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第七节物业管理的法律关系第二章物业管理服务大纲要求：物业管理法律关系的构成；物业管理法律关系的特征。从法律结构上看，目前我国调整物业管理行业的法律规范主要分为六个层次：第一层次，宪法。指全国人民代表大会依特别程序制定的具有最高效力的根本法。例如，《宪法》第十三条关于“公民的合法的私有财产不受侵犯”的规定。第二层次，法律。指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律。例如，《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的规定，以及《合同法》总则中的相关规定等。第三层次，行政法规。指国务院制定的规范性法律文件。例如，《物业管理条例》以及《建筑工程质量管理条例》中有关“工程保修”的有关规定等。第四层次，地方性法规。指地方国家权力机关及其常设机构制定的物业管理法规。例如，《广东省物业管理条例》、《天津市物业管理条例》等。第五层次，国务院各部委和地方政府的规章。指国务院各部委和省、自治区、直辖市、计划单列市政府依职权制定的有关物业管理的规章，例如，财政部和建设部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》，北京市人民政府发布的《北京市物业管理办法》等。第六层次，规范性法律文件。指国务院各部委、地方人民政府以及相关职能部门制订的有关物业管理内容的政策性文件，如《承接查验办法》、《浙江省关于加快发展物业服务业的若干意见》等。知识点一：物业管理法律关系的构成（轮换考点）法律关系是人们根据法律而结成的权利义务关系，是受法律规范调整的一种特殊社会关系。物业管理法律关系作为法律关系的一种，是指物业管理法律规范在调整物业管理服务行为过程中形成的权利义务关系。如同其他任何法律关系一样，物业管理法律关系，也是由三个要素构成：主体、内容和客体。1．物业管理法律关系的主体物业管理法律关系的主体，是指实际参加物业管理法律关系并在其中享受权利和承担义务的人。物业管理法律关系主体的资格是由法律规定的，它必须同时兼具两种资格或者能力，即权利能力和行为能力。同时，物业管理法律关系的广泛性决定了物业管理法律关系主体的多样性。在我国，作为物业管理法律关系主体的“人”，大体上可以分为以下四类：(1)自然人。物业管理法律关系中的自然人，是特定物业的合法产权人和使用人，既包括中国公民，也包括外国人。《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”和《条例》第二章“业主和业主大会”对作为自然人的业主在物业管理中的权利作了规定，《民法通则》中的有关规定也适用于物业管理领域。(2)法人。参加物业管理法律关系的法人，主要有两类：一类是作为物业产品的生产者和初始业主的建设单位，另一类是作为物业管理受托方的物业服务企业。在我国，房地产开发企业和物业服务企业的设立及资质认定，应当符合有关法律法规的规定。(3)国家机关。国家机关参加的物业管理法律关系，主要是物业管理行政监管关系，主要部门为房地产行政主管部门，物价、治安、税收、规划等部门也可以根据相应的职责对物业管理工作实施监管。国家机关在对物业管理活动实施监督管理过程中形成的权利能力，一般由其法定的职能、职权决定，行为能力则由其职责、任务决定。(4)其他组织。主要是指以参与物业管理法律关系为目的而专门设立的业主大会和业主委员会，这是基于物业管理活动特殊性而产生的特殊主体，业主大会及执行机构业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的自治性组织，法律对其成立、权利、职责、变更和终止均有明确的规定。2．物业管理法律关系的内容物业管理法律关系的内容，就是物业管理法律关系的主体依法享有的权利和依法承担的义务，任何物业管理法律关系都是靠主体权利的行使和主体义务的履行来实现的。2．物业管理法律关系的内容（权利）在物业管理法律关系中，主体的权利是指主体依法享有的权能和利益，一般表现为：(1)主体可以作出一定的行为或者不作出一定的行为。例如，房地产行政主管部门可以依法对违反《条例》规定从事物业管理活动的物业服务企业作出行政处罚的决定；业主大会有权不选聘新的物业服务企业等。(2)主体可以要求他人作出一定的行为或不作出一定的行为。例如，物业服务企业有权要求业主按规定交纳物业管理费；业主有权要求建设单位和物业服务企业不得作出侵犯其所有权的行为等。关于权利的内容，物业管理主体不同的性质和地位，决定了它们在物业管理法律关系中享有不同的权利：(1)房地产行政主管部门及相关职能部门享有监管权，这是它们在对物业管理行为行使监督管理职能时依法享有的权利。(2)业主及使用人享有以下权利：所有权（或使用权）、监督权及选举权和被选举权（专指业主委员会）。其中，选举权和被选举权是一项以所有权为基础，并为监督权设定基础的特殊权利。(3)业主大会和业主委员会享有以下权利：缔约权（委托权）和监督权。缔约权是指主体选择物业服务企业并签订物业服务合同的权利，是民事法律主体享有的基本权利，而监督权是业主大会和业主委员会代表全体业主行使的，其权利基础表面上是缔约权，实质上是业主的物权，而且监督权的实现，多数情况下还应以知情权为前提。(4)物业服务企业享有的权利：缔约权（受托权）、获取报酬权和管理权。物业服务企业同样有权选择管理项目并依照合约规定获取相应的酬金，同时，基于物业管理服务公共性消费的特点，物业服务企业在规约或合同约定的范围内，对于特定区域内的业主共同事务有权实施统一的管理。(5)建设单位业享有以下权利：缔约权（委托权）与监督权。建设单位享有的这两项权利有一定的时限性，在前期物业管理阶段，在特定物业不具备召开业主大会、成立业主委员会的情况下，建设单位作为初始业主，可以代位行使业主大会及业主委员会的权利，有权选择前期物业服务企业并监督其管理服务行为。2．物业管理法律关系的内容（义务）在物业管理法律关系中，主体的义务是指义务人（一方当事人）为满足权利人（另一方当事人）的权利需求而依法承担的某种责任。一般表现为：(1)义务人必须作出一定的行为，如物业服务企业必须按物业服务合同承担各项管理和服务工作等；(2)义务人必须不作出一定的行为，如业主及使用人不得损坏共用设备和共用设施等。关于义务的内容，不同的物业管理主体承担不同的义务，基于主体权利和义务的相互依存和相互联系的对应性，前述各物业管理法律关系主体（一方当事人）所享有的有关权利，也就是其相对方（另一方当事人）应承担的义务。权利和义务从不同角度表现着同一物业管理法律关系，统一构成了物业管理法律关系的内容。3．物业管理法律关系的客体物业管理法律关系的客体，是指物业管理法律关系中主体的权利和义务所共同指向的对象。虽然物业管理的对象是物业（即房地产），但并不意味着其主体权利和义务所共同指向的对象是物业，物业管理的客体可以是物业，但物业管理法律关系的客体却是行为，它包括作为和不作为两种。作为物业管理法律关系客体的行为，可以分为两类：一类是国家机关的行政行为，如房地产行政机关依法核准物业服务企业资质等级的行为，房地产行政机关依法监督和指导业主委员会的行为等；另一类是平等主体之间的民事行为，如物业服务企业依照物业服务合同从事清洁、绿化、保安、维修等管理服务行为等。知识点二：物业管理法律关系的特征（轮换考点）物业管理行为的特殊性和我国物业管理行业的特殊发展阶段，决定了现阶段物业管理法律关系在保留一般法律关系共有特征（如社会关系、思想意志关系、以国家强制力为基础等）的同时，又具有本身的特征。物业管理法律关系的特征主要体现在以下五个方面：1．作为法律关系主体的业主意志多元化和代表性2．政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位3．物业管理法律关系既涉及公权关系，也涉及私权关系4．业主所有权（物权）的限制和监督权的扩大5．物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为1．作为法律关系主体的业主意志多元化和代表性与其他民事法律关系相比，物业管理委托关系的一方当事人——业主所具有的个体分散和意志多样的特征，使得组成一个统一的代表全体业主利益和意志的机构成为必要，而业主大会及其执行机构——业主委员会就是这样一种代表性机构。法律规范如何解决业主意志的多元化问题，如何确定业主委员会的代表地位，应当是立法者关注的重点。2．政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位由于目前我国正处于传统房管体制向市场化的物业管理体制的转轨时期，由于物业管理是城市管理的重要组织部分，充分发挥国家行政机关在建立物业管理市场机制方面的作用不容忽视。政府在物业管理法律关系中的重要地位，主要表现在(l)对业主大会和业主委员会的监督和指导(2)对物业服务企业的监督和管理(3)对普通居住物业服务价格的监管(4)对物业使用与维护行为的监督和管理(5)对违反物业管理法规行为的处罚等3．物业管理法律关系既涉及公权关系，也涉及私权关系有的物业管理法律关系（如物业管理行政监管关系）当事人之间地位是不平等的，存在着一方服从另一方的问题；有的物业管理法律关系（如物业管理委托关系）的当事人之间的地位是平等的，双方的权利义务关系对等。物业管理法律关系的这一特点，同物业管理法律规范主要是从传统的行政法、民法中分离出来这一渊源有着密切关系。可以把物业管理法律关系分为物业管理行政关系和物业管理民事关系两大类型。4．业主所有权（物权）的限制和监督权的扩大除使用权以外，单个（或部分）业主对共用场所及共用设施设备的占有、收益和处分的权利都受到不同程度的限制，打破这种限制就意味着权利的滥用，而这种制约的结果是，业主大会能够代表全体业主行使共有物业的所有权。另一方面，与其他商事法律关系不同，由于物业管理服务的消费和生产存在于同一过程，为维护具有所有者和消费者的双重身份的业主的利益，法律赋予委托者充分的监督权，行使物业管理监督权的主体，不仅局限于业主大会和业主委员会，而且扩大到每位业主和使用人。物业管理行为与其他商事行为的一个重要区别，就在于它提供的商品主要是公共性服务，而非特约性服务。公共性服务的一个重要特点，是存在着享受服务的公众性与交费义务的个体性的矛盾，这一矛盾的直接后果是，个别业主拒缴费用的违约行为必然导致其他守约业主共同利益受损的结果，而如果守约业主与违约业主享受同样的服务，无疑是对守约业主的不公平，由此可能产生拒缴费用的不良示范效应．并最终导致物业管理工作的无以为继。物业管理法律关系客体的这一特征，反映在法律文件上就是，物业管理委托关系除了通过物业服务合同来约定外，还需要通过管理规约来规范。管理规约体现了多数业主共同意志去对少数业主个别意志的约束，不仅是物业管理活动正常开展的保证，也是物业管理立法的补充。单选例题1.物业管理法律关系客体的行为，一类是国家机关的行政行为；另一类是平等主体之间的（）。a．民事行为b．经营行为c．服务行为d．管理行为答案：a多选例题2.物业管理法律关系是由（）要素构成。a．主体b．内容c．客体d．法人e．自然人答案：abc