设计单位，由其对未来社区建筑方案进行主导设计，联合未来社区产业联盟进行辅助设计。提炼“九大场景”关键性指标，形成土地出让方案。其次是加强管理，制定履约监管协议并将其列入土地出让条件，做好全程监控，及时预警。加强对投标方案各项指标落实的监管，并将关键性指标作为后续监管的重点。4.2整合场景，突出重点按照“规划同图、建设同步、运管同体”的原则推进未来社区建设，确保规划对接顺畅，实施时序一致。一是在实施阶段，要充分考虑近期与远期、局部与整体、必须与可能、共性与个性、地上和地下等关系，合理的配置资源。二是做好周边产业分析，引进人才数的测算;加快交通、教育、医疗、文化等基础配套设施建设，吸引更多的高精尖人才聚集;全面落实引才优惠政策，建议推出政策性限价商品房，限定特定的人才购买。三是整合统一社区和居委会的边龙源期刊网界，围绕以党建引领，社区自治配合数字化精益管理的创新机制，提倡居民共建、共治、共享，形成居民自治的文化氛围。4.3多渠筹资，保障平衡一是广辟融资渠道。可以通过PPP、众筹、发展基金等方式，探索形成产业联盟支撑的可持续建设模式，鼓励和支持优质的国资、民资、外资共同参与建设运营。二是维持资金平衡。可考虑通过政府返还一部分的出让金，进行项目补贴。同步出售、出租营业性用房，管理费收取等方式，以维持建设、运营期的资金平衡。三是确保筑巢引凤。政府需引进创新的商业、服务业、文化事业的及符合未来社区发展的招商和运作机制，快速聚集人气，确保筑巢后的未来快速形成和社区的繁荣。4.4强化组织，协同推进积极践行“最多跑一次”的改革，形成“规划不再打架，审批不再等待，部门不再推诿”的良好氛围。一是按照统筹规划、合理布局、突出重点的要求。可尝试推行“多规合一”，形成“1+1+1+N”的体系，即“总规+控制性详规+未来社区场景（景观）设计+N个专题”。二是将原本多部门有冲突的审批环节，统一到信息平台进行，对一些审批项目进行取消、合并，实现跨部门一站式服务。对于审批涉及的中介机构，实行限时服务。三是鼓励优先采取“项目全过程咨询+工程总承包”管理服务方式。合理运用数字化管理模式，包括对工程建设质量、进度、安全等方面进行精细化管控，实现建设过程统筹管理。成立领导小组和工作专班，抽调规划、国土、住建、交通、财政等部门的相关人员，解决好建设、资金、运营等问题，确保未来社区建设工作有特点、可实施、可持续。参考文献：[1]倪刚.城镇化推进过程中应该如何加强城市建设规划管理[J].黑龙江科技信息;2015年03期133[2]邱鹏.探索低碳城市建设新路径——瑞典经验借鉴及启示[J].西南民族大学学报（人文社科版），2010，31（10）：167-170.作者简介：丁成勇（1969-），男，台州椒江人，高级工程师，从事投资建设项目管理;张瑾（1988-），女，江苏盐城人，助工，从事投资建设项目管理。